文：栎祐
改革开放以来，我国经济突飞猛进。顺应潮流“下海”的人大多都成功了，同时也被贴上了富人的标签。随着中国富人越来越多，根据“胡润全球富豪榜”发布的数据显示，中国人占28.37%，成为全球富豪最多的国家。当他们变得富有后，许多富人开始移居国外。
移民大家都不陌生。简单地说，就是改变国籍，住在另一个国家。但对大多数人来说，这是遥不可及的；对富人来说，这很简单。因为他们手里有很多钱，有自己的生意。他们在自己的领域有一定的影响力和地位，所以很多移民国家都愿意接受他们。
在许多移民的名单中，就有一位富豪，家里除了他自己，其他人都已经是外籍了。而最近，这个富豪也想跑计划失败了，他就是SOHO中国总裁潘石屹。
曾经在网上看到一段关于潘石屹的评论：“在中国的房地产大佬中，潘石屹应该属于那种名声大于商业成就的人。他一次又一次地表达了对这个项目的热爱，但是一次又一次地变卖资产……这一切让人觉得老潘很不真诚。
事实上，潘石屹的“不真诚”并不是近年来才暴露出来的。早在潘石屹宣称“捐助美国大学是为了帮助国内贫困学生”时，无论是中国人和企业家都觉得潘石屹这个人“太精明了”。因此，潘石屹在中国是一个颇具争议的富豪，主要是因为这几年他一直在中国出售资产，而且一直专注于海外投资，所以很多人都说他要“跑”。
说起潘石屹，他的SOHO中国是中国知名的房地产公司，他和妻子张欣白手起家，用国内多个房地产项目打造了这家公司。据悉，潘石屹每年可收取超过10亿元的国内租金。虽然这一数据不知道是否准确，但毫无疑问，潘石屹夫妇的财富自由在中国实现了。
中国人亲切地称潘石屹为“包租公”，但这个在中国收租的“包租公”仍在考虑从中国“变现资产”。不仅如此，潘石屹在美国捐了一大笔钱，而且他在中国一分钱都没捐，也让他备受争议，让越来越多的人相信他要“跑路”到美国。
他为什么这么匆忙地“跑”？
SOHO作为北京、上海等地著名的地标性建筑相当漂亮，但如果仔细分析其财务报告，就会发现已经存在很多问题。自年转型以来，SOHO中国的主要收入来自自有物业，从最初的“销售”转变为“收租”。
SOHO中国年财报显示，在已入市的7个主要项目中，6个主要项目的入住率同比下降。目前，房地产的发展趋势并不明朗。年一线城市的写字楼物业是否会出现减值？
从这个角度来看，SOHO中国未来的盈利能力确实难以评估。作为领导，潘石屹应该很着急。显然，无论是租赁还是出售房产，都不能成为SOHO中国未来的商业模式。寻找新的商业模式，无论是资本市场还是实体市场，对潘石屹夫妇意义重大。
老潘收钱，想退休？
尤其是自年潘石屹以82.8亿元人民币的价格出售上海SOHO海伦广场后，他在接下来的5年里继续出售。据统计，SOHO中国5年来累计出售资产现金.41亿元。尤其是年10月底，SOHO中国将在北京和上海出售8个商业物业的消息传开，绯闻目标是黑石集团。当时，有媒体大喊“不要让潘石屹跑掉”。
今年3月，SOHO中国被曝与黑石集团展开独家谈判，并提议以每股6港元的价格私有化SOHO中国，这也意味着潘石屹要在中国做最后的清场，需要注意的是，黑石集团此次提出的价格溢价已经翻番。此次，黑石集团还将接手SOHO中国现有的债务.
据了解，截至年6月底，SOHO中国的债务达到亿元，此外，如果最终交易与公布的信息一致，那么潘石屹和张欣夫妇将能够套现约亿元。
而就在人们以为潘石屹今年要实现“出走”的目标时，SOHO中国与黑石集团的谈判出现了“新变化”。今年5月4日，一位知情人士透露，受风波影响，公司前景充满不确定性，黑石集团关于中国SOHO私有化的谈判也陷入停滞。果不其然，过去两个月，SOHO中国并没有继续推动谈判。总之，面对国内外复杂的不确定性，企业最重要的是安全。此外，外国在很久以前就发生了变化。他们是否仍有能力获得是另一回事。
事情好转了吗？
既然谈判已经结束，这是否意味着潘石屹不能再“跑”了？这可能是很多人的想法，但这取决于SOHO中国与黑石集团谈判的终止。
在黑天鹅事件的影响下，近期已多次引起人们对债券市场的担忧。为了避免风险，黑石集团暂停了谈判。而且，在上一轮SOHO中国核心资产出售前，其营收规模大幅下滑。因此，考虑到私有化的安全性，黑石集团也终止了谈判。
无论潘石屹跑还是不跑，，有一点不可避免就是国内租金回报率与高房价极不匹配是必然的。潘石屹曾说，当前的房价非常畸形，而其中最重要的表现就是房屋租售比的异常。租售比也是租金回报率，即房屋年租金除以房屋总价。它是世界上最全面的房地产市场指标。正常的租金回报率应该是6%或7%。现在以北京为例，住宅租金回报率只有1%。即使房租涨了四倍，房主还是会赔钱。
如此看来，并不是潘石屹不想“跑”，而是他在当前的经济环境下不敢“跑”。至于潘石屹是否会“跑”，则要看SOHO中国私有化的完成程度以及中国的租金回报率水平是否已经得到解决，但种种迹象都显示出他有意“跑路”，虽然今天的潘石屹没有“跑”成，但作为商人，潘石屹卖掉很多资产也是合情合理的，至于跑，那就不仅仅是市场的话题了。对此，你是怎么看的？
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