北京皮炎哪里医院好 http://m.39.net/baidianfeng/a_4652392.html你买的房子，可能买时很香，等你卖时就未必了……洪楼News有一个词叫：投资寿命。我不知道你们是否听过，估计大概率没听过。因为这个词是我发明的，在年。绝对不吹牛，江西地产界有个大佬是可以给我作证的。当时我在绿地，做写字楼项目。我研究了当时南昌所有主流写字楼的租金变化之后，突然有了醍醐灌顶般的感觉。那是我从业以来第一次发现，李嘉诚那句：地段、地段、还是地段。其实是错的！当然，那句话可能适用于香港楼市吧，毕竟香港没有那么多的腾挪空间。其实它错的也不意外，有些道理想想就明白，上世纪的东西拿到现在来用，接受的人少了，自然就没有市场。没有市场，哪里来的价格？具体分析的过程，我当时用PTT给同事分享了一个多小时，这里不展开。解释一下投资寿命的意思：就是一样产品它的投资回报期，可以持续多少年。因为当时的研究对象是写字楼，所以纯粹是从投资回报这个角度出发。这里多说一句，写字楼的大致逻辑，我还是比较了解的，但是这么多年过去了，市场有些变化和不少新增产品，我基本不去涉猎。所以，时至今日不要再来问我写字楼的问题。如果你要买，那我认识不少业内的，那是可以给你提供信息。红中区很多写字楼都使用多年了，依然有一手房在售的。洪楼News我们回到投资寿命这个事，现在我是一个主力研究住宅的选手，为什么又开始聊这个词汇？因为，我认为未来优质房产的换手率会相对下降。（本文核心重点，就是上面这句话。严谨预判的话，会先出现一次换手潮，然后趋于平稳，渐渐换手下降）换手率，又是一个专有名词。在我现在讨论的这个维度，你就理解成买卖交易的频率吧。所以，在某种程度上，房子就能与投资寿命搭上关系。因为写字楼的换手率非常之低，所以它的投资回报就是租金回报率。而租金回报率是有一个曲线的，随着环境不断波动，但是始终有两项指标是稳定下降的。那就是设计与折旧。一旦设计过时，将瞬间被市场抛弃，再好的地段都是白搭。我说的就是财富广场，它从年租金就见顶了，之后一路往下。我做调研的时候是年，广场其实还是非常非常非常优质的地段。但是当你上楼一趟需要半小时，下楼一趟需要半小时的时候，就不会再爱了。这就是设计过时的硬伤，地段、物业再好，都没办法挽救，这是基因。注定它的投资寿命就那么六七年，之后就走下坡路……你看，恒茂中心（广场那个写字楼）就比财富活的久多了……说白了就是硬件过时了……洪楼News现在我们回到房子上，为什么城区老破小没有市场，就是硬件过时了，地段只能锦上添花，做不到雪中送炭。打铁还需自身硬才行。接下来进入划重点部分，全部要考：因为，时代的变迁会颠覆一切价值认同。什么是价值认同？就是大家觉得这里值这个价。举个例子：一条昌南大道北面是朝阳新城，单价1.8-2万+；南面象湖新城估计均价不过万了。板块对比还不够强烈，比如华侨城五期已经售罄了，那么多人用真金白银1.9万的价格买了高层，一条马路对面的象湖桃源成交价0.9-1.1万之间吧，还是低密产品。你说象湖桃源太老了，那倒是……不过老，本身就是原罪，只不过是前半篇文章的重点。那我们就说新力金沙湾吧，同样是高层成交价1.2万左右，差了元/㎡，一套平米的就是70万。这个就是价值认同！当然了你会说学区不一样嘛……学区，本身就是价值认同的一部分而已。所以这里的逻辑就是，只要我是能够负担的起朝阳新城的，大多数情况下不会省这个钱往象湖新城去。就像总有一部分人，我就买iPhone，我就不用华为、小米，这也是一种价值认同。那么问题来了：价值认同，这个东西是会变的！现在是香的东西，以后一定会香？08年-12年青山湖东岸，炙手可热，富人区的标签贴的妥妥的。南昌人，谁不想拥有一套青山湖东岸的房子？才几年时间，现在大家宁可去更远的艾溪湖……所以，一个楼盘接受的价值认同能撑多少年？我们可以再发明一个词汇：价值寿命。楼市的未来，我们也必须坚守，价值寿命就尤其需要重视，这才是未来楼市研究的主题。一代人与一代人的喜好是完全不同的，人群喜好就是市场的另一种说法。就像红木家具可能在60-70年代人眼里是比较有价值的，你跟一个90后、00后说，我卖给你一套红木家具放客厅里，他的表情可能是：纳尼？Areyoukiddingme？你让一个90后、00后花重金去买红木，你觉得他买的下手么？同样一个东西，在不同人群眼里就价值完全不同。就像很多人不理解，为什么手办那么贵？手办，还好，这是特定人群的价值喜好。房子是面向所有人的，它会以代际为界限。一代人、有一代人对房子、对地段的审美。哪些楼盘，可以相对来说，经得住时间考验，带来长久的折旧放缓、避免时代的陷阱？看了这么多，以及包括以往我所输出的内容，熟悉我的人一定都了解，我是重品质大于地段的。但有个前提：地段可以弱一些，但是不能出主流视野。另外一个情况：A地段略好，房子差些；B地段略差，房子略好；我会选B。但也有一个前提：不能有地段上本质的差异，可以有量的差异，不能有质的差异。如果地段不是略差，而是差很多，那还是选地段好，房子略差的。房子，一定不能掉进时代的陷进了，就是设计不能过时。先总结一下本文的要点：1、优质房子未来的换手率会放缓2、品质高、硬件条件好，很重要3、价值认同决定了价格4、价值寿命，核心重点。下一篇文章，我将从另一个视角，来剖析一下地段的价值是如何变迁的。-End-▼扫码
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