来源：观点地产网
原标题：解局
黄光裕亿商业资产腾挪20年租金使用权注入国美零售
观点地产网“力争用未来18个月的时间，使企业恢复原有的市场地位。”
随着黄光裕获释，国美的追赶步伐不断加快，在2月中旬国美控股集团高管会上，黄光裕为资本市场注入了一支强心针。
立下18个月的军令状后，国美开启了新一轮的变革，除了国美APP更名为真快乐、配股融资44.49亿港元以外，黄光裕还计划通过资本的腾挪实现其“冠军梦”。
近日，国美零售发布公告称，国美管理拟将旗下三个自持物业出租予国美零售，总代价为.65亿元，而该公司拟以发行代价股份的方式支付其中的.76亿元，并透过向国美管理转让HudsonAssets（国美零售全资附属公司）的全部股权支付2.9亿元。
市场的普遍观点认为，这或许是个双赢的交易。
对国美零售而言，通过控股股东的注资，该公司能够以相对较低的价格提前锁定了未来的租金成本；与此同时，黄光裕及其全资持有的国美管理将进一步提升对上市公司的控制权。
亿资产腾挪
在零售商业的黄金时代，黄光裕凭借独特的营销模式，迅速成为电器零售大王，三度问鼎胡润中国百富榜；但在掌舵人入狱、控制权之争以及互联网商业冲击等影响下，国美一步步走向没落。
人来人往的黄金时代，这个零售行业“领跑者”拥有的优势不断缩小。年，随着黄光裕获释，国美的发展历程再一次迎来转折，曾经的“领跑者”变身成为“追赶者”。
据国美零售4月7日披露消息，该公司与国美管理订立协议，据此，国美管理同意向国美零售出租位于北京、长沙的三个物业，租期分别自年7月1日及年3月1日开始至年12月31日截止。
根据该协议，上述三项目出租物业的总代价为.65亿元，将由国美零售以发行代价股份支付.76亿元，并透过向国美管理转让HudsonAssets（该公司全资附属公司）的全部股权支付人民币2.9亿元。
据观点地产新媒体了解，上述三项出租物业分别为位于北京中关村的国美商都，位于湖南长沙的湘江玖号，以及位于北京朝阳区的鹏润大厦。
其中，国美商都的总建筑面积约为52.46万平方米，湘江玖号的总建筑面积约为13.05万平方米，而鹏润大厦目前的租赁面积为4.25万平方米，为国美零售的总部所在地，项目将于年3月1日扩展至7.05万平方米。
粗略计算来看，国美零售以.65亿元的代价租赁合共72.56万平方米的物业，租赁期限为个月，假设上述三个物业的租赁费用均一致，且每月只有30天，则意味着国美零售以1.2元/平方米/天的价格租赁到位于北京、长沙的核心商业物业。
综合各大中介平台数据来看，北京中关村商业综合体的租金在8.5元/平方米/天左右，而北京朝阳燕莎商圈的商业综合体租金在11元/平方米/天上下，而长沙湘江玖号的租金在6元/平方米/天左右。
由此看来，国美零售不到2元/平方米/天的租赁价格，实际上是大大低于市场价格的。
但有投资者在公开平台提到，当前不少城市写字楼市场出现了高空置率、租金下行的情况，万亿规模的商业办公产业红利已经消失，一次性租赁20年的风险依旧不小。
但观点指数此前发布的报告显示，作为主要的商办市场，过去一年，北上广深租金水平和空置率在年波动较大，但至年末基本处于较为稳定的水平。而年前三个月，一二线城市商办物业的租金继续维持在稳定区间，且上海、北京等地的各种经济发展政策，对于主力租赁行业的发展有明显推动作用。
此外，有分析人士透露，国美位于北京的两个项目位置还是不错的，一个在中关村丰台科技园区内，一个在朝阳燕莎商圈，无论是写字楼还是购物中心，出租率和客流量是可以得到保障的。
行业整体发展稳健、项目地理位置优越，实际上，此次租赁的几个项目未来依旧存在较大升值空间。
简言之，在此次的交易中，国美零售以超低的价格，提前锁定了上述三个项目未来20年的租金成本；而国美集团相当于将上述三个项目20年的租金使用权进行了资产证券化，从而一次性回笼了未来20年的租金收入。
黄光裕的算盘
假释之后的黄光裕，提出了让国美重回市场地位的野心，而此次的交易，无疑标志着国美追击战的全新开始。
但营收下滑、净利亏损，不断攀升的负债率无疑都成为国美“重回巅峰”的重大阻力。数据显示，年全年，国美零售录得营收.19亿元，同比下滑25.83%，期内归母净利亏损69.94亿元，同比下滑.05%。负债方面，该公司期末资产负债率达到98.20%，与五年前相比，增长了32个百分点。
为了重振业绩，黄光裕不得不开源节流。一方面，黄光裕提出了将线上店铺、
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