一、品牌发展
1、公司发展：背靠华润，业务涵盖住宅物管及商管
年，华润集团投资华润置地的前身，彼时公司作为华润置地的一部分，为其开发物业提供配套物业管理服务；年，华润置地开发建设的第一个“万象城”购物中心项目——深圳万象城正式开业，华润置地开始以“万象城”品牌提供商业运营服务；年，华润置地确立“中国商业地产领导者”的定位，并强化公司商业物业服务的战略；年，华润万象生活作为独立公司正式成立，确立了“致力于成为中国最值得托付的资产运营服务商”的公司愿景；年，公司住宅和商业物业在管建筑面积首次突破1亿平方米；年年底，公司于香港联合交易所主板上市，迎来新的发展阶段。
目前华润万象生活除了涉及普通上市物企业务中最为常见的住宅物业管理外，还涵盖购物中心和写字楼业态，即商管业务。商管业务聚焦高端与品质购物中心，包括“万象城”、“万象天地”、“万象汇”三大商业产品线。物管业务重点布局住宅、城市公共空间、写字楼及产业园三大核心赛道。
截至年6月30日，华润万象生活提供物业管理服务的住宅及商业物业建筑面积已达约1.36亿平方米，提供商业运营服务的购物中心及写字楼建筑面积约万平方米。
2、市场规模：管理规模持续增加，品牌外拓为主要来源
纵观年至年华润万象生活的管理面积，华润万象生活的住宅物业服务在管面积和合约面积呈现持续增长的走势。从在管面积来看，华润万象生活的在管面积持续增长。年，华润万象生活在管面积为0.61亿平方米；到年上半年，碧桂园服务在管面积增长到1.22亿平方米。从合约面积来看，年，华润万象生活合约面积为0.67亿平方米；到年上半年，华润万象生活扩张进一步提速，华润万象生活合约面积达到1.62亿平方米。
品牌拓展是华润万象生活管理规模稳步增长的重要来源。年中，华润万象生活的拓展面积由年中的2.4百万平方米增长至17.7百万平方米，同比增长高达.3%。
从近一年拓展面积来源看，华润万象生活新增管理面积的主要来自于非住宅领域。年上半年，非住宅新增面积占近一年总新增面积的83.8%。过去一年里，华润万象生活紧跟“放管服”的改革政策，积极推进物业管理向“城市空间运营服务商”转型，成功获取了包括深圳茅洲河、大沙河综合管养、成都东安湖生态公园综合管养、西安奥体中心物业管理服务等项目，新增管理面积超万平方米，占近一年整体拓展面积的58.6%。
3、营收情况：住宅物管占大头，商管业务快速增长
年至年，华润万象生活收入不断升高，公司收入由年的31.3亿元逐步增长至年的近67.8亿元；同时，毛利润和净利润也持续走高，收入和利润保持双向快速提升。
今年上半年，华润万象生活整体营收表现较为突出，实现收入40.1亿元，同比涨幅超过28.1%。其中，住宅物业管理服务板块收入为人民币23.9亿元，同比增长42.3%；商业运营及物业管理服务板块为人民币16.2亿元，同比增长11.7%。净利润为8.1亿元，同比大幅增长.1%。
根据-年华润万象生活业务营业收入的变化来看，公司营收结构日趋均衡。住宅物管占公司总收入虽然逐年下降，但依然在近60%左右，仍然是公司收入的主要来源。
住宅物管主要包括物业管理服务、开发商增值服务及社区增值服务。其中基础物业管理服务仍然是住宅物管业务的主要收入来源，占比逐年下降；社区增值服务发展潜力突出，近几年快速增长，从年的占比4.7%增加到年上半年的7.9%。
从商管业务的贡献来看，商业运营及物业管理收入占比呈现明显上升，由年的32.9%上升至年上半年的的40.4%。这主要得益于母公司华润置地庞大的购物中心和写字楼业态，故华润万象生活商管业务也主要以购物中心及写字楼两大业态为主。
目前，华润万象生活的商管收入尤以购物中心比重最大。购物中心运营及物管服务从年的占比21.1%增加到年的22.5%。年上半年，华润万象生活旗下在管购物中心实现零售额人民币亿元，同比大幅增长84.4%，购物中心运营服务收入同比大幅增长.9%。
写字楼物管服务近几年快速增长，发展迅速。从年的占比9.9%增加到21年上半年的15.1%，占比逐渐接近购物中心业务。出租率较年底增长6.8%，写字楼运营及物业管理服务收入同比大幅增长54%。
二、品牌影响力解读
1、排名解读：凭借品牌优势，跻身20强
从品牌影响力来看，自品牌纳入监测以来，整体排名波动上升，从年2月的22名，升至年10月的13名，上升了将近10名；华润万象服务凭借独特的品牌优势，排名长期位于月度物业品牌影响力（MBI）强榜单前二十名。在品牌的持续运营下，未来华润万象生活有望继续保持领先优势。
2、品牌竞争态势：品牌影响力位于国资背景物企TOP3
截至年10月，华润万象生活位于物业品牌影响力（MBI）强榜单第12位，国资背景物业品牌影响力第3位。品牌年度平均指数为.51，主要竞争对手有国资背景物业的中海物业、保利物业、招商物业等。
相比竞争对手，从细分维度来看，碧桂园服务最具优势的是媒体影响力，平均媒体指数为.79，位列第三；其次是运营能力，平均运营指数为.54，位列第三；客群搜索指数优势不明显，平均搜索指数为2.18，在潜在客群触达方面，仍有进步空间。
3、品牌走势：品牌优势明显，持续运营推动品牌指数逆势上扬
年2月-年10月，在持续运营下，华润万象生活的平均品牌指数整体呈现波动上升的趋势，平均品牌指数为.51，远高于行业的平均值.70，在行业内品牌优势明显。另外，华润万象生活在第三季度表现最为积极，品牌指数逆势上扬，于年9月达到峰值.74。
三、细分维度解读
1、潜在客群
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