年报风云陆家嘴净利润增幅创五年新低

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乐居财经张丹发自上海“圆满完成各项任务目标”是上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司（，以下简称陆家嘴）在年报中对年的总结，整体经营业绩稳中有升，意料之中，不过并没有之外的惊喜。3月28日，陆家嘴发布年财报，公司实现营业收入为.39亿元，同比增长35.54%；实现归属于上市公司股东的净利润为33.50亿元，同比增长7.04%。净利润增幅创新低年陆家嘴净利延续上升态势，不过同比增幅为10%以下，创五年新低。纵观近五年，陆家嘴净利润在持续走高，不过增幅却有放缓趋势。数据显示，年—年净利润分别为16.02亿元、19亿元、26.49亿元、31.30亿元、33.50亿元。反观增幅却呈倒“V”形，在年达到最高峰值39.41%后，开始下行，年增幅18.17%、年增幅7.04%。而年与年增幅分别为13.91%、18.64%。值得注意的是，年陆家嘴收入超百亿，净利润却仅为30多亿，成本及费用、税金支出增加明显，最高增幅超四成。财报显示，年营业成本58.17亿元，同比增长24.28%；销售费用1.81亿元，同比增长38.16%。而税金支出更是涨幅超四成，陆家嘴年共缴纳29.83亿元税收（实际支付总额），较年增长43.90%，占营业收入.39亿元的23.60%。细分到业务来看，年房地产业务成本及费用68.37亿元；金融业务成本及管理费用7.40亿元。另外，年陆家嘴在项目开发上积极，根据财报，年度竣工项目4个，新开工项目3个，续建项目8个，前期准备项目3个，涉及18个项目，投资支出34亿元。此外，财报中还指出，年现金支出15.67亿元向股东派发年分红，薪酬支出总额10.27亿元等，对利润也有影响。现金流三年来首次回正年经营活动现金流量净额三年来首次转正，而且是度反转。数据显示，从年开始，陆家嘴的经营现金流持续为负数，而且幅度也在加大，年经营现金流-12.55亿元，年扩至-53.58亿元，年不仅转负为正，而且同比暴增.58%。对于经营现金流的暴增，财报中没有明确解释。不过，乐居财经查看财报发现，年之所以经营现金流产生如此大的反差，主要在现金流入和现金流出中的统计数字：一、在年现金流量表中，现金流入统计中明显增加了两个科目，分别是“融出资金净减少额”、“买入返售金融资产净减少额”。这两个科目在年无数据，年分别为3.01亿元，25.06亿元；二、经营活动现金流出中类似，其中“返售业务资金净增加额”科目年为19.21亿元，年空白；“融出资金净增加额”年为0.33亿元，年显示无。此外，年陆家嘴完成了浦东金融广场1号办公楼销售预结算及交付，收取东干实业结算款约13.86亿元。而且，通过转让前绣实业50%股权获利13.49亿元。财报也提到了，年陆家嘴投资收益获得4.46亿元。租赁收入没有惊喜在持有型物业有强项的陆家嘴，年物业租赁收入没有太多惊喜，办公物业收入贡献仍居首，增幅较低。财报显示，年物业租赁收入报表内外合计42.97亿元，占房地产业务收入的39%。其中办公物业29.5亿元，同比增幅8%；商业物业2.39亿元，同比增幅14%；酒店物业收入1.58亿元，同比增加24.41%；住宅物业租赁收入1.6亿元，同比减少2%；养老物业租赁收入万元。另外，并入投资收益科目的会展物业、富都世界租赁收入分别为7.06亿元、0.75亿元。作为陆家嘴核心资产的办公物业，主要包括甲级写字楼与高品质研发楼，其中年写字楼平均出租率上海比天津高出30%，租金同比上涨超6%。财报显示，目前公司持有长期在营甲级写字楼共19幢，总建筑面积万平方米。截至年末，上海成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出租率约为88%，平均租金8.47元/平方米/天，同比上涨逾6%。天津成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出租率约为58%，平均租金3.45元/平方米/天。截至年末，长期在营高品质研发楼总建筑面积已超过32万平方米，出租率达到91%，平均租金6.18元/平方米/天。多业态毛利率下跌“终点就是起点”是陆家嘴的态度，也是不断努力的目标。纵观近三年，陆家嘴的净利润在持续走高，不过增幅有所放缓。财报显示，年至年陆家嘴的净利润分别为26.49亿、31.30亿元、33.50亿元，同比增幅分别为39.41%、18.17%、7.04%。年陆家嘴的利润来源主要由房产销售、租赁及金融业务组成。其中长期持有物业出租毛利率为78.70%，对利润总额的贡献率为46.39%；房地产销售毛利率为49.56%，对利润总额的贡献率为55.44%；投资收益对利润总额的贡献率为28.49%；金融业务利润率为54.59%，对利润总额的贡献率16.30%。五项主要业务中，除了房地产销售、金融收入毛利率上升外，房地产租赁、物业管理、酒店业在营收同比增长的状态下，毛利率却有不同程度下跌。期中，房地产租赁毛利率同比减少1.20个百分点；酒店业同比减少14个百分点，物业管理减少0.32个百分点。对于业务毛利率下跌，在年6月举办的股东大会中陆家嘴回应道：从长远看，毛利率下跌是必然趋势，后续项目公开拿地，土地成本肯定高。在拿地方面，不仅在浦东陆家嘴金融贸易区核心区域内持有大量高端经营性物业，而且已经把发展触角延伸到上海前滩国际商务区、天津以及苏州。财报显示，截至年末，陆家嘴持有的主要在营物业面积约万平方米，在建面积达到万平方米。土地储备面积80.81万平方米，其中苏州地区56.33万平方米，上海地区24.48万平方米。

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