近日，穆迪下调了越秀房产基金“Baa3”发行人评级和两个评级列入评级下调观察名单，与此同时，穆迪将展望从负面调整为列入评级观察名单。
穆迪分析师认为，评级列入下调的观察名单反映了越秀房产基金的运营业绩弱于预期，以及该公司的运营情况好转和去杠杆措施是否足以使其信用质量改善到支持当前Baa3的发行人评级存在不确定性。
越秀房地产投资信托基金(越秀房产基金)是首家房地产组合全部位于中国(A1/稳定)内地的香港上市房地产投资信托基金(REIT)，也是唯一一家由内地房地产开发商发起的香港上市REIT。旗下管理着众多酒店、商场、办公楼物业，皆是对经济复苏较为敏感的企业。截至年底，越秀房产基金的投资组合中有10个房地产项目，分布在广州、上海、武汉、杭州、香港，包括一座批发购物中心、甲级办公楼、零售购物中心、一家高级国际五星级酒店和一座服务式公寓。这些业态直接关系着租金水平、出租率的升降。
越秀房产基金年运营趋弱的原因是疫情冲击导致其为租户提供了1.46亿元的租金优惠及其房地产资产的入驻下降。鉴于年国内疫情重燃及相关封控措施造成经济不确定性，当年越秀房产基金的办公、零售和批发房地产的入驻率均下降了6-10个百分点。考虑到未来写字楼市场前景黯淡，不得不下调降低写字楼物业的出租率和租金预测。
除此以外，越秀房产基金仍将有较高比例的浮动利率借贷，正在寻找其他融资渠道，以更好地管理外汇风险和利息成本。但是越秀房产基金资金成本仍处于不确定性区间，同时若通过抵押房地产资产而导致有抵押债务增加，其财务灵活性将下降。
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