房子是一个家庭最重要的一项资产，据统计，我国大部分家庭70%的财富都在房子上了。房子承载了我们国人太多的感情，房子对于中国人是依靠，是安身立命之所，是心灵栖息之地，有房子，才有家。
老人最操心的是孩子，总想用一种最合适的方式把房子，把这份保障交给自己的子孙后代。
房小理也接到过很多的咨询，问房子的事情该怎么办？那么老人留下的房子，到底是生前过户好呢？还是老人不在了办理继承好呢？
生前过户的方式有两种，买卖过户或者赠与过户，去世后也就只能是继承过户。很多人更关心的是各种办理方式的费用问题，下面我们就对比一下三种不同过户方式的费用差异。为了看起来更直观，我列了一个表格。
上图是小理做的三种不同的过户方式，所对应的不同的税费缴纳标准，因为小理目前主要做的是郑州这里的业务，对郑州的情况最是熟悉，表格里是郑州的标准，各个城市的政策可能会有不同，但大致相似，可以对照一下自身所处的条件。
契税的征收对象是房屋的受让方（也就是买方），征收税率标准一是要看房屋的面积（90平米是一个分界点），二是要看受让方（买方）以家庭为单位的房产套数（目前基本上是看本城市或者是本省的房产套数，并且只看住宅不包含公寓、写字楼、商铺等商业地产）
个税的征收对象是房屋的出让方（也就是卖方），一要看所交易房屋的年限是否满五年，二是要看受让方以家庭为单位房产是否唯一，也就是我们常说的满五唯一（具体解释可以看下面配图），税率1%或者差额20%，可以自行做选择，但是房屋上一手如果是受赠或者继承所得，如果个税不免征，那么个税必须按差额的20%缴纳。
增值税征收对象也是房屋出让方，只看房屋的年限是否满两年，满两年就免征。不满两年所需要缴纳的费用大概有5.5%左右，这个税其实叫做增值税及附加，包含增值税以及一些增值税附加，增值税附加包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加三种税的总称。不过作为我们普通老百姓也不用了解那么多，只需要知道咱房子不满两年，这个税大概要交房屋总价的5.5%左右就行了。一般情况下，房子不满两年很少有人考虑买卖过户，因为每样税费都要交，税费太高。
再者就是买方购房资格的问题了，因为咱这里讨论的是家里老人房子怎么过户给自家孩子的，所以赠与是可以的，陌生人之间就不要考虑了，赠与过户限制得是直系亲属之间。但是买卖过户，各个城市基本上都有限购政策，要么本地户口，或者是满足一定的社保或者个税的缴纳年限，或者是人才引进政策之类的。要符合条件才能选择买卖过户。
如果各种过户条件都能满足的话，假设房价是元/平米，按每平米过户费用的单价计算，继承是50元；赠与元；买卖，按费用最低的90平以下且满五唯一去计算，需要元/平方，单从过户费用的多少来算的话继承的费用基本上是最低的。但也要综合考虑一下，因为继承或者赠与的房屋下一手再去卖的话，如果不满足满五唯一，差额20%的个税可能会比较多。而且继承的手续会比较麻烦，需要开具很多的材料，并且所有继承人要到场签字。
另外还要做一个特别的说明，目前郑州有一种叫做直系亲属过户的政策，过户方式也是买卖，要审查购房资格，征税的税率参考表格，但是征税基数是可以亲属双方自由决定的，最低元，按这个基数征税即使所有的税费都交，总共也就几十块钱。但是这个政策不知道会持续多长时间，早几年实行过一段时间，后来给停了，现在又有了。这个政策走的也是房屋买卖过户，郑州有房屋限售政策，所以要房屋不限售，买方有购房资格，且买卖双方是直系亲属才可以，有郑州朋友想了解具体政策可以私信咨询我。
但是怎么过户也不能只考虑费用问题，人是感情动物，人有自私的天性，有趋利避害的本能，父母对孩子总是无私的，但是因为老人早早的把房产过户给子女，而造成老人老无所依，被自己的子女嫌弃，老年生活得不到保障的例子可不在少数。所以即使有时候生前买卖可能是税费最低的，我也不会特别的推荐建议，这需要当事人自己做考虑。
当然，子女孝顺，家庭和睦，先不谈过户费用的多少，生前过户会省去很多的麻烦，老人的房子符合满五唯一的还是大多数，只交一个契税的话基本上是错不了太多的，也为将来出售避免了隐患。
所以具体怎么选择要看当事人家里的具体情况，政策就在这里摆着了，怎么办理要自己合计一下。要是选择生前过户，也要早做决定，因为等老人老了身体不好，行动不便的时候，手续办理起来就会比较麻烦，因为过户也是有很多文件要签，为了保障老人的权益，房管部们工作人员也会很慎重，老人如果不能清晰表达的话，可能这个户就过不了。
如果老人已经不在了，那就没得选了，只能办理继承，也不要怕麻烦，按照要求准备材料，办理起来也没那么难，小理帮忙办的继承手续，快的有一周就全部办理完毕了。不要嫌麻烦而拖着不办，越拖办理起来材料越难以收集，越麻烦。我在另外一篇文章里分析过，继承不及时办理的危害，有兴趣可以去看看。
我是房小理，专注房产继承服务！
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