电梯作为高层建筑物的必备设施，如果开发商对电梯保留所有权，业主使用电梯需经过开发商的同意，必然给业主的生活带来不便。同时依据《物权法》第七十条和七十九条的规定：“业主对建筑物的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修”，可见，电梯属于建筑物的共有部分。物权法第七十二条同时规定：“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”据此，房地产开发商不能通过协议保留对电梯的所有权。
原告李XX、苏XX、黄XX、周XX、苏X花、范XX、尚XX、汪XX、翁XX诉称被告通华公司系龙岩市新罗区西城人民路2号龙津花园建设工程的开发商和拆迁人。
被告益华公司系龙津花园的前期物业管理公司。
原告李XX是龙津花园中楼室的业主。
原告苏XX、黄XX、周XX、苏X花、范XX、尚XX、汪XX、翁XX是原龙岩市公路局6号宿舍楼（已房改）的业主，因被告通华公司开发的龙津花园项目建设需拆迁该宿舍楼。年至年期间，被告通华公司与该宿舍楼的上述业主分别签订了《龙岩市城市房屋拆迁补偿安置协议书》及《房屋拆迁补偿结算单》、《龙津花园安置房回迁安置结算清单》、《协议书》和《补充协议书》。《协议书》及《补充协议书》约定，被告通华公司对安装在龙津花园中楼（即安置楼）一至四层（或五层）电梯（包括更新、维修、电费）免费提供。之后，原告分别取得龙津花园中楼、、、、、、、、号房屋。年8月至年4月期间，被告通华公司陆续向原告交房，并向原告发放了《“龙津花园”安置楼建筑设计说明》、《龙津花园安置楼住宅使用说明书》、《龙津花园安置楼质量保证书》。《“龙津花园”安置楼建筑设计说明》第八条第10款第2项明确写明，安置楼电梯载重量为kg，速度为1.0m/s，井道及机房预埋件、预留洞等均应按厂方提供的技术资料进行施工。《龙津花园安置楼住宅使用说明书》第3条注明，公共配套设计：出入口：安置楼2部电梯，每层二梯四户。被告益华公司仅进行了短期的前期物业服务，从年8月15日起停止龙津花园中楼东侧电梯运行及东侧楼梯卫生保洁等物业综合服务，并通知业主自行管理。部分业主遂拒绝交纳物业管理费。在原告与两被告的协商过程中，被告通华公司宣称该电梯产权归其所有，不属业主所有。为此，原告诉请法院判决确认安装在龙岩市新罗区西城人民路2号（龙津花园）中楼东侧的电梯所有权属原告所有；被告通华公司承担安装在龙岩市新罗区西城人民路2号（龙津花园）中楼东侧电梯的更新、维修及运行电费的义务；两被告及时将安装在龙岩市新罗区西城人民路2号（龙津花园）中楼东侧的电梯维修、调试合格，确保能正常运行，并及时将该电梯及其钥匙（包括厅门、机房等钥匙）、一切电梯随机资料（包括电梯控制原理图或电路图、电梯使用合格证、说明书、质量保证书等资料）移交给原告。
（1）被告在龙岩市新罗区西城人民路2号（龙津花园）中楼东侧的电梯不属于龙津花园的公用设施。该电梯是根据被告与原告黄XX、周XX、苏X花、范XX、尚XX、汪XX、翁XX等人的特殊约定安装设置的，而不是属于建筑区划内的公用设施。公用设施应指服务于公共目的的设施，但被告与原告等人协议约定在中楼东侧安装电梯不是为了公共目的，而是为履行其他协议所约定的内容。被告与原告等人于年8月签订的协议书第2条约定，被告同意在安置楼（原告所指的中楼）东侧安装电梯，从一层送到四层，该项条款生效的前提条件是，东侧十户被拆迁人必须在年8月12日之前全部结清房款，并且不得再以其他任何理由拖延办理房产交接手续。根据上述约定，被告在中楼东侧安装电梯的目的是使原告等人在年8月12日之前全部结清房款，该电梯不属于龙津花园的公用设施。（2）原告等人无权要求确认中楼东侧的电梯所有权属原告所有。被告在中楼东侧安装电梯是被告在履行协议书所约定的义务，被告履行了协议书所约定的义务，但原告却违反协议书的约定，未按上述协议书第2条约定的时间向被告全部结清房款。故原告不仅无权要求确认电梯所有权属原告所有，而且无权使用该电梯。（3）原告等人无法正常使用该电梯，是因为原告等人在人住龙津花园中楼后，拒绝向物业公司缴纳物业费及公摊费用。物业公司在多次垫付电梯营运费用后，终因亏损巨大无力垫付而停止东侧电梯的运行和维护。原告等人应对自己的违约行为承担相应的法律后果。综上所述，被告请求法院驳回原告对被告提出的诉讼请求。
（1）被告从年8月起依照前期物业服务合同进驻龙津花园，承接物业服务。原告等人拒缴物业服务费，被告在年期间屡次致函催收未果。在被告无力长期垫付的情况下，为避免继续扩大经济损失，只得暂停电梯运行服务及部分楼道保洁的服务。被告未撤离龙津花园。原告等人拒缴物业服务费的违约行为在先，被告停止服务符合《合同法》的规定，是行使自己的先履行抗辩权。（2）原告要求被告将龙津花园中楼东侧的电梯维修、调试合格，确保能正常运行不合理。在原告回迁时，该电梯已安装调试合格，并能正常使用、运行。停止运行电梯是因为原告拒缴物业服务费，责任在于原告。（3）原告要求被告移交电梯及钥匙、电梯随机资料缺乏依据。被告是前期物业服务企业，电梯钥匙及随机资料是从开发商处取得，在尚未确定电梯的所有权、业主委员会尚未成立及被告未交清拖欠物业费前，原告无权要求被告移交。综上所述，被告请求法院驳回原告对被告提出的诉讼请求。
福建省龙岩市新罗区人民法院经公开审理查明：原告均系龙岩市新罗区西城西兴人民路2号龙津花园中楼东侧的业主。年4月、5月，原告苏XX、黄XX、周XX、苏X花、范XX、尚XX、汪XX及原告翁XX的丈夫林冠华与被告通华公司签订《龙岩市城市房屋拆迁补偿安置协议书》。该拆迁补偿安置协议约定，被告因龙津花园工程项目建设，拆迁上述原告所有的龙岩市公路局宿舍6号楼，就地安置。年4月、5月，上述原告、林冠华又与被告通华公司签订补充协议书。该补充协议约定，双方就补偿安置再给优惠条件达成补充协议，即对安置楼一至四层楼梯使用面积不计入公摊，一至四层电梯井按建筑面积计人原告公摊面积；对安置楼一至四层电梯（包括更新、维修、电费）免费提供；电梯在各户装修完毕后交付使用。原告詹益云、凌云亦是拆迁安置户，安置在龙津花园中楼、号房。年12月16日，原告李XX与被告通华公司签订商品房买卖合同，以元的价格向被告购买龙津花园中楼四层号房。该合同第14条约定：“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：水电设施、电梯于交付使用起可投入使用。”原告刘文华、凌云亦与被告通华公司签订商品房买卖合同，向被告购买龙津花园中楼四层号房。年8月，原告黄XX、周XX、苏X花、范XX、尚XX、汪XX、翁XX与被告通华公司签订协议书。该协议书约定，被告同意在安置楼东侧安装电梯，从一层送到四层，该项条款生效的前提条件是，东侧十户被拆迁人必须在年8月12日之前全部结清房款，并且不得再以其他任何理由拖延办理房产交接手续。年2月20日，被告通华公司承建的龙津花园中楼通过竣工验收。年8月至年4月，被告通华公司向原告交房，并发放《“龙津花园”安置楼建筑设计说明》、《龙津花园安置楼住宅使用说明书》、《龙津花园安置楼质量保证书》等。《“龙津花园”安置楼建筑设计说明》第8条第10款第2项中载明，“安置楼电梯载重量为kg，速度为1.0m/s，井道及机房预埋件、预留洞等均应按厂方提供的技术资料进行施工”。《龙津花园安置楼住宅使用说明书》第3条载明：“公共配套设计：出人口：安置楼2部电梯，每层二梯四户。”年8月，被告通华公司与被告益华公司签订前期物业服务合同，从此被告益华公司承接龙津花园的物业服务。龙津花园中楼一至三层系店面和写字楼，其楼梯沿人民路一侧；四至九层系原告所有的住宅，其楼梯与龙岩市汽车运输总公司宿舍相邻。一至三层的店面、写字楼与四至九层的住宅独立相隔，互不相通，两楼梯方向相反，中楼东侧的电梯安装在四至九层的住宅一侧。
原告李XX、苏XX、黄XX、周XX、苏X花、范XX、尚XX、汪XX、翁XX向福建省龙岩市新罗区人民法院提供以下证据：
（1）房屋所有权证、国有土地使用权证各8份，以此证明原告系龙津花园中楼的业主。
（2）龙岩市城市房屋拆迁补偿安置协议书6份、房屋拆迁补偿结算单6份、龙津花园安置房回迁安置结算清单3份，以此证明部分原告的宿舍楼被被告通华公司拆迁后就地安置。
（3）补充协议书7份，以此证明被告通华公司与原龙岩市公路局6号楼的业主签订协议，被告通华公司应承担安装在龙津花园中楼电梯的更新、维修及运行电费的义务。
（4）“龙津花园”安置楼建筑设计说明1份、龙津花园安置楼住宅使用说明书1份、龙津花园安置楼质量保证书1份，以此证明龙津花园中楼（安置楼）设计配有电梯，且有2部电梯。
（5）商品房买卖合同1份，以此证明龙津花园中楼东侧电梯属于公共配套设施。
（6）龙岩市公路局的证明1份，以此证明原龙岩市公路局6号宿舍楼已经房改，部分原告是宿舍楼业主。
（7）龙津花园东楼、安置楼住宅使用说明书1份、福建省房屋建筑工程竣工验收报告1份、电梯安装合格证1份、产品质量合格证书1份、电梯验收检验报告2份、电梯安装安全质量监理报告书2份、结构设计总说明图1份、安置楼屋顶层筒体平面图（楼梯平面大样）1份，以此证明从设计到竣工验收，均要求龙津花园中楼东西侧配备电梯；龙津花园中楼于年2月20日竣工；电梯合格证等相关材料原件在被告通华公司处，被告通华公司将此移交被告益华公司。
（8）年8月5日的《闽西日报》1份，以此证明原告曾向新闻媒体反映，希望通华公司为原告解决电梯问题。
（9）户口簿1份，以此证明林冠华与原告翁XX是夫妻，签订协议时是林冠华签名，房屋所有权证登记在翁XX名下。
被告通华公司向福建省龙岩市新罗区人民法院提供以下证据：
（1）原告黄XX、周XX、苏X花、范XX、尚XX、汪XX、翁XX与被告通华公司签订的协议书7份，以此证明被告通华公司在中楼东侧安装电梯的前提条件是原告在年8月12日前办理交接手续。
（2）龙津花园安置楼工程质量验收表8份、龙津花园安置房交房资料交接表6份，以此证明原告未按年8月的协议书约定在年8月12日之前全部结清房款及拖延办理房产交接手续。
被告益华公司向福建省龙岩市新罗区人民法院提供以下证据：
龙津花园物业管理委托合同3份，以此证明被告益华公司于年6月18日入驻龙津花园进行物业管理，管理期限至业主委员会成立时止。
福建省龙岩市新罗区人民法院对上述证据审查认为：
原告提供的龙津花园安置楼建筑设计说明、龙津花园安置楼住宅使用说明书系被告通华公司提供给业主的使用、设计说明，福建省房屋建筑工程竣工验收报告是验收单位出具的验收报告，商品房买卖合同系原告李XX与被告通华公司签订的买卖合同，上述证据可相互印证，说明龙津花园中楼应配有电梯2部。
被告通华公司提供的协议书，仅有龙津花园中楼的部分业主签字，非该楼所有业主的共同决定，违反法律规定，本院对其证明力不予确认。龙津花园安置楼工程质量验收表、龙津花园安置房交房资料交接表可与福建省房屋建筑工程竣工验收报告相互印证，能够证明龙津花园中楼的竣工时间是年2月20日。
福建省龙岩市新罗区人民法院经审理认为：《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”；第七十九条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。”电梯系高层建筑物的必备设备，也是业主必须使用的设备。高层建筑物的业主必须使用电梯，才能保障其应享有的舒适、便利的居住生活。如果电梯不归业主共有，而由开发商保留所有权，那么业主使用、维修电梯就必须经过开发商的同意，这将给业主的正常居住生活带来极大的不便利（如本案原告尚XX已年近九十，在电梯未运行的情况下就必须攀爬八层的楼梯），这将严重损害业主的合法权益。故上述相关法律均规定电梯属于建筑物的共有部分，应属于业主共有。据此，原告等业主通过拆迁安置、购买等方式取得龙岩市新罗区西城人民路2号龙津花园中楼东侧各专有部分的所有权和共有部分的共有权，龙岩市新罗区西城人民路2号龙津花园中楼东侧的电梯应属于共有部分，属于该楼业主共有。原告诉请要求被告通华公司承担龙岩市新罗区西城人民路2号龙津花园中楼东侧电梯的更新、维修、及运行电费的义务，但尚未发生电梯已需更新、维修而被告拒绝更新、维修电梯之事实，原告也未明确要求被告支付的运行电费的金额，该项诉讼请求缺乏事实依据，不予支持。原告诉请要求两被告将电梯调试合格至正常运行，并向原告移交电梯及钥匙、电梯随机资料。该项诉讼请求属于物业服务合同纠纷，与本案的物权保护纠纷属于不同的法律关系，不宜并案审理，应另案处理。
福建省龙岩市新罗区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十九条的规定，作出如下判决：
龙岩市新罗区西城人民路2号龙津花园中楼东侧的电梯属该楼业主共有，即属原告李XX、苏XX、黄XX、周XX、苏X花、范XX、尚XX、汪XX、翁XX、刘文华、詹益云、凌云等共有。
驳回原告李XX、苏XX、黄XX、周XX、苏X花、范XX、尚XX、汪XX、翁XX的其他诉讼请求。
本案案件受理费元，由原告李XX、苏XX、黄XX、周XX、苏X花、范XX、尚XX、汪XX、翁XX负担元，被告通华公司负担元。
（1）上诉人通华公司诉称
1）讼争电梯为履行上诉人与被上诉人黄XX、周XX、苏X花、苍延登、尚XX、汪XX、翁XX等人的特殊约定而安装，安装的目的不是服务于公共目的，讼争电梯是根据双方特殊约定的产物，不是为了公共目的所必须安装的公共设施。2）上诉人与被上诉人等人已就讼争电梯使用权归属进行了专门约定，根据上诉人与被上诉人等人于年8月签订的协议书第2条，鉴于被上诉人违反协议书的约定，未按上述协议书第2条约定的时间向上诉人全部结清房款，根据上述协议书第2条，讼争电梯所有权和四层以上电梯使用权没有发生转移，仍归属上诉人所有。被上诉人无权要求讼争电梯所有权和四层以上电梯使用权。3）一审判决讼争电梯属被上诉人共有，明显错误。因讼争电梯并非属公共设施，且该电梯所有权和四层以上使用权没有发生转移完全是被上诉人等人违约行为造成的。4）部分业主出现攀爬楼梯现象并非是电梯产权属于上诉人所有而产生的，而完全是由于业主不缴物业费造成的。即使电梯产权归属被上诉人共有若被上诉人坚持不缴物业费用的话，仍然会出现业主攀爬楼梯现象。5）上诉人与被上诉人对电梯的协议约定签订于年，当时《物权法》尚未颁布，一审法院适用《物权法》来确认讼争电梯产权归属于被上诉人所有，属适用法律错误。综上，请求二审法院依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。
（2）被上诉人李XX等9人辩称
1）原审判决事实清楚，证据充分。A．安装在龙岩市新罗区西城人民路2号龙津花园中楼东侧的讼争电梯属于答辩人等业主的共用设施。a．龙津花园中楼第一层至第三层的店面、写字楼与第四层至第九层的住宅独立相隔互不相通，有各自独立的电梯，且拆迁前后，双方当事人对讼争电梯产权归属没有约定或约定不明确，根据《福建省物业管理条例》第31条的规定，讼争电梯应归答辩人等业主所有。b．龙津花园中楼东侧安置楼从设计、施工、竣工验收等各个阶段均有配备电梯，并且对电梯的载重量、速度、井道及机房预埋件、预留洞等均有明确的约定。c．根据《国家标准一住宅设计规范》第4.1.6的规定，七层以上住宅或者住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16米以上的住宅必须设置电梯。如果本案房屋未设计、安装电梯，则本案房屋从设计、施工时起即违反了上述国家强制性标准。B．年8月上诉人与部分答辩人签订的《协议书》属无效协议，不具有法律效力。该《协议书》并非龙津花园中楼东侧所有业主的共同决定，签订协议的主体不合格。实际签订《协议书》的7户当事人中，周XX于年8月13日才签订，尚XX于年8月15日才签订，汪XX于年8月12日之前全部结清房款，这已构成合同事实上的履行不能。本案房屋系于年2月20日才竣工验收，在未经竣工验收的情况下，上诉人无权与答辩人约定“东侧8户被拆迁人必须在年8月12日之前全部结清房款，并且不得再以其他任何理由拖延办理房产交接手续”，故该协议书内容违反法律、法规的强制性规定，其内容无效。C．答辩人不存在任何违约情形，上诉人才是名副其实的违约方。答辩人不存在必须履行年8月上诉人与部分答辩人签订的《协议书》的义务，答辩人即不存在任何违约情形。相反，上诉人至今未履行年上诉人与被上诉人先后签订的《房屋拆迁协议书》及《补充协议书》的约定，拒不承担电梯的更新、维修及运行电梯的义务，上诉人才是名副其实的违约方。2）出现答辩人长期处于看着电梯爬楼梯的现象是上诉人造成的。由于上诉人主张本案电梯的所有权，拒不承担一至四层（或五层）电梯的更新、维修及运行电梯的义务，加之原审被告益华公司自年8月15日起停止龙津花园中楼东侧电梯运行及东侧楼梯卫生保洁等物业综合服务，并通知答辩人自行管理，为此，部分答辩人才停止向原审被告益华公司支付物业费，而不是业主不缴物业费才造成攀爬楼梯现象。3）一审判决适用法律正确。电梯属于建筑物的共有部分，属于业主共有，这是法律、法规及司法解释明确规定。4）答辩人请求二审法院判决上诉人承担本案电梯的更新、维修及运行电梯的义务，并将该电梯维修、调试合格，确保能正常运行，及时将该电梯及其钥匙（包括厅门、机房等钥匙）、一切电梯随机资料（包括电梯控制原理图或电路图、电梯使用合格证、说明书、质量保证书等资料）移交给答辩人。综上，请求二审法院依法判决。
被上诉人詹益云、凌云、刘文华未作答辩。
（3）原审被告益华公司辩称
1）答辩人依照前期物业服务合同进驻龙津花园，并承接物业服务。因被上诉人拒缴物业服务费，答辩人多次催缴未果，在答辩人无力长期垫付各项费用的情况下，只能暂停电梯运行服务。在龙津花园成立业主委员会及解除与答辩人物业服务合同之前，被上诉人无权要求答辩人缴交电梯及钥匙、电梯随机资料。2）即使龙津花园业主委员会成立，并要求解除与答辩人的物业服务合同，但在电梯产权未确定的情况下及被上诉人未缴清物业费之前，被上诉人仍无权要求答辩人缴交电梯及随机资料。3）答辩人与被上诉人的移交电梯及钥匙、随机资料是物业管理合同纠纷，与上诉人和被上诉人之间的物权纠纷，是不同的法律关系，因此，被上诉人此项诉讼请求不能并案审理，一审法院驳回被上诉人对答辩人的诉讼请求是正确的。综上，答辩人请求二审法院依法裁决。
福建省龙岩市中级人民法院经审理查明：上诉人通华公司及被上诉人李XX、苏XX、黄XX、周XX、苏X花、范XX、尚XX、汪XX、翁XX、原审益华公司均对原审判决查明认定的事实无异议。因而对原审判决查明认定的事实，予以确认。
在二审诉讼过程中，上诉人通华公司向福建省龙岩市中级人民法院提供龙岩市房地产管理局于年6月26日出具的《关于批准“龙津花园建筑工程房屋拆迁和补偿安置方案”的通知》（岩府房[]迁字21号）复印件一份，用于证明被上诉人的安置房价格属于不带电梯的安置价格。被上诉人李XX、苏XX、黄XX、周XX、苏X花、范XX、尚XX、汪XX、翁XX认为该证据不属于新的证据，并认为该证据不能证明上诉人的上诉主张。福建省龙岩市中级人民法院经审查认为，岩府房[]迁字21号通知并未对各类房屋的补偿价作带电梯与不带电梯的区分，不能证明被上诉人的安置房价格属于不带电梯的安置价格。
福建省龙岩市中级人民法院经审理认为：年8月7日《龙津花园安置楼住宅使用说明书》、年2月20日《龙津花园东楼、安置楼住宅使用说明书》由通华公司出具并盖章，各方当事人对该两份住宅使用说明书的真实性均无异议，予以采信。该两份住宅使用说明书均将“安置楼2部电梯，每层二梯四户”列为“公共配套设计”项目下的内容，表明通华公司已将安置楼（即龙津花园中楼）2部电梯列为安置楼的公共配套设施。因此，龙津花园中楼东侧电梯属于该建筑物的共有部分，而被上诉人已通过拆迁安置的方式取得了龙津花园中楼东侧房屋各专有部分的所有权及共有部分的共有权，据此，应认定龙津花园中楼东侧电梯属于龙津花园中楼东侧业主即本案被上诉人共有。上诉人主张讼争电梯不是为了公共目的所必须安装的公共设施，与其所出具的安置楼住宅使用说明书相矛盾，对该主张本院不予支持。年8月间，上诉人与部分被上诉人签订的《协议书》约定在规定时间内交清房款才能转移安置楼电梯所有权，一方面该《协议书》未经有利害关系的全体业主同意，不得约束所有业主；另一方面，该《协议书》之后形成的年2月20日《龙津花园东楼、安置楼住宅使用说明书》已明确将安置楼2部电梯列为公共配套设施，因此，该《协议书》不能作为认定安置楼电梯的产权依据。上诉人以被上诉人未按约交清房款已违反该《协议书》为由而主张电梯所有权没有发生转移仍归属上诉人所有，因该《协议书》不能作为认定安置楼电梯的产权依据，故对该主张不予支持。一审判决龙岩市新罗区人民路2号龙津花园中楼东侧电梯由龙津花园中楼东侧业主即本案被上诉人共有，事实和法律依据充分，予以维持。综上，原审判决正确，予以维持，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求本院予以驳回。因被上诉人李XX等9人未提出上诉，其请求二审法院判决上诉人承担本案电梯的更新、维修及运行电梯的义务，并将该电梯维修、调试合格，确保能正常运行，及时将该电梯及其钥匙（包括厅门、机房等钥匙）、一切电梯随机资料（包括电梯控制原理图或电路图、电梯使用合格证、说明书、质量保证书等资料）移交给被上诉人，不属于二审审理范围，不予审查。被上诉人詹益云、凌云、刘文华经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。
福建省龙岩市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第一百五十三条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：
驳回上诉人龙岩通华房地产发展有限公司的上诉，维持原判。
二审案件受理费元，由上诉人龙岩通华房地产发展有限公司负担。
（注：()岩民终字第号）
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