#现在买房是好时机么#
最近在某音上看了一套房子有大露台，能看到徐汇上海体育场。
精装一室一厅，价格便宜到难以置信。
你猜猜多少钱？
万。你敢信吗？
我仔细一看，原来是一套商住公寓。
难怪这么便宜。
不过，我又转念一想，万，一室一厅，精装修。
如果能买到这样的房子，出租能在一万以上，能买上一套房子也是很香的一件事情呀。
我想，这是不少想买公寓的朋友的心里话吧。
前几天，在我的文章下面，有粉丝问我，以后房价稳定了，是不是就可以买商住公寓了？
我的回答依然很直接：商住不要买。
如果，你身边还有人想要选择公寓投资或者自住，请耐心看完今天的文章。
把我这篇文章甩给他。或许，你一个简单的动作帮他省下不少冤枉钱。
令人心动的公寓
最近，楼市政策吹风不断，二手市场明显开始回暖。
我发现，商住公寓的广告又开始铺天盖地，到底找韭菜了。
广告语很具有诱惑性：好地段+低总价+精装图。
一个一个目不暇接。
30~40万就可以拿下一套地铁旁、民水民电、通燃气的精装房。
搞得我都有些心动了。
我本来以为，上海买这些几十万或者几百万的公寓的人应该不多吧。
哪知道，打开小红书到处都是晒自己的公寓产证的博主。
公寓产品中，尤其受欢迎的是LOFT公寓，就是下面这样复式的。
看一眼，是不是很心动？
看这极具现代风格的装修，看这宽敞无比的落地窗，再看看这窗外的风景与阳光。
这不就是都市单身贵族该有的生活吗？
是的，确实是的。谁看了不心动。
目前市场上，想买商住公寓三类群体的理由也相当充分：
第一类，也是买公寓最多的是外地单身的年轻人。手上钱不多，上海没有购房资格。特别是留学回国的女孩子或者江浙独身女，首付父母出，贷款自己还。先在上海安个家，临时当个跳板，等积累了一定财富后，再定居上海。还算个婚前财产，进可攻退可守。
第二类，是上海的本地人。他们有的把市区的房子租掉，用手上的闲钱买套公寓。赚取中间的租金差，补贴一点家用。有的为子女奉献型的父母，也会选择把市区的房子留给孩子，自己买套公寓凑合着住。
第三类，是那些手上有点闲钱的人，住宅买不了也买不起，存银行每年会有几个点的贬值。买股票买基金不安心。稳健的理财产品又从来没有稳健过。买套小公寓收受租金，至少可以保值抗通胀。
尽管，我对于第一、二类人表示理解。
但是如果你要选择投资商住，我只能说你还是没搞清楚，公寓的本质是啥。
但是如果你了解了本质，估计你会彻底打消买公寓的念头。
02
商住的本质
商住公寓的本质是个啥呢？
商住公寓的本质是：为了给商办楼去库存而推出的替代品。
这只不过是一种包装精美的营销手段而已。
公寓这东西是一种很神奇的存在，这是随着城市的无序扩张而产生的。
早些年，很多城市痴迷于打造「城市综合体」，到处都在建商业写字楼。
疯狂发展之后，写字楼严重过剩。
卖又卖不掉，租又租不出去，你说可咋办？
北上广机智聪明的开发商们，灵机一动，可以找那些限购的北漂沪漂们接盘。
打着“不限购、不限贷、低总价”的口号，商住公寓广告到处招摇过市。
商住公寓产品的推出，既解决了限购年轻人的住房问题，还顺便解决了写字楼的过剩问题，一举两得。
与此同时，要能快速卖掉公寓，那就要敢于花钱去营销，用高激励来吸引中介推荐。
正好上周公司的小伙伴，实地去看了一个商住项目。
你还别说，给到中介的激励力度还挺大的。
据说这个项目，只要在样板间呆上40分钟，最多可以拿到块。
奖励的构成是这样的。经纪人可以现场抽奖，~不等。
晚上结束了，接待的商住顾问还会给经纪人发的红包。
这也算是为了吸引客户过来，花了血本了。
这带看一次比现在中介的一天工资还要高。据说，第一天就去了多组。
商住公寓还真是一门不错的生意。这生意里面大部分都是营销的费用。
03
公寓难忍的通病
说完商住的本质，我再来和你聊一聊，商住公寓的通病。
第一个，公寓的居住感受其实还是挺差的。尤其LOFT隔音效果一般。
因为商住楼最开始是按照办公商用标准建设的，所以，通风、采光和隔音条件都会比较差。
商住一般是两梯10多户，且得房率一般都比较低。
很多买来的都是出租，人员流动性大，折旧率损耗率高，影响后面转手。
第二个，居住使用成本高。如果自己住的话，一般是商业水电，水电费比正常高2倍；物业费也比正宗住宅高2到3倍。即使可以通燃气，但排烟通风也不好，做饭比较麻烦，没有阳台，无法晾晒，生活很不方便。
第三个，想靠卖出公寓赚钱，可能性太小了。公寓的流动性太差，以至于银行都不愿意给下家贷款。全款买二手公寓的人，太少了。再加上高额的税费能把你的增值收益全部吃掉，想要出手公寓的你几乎就不赚钱。如果你是贷款买的，说不定还会亏钱。
所以，如果你真的想要买公寓，最好不要把公寓归类成房子。
再好的商住，短期来看是消费品，长期来看是理财品。
如果，你要入手商住公寓，你要做好长期持有的准备。
长期是多长呢？
最少在20年，最好在30年以上。
我帮你算算账。
上海好一点的中环公寓，
一套万左右，如果租金1万左右的话，你一年是12万，粗略算一下，估计也要30年才能回本。
如果，你考虑公寓，最好的打算是把这套房子留给你的下一代，让他开开心心的收租。
04
小结
在当下这个时候，我还是建议要谨防非住宅项目割韭菜。
因为从历史数据来看，越是楼市市场好的时候，商住公寓的成交量也是回升的。
上海20年21年的住宅市场都不错，商住公寓也同样卖的不错。
新一轮的启动期就在路上了，市场情绪很容易让限购人群心浮气躁，容易心生贪念。
不要病急乱投医，买错房子还不如不买房。
不要自己坑自己。
未来中产死于理财，
富豪陷于信托，
而无产呢，大多困于房子买错！
刚需群体是最容易买错的。
因为啥呢？
不还是怕错过吗？
有的人就总想弯道超车，买套公寓，赶上一波浪潮。
公寓的收益，连一套老破小都赶不上，可千万不要被忽悠了。
上海楼市中的镰刀，已经蠢蠢欲动了！
希望你不是那颗绿油油的韭菜。
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