在过去的这10年时间里，如果我们看房地产里边的商业地产，比方说公寓、写字楼和商铺，它们的涨幅和同地段的住宅相比较明显要低了很多。
我想可能对于大多数的城市中产家庭来说，您在过去的这10年时间，可能总会有机会来接触到这样的一些房产，一方面在过去的10年它的涨幅比住宅低了很多，是否会意味着说这些商业地产今天是一个价值的洼地？另外我们再来参考过去的10年，它的涨幅低了很多，是否会意味着说这些资产其实在未来的下一个10年，我们仍然应该来远离它？
这一节我们大概有10分钟左右的时间和朋友们来分享一下关于这些商业地产投地逻辑。
首先你必须要明白住宅和商业地产相对比最大的不同是什么？我想从名字上其实已经大体上告诉了我们他们的不同，一般来说住宅它的目的是用于居住，商业地产的目的整体来说是用于商业。
目的无非有这么几种，一种比方说做商业办公，还有一些经营，比方说像商场、超市，还有像商铺其实也是用于经营，但更多的是用于这些服务业的经营，这一点和工业企业的厂房车间还是有很大的不同，这一类用于商业经营的房产的定价的核心逻辑是租金很大程度上决定了房子的价格。
也就是说在市场上流通，大家来购买这些房产不论是新房或者二手房的时候，大家首先要来思考的是这样的房产第一能不能租得出去？第二租出去的时候租金的水平大概是怎么样？第三所有的购买者都会设定一个回报率的红线。
如果说购买房产，租金每年假设说低于2%，那可能我就不愿意来投资这样的这些资产，因为它最大的问题流动性还不好，如果再加上回报率还不高。
如果回报率租金的水平在今后的比方说3年5年10年8年有明确的未来不断上涨的逻辑，我觉得也勉强可能会考虑，但实际情况会是什么样，这一节我们给大家来分享。
我们再说一下住宅的逻辑，朋友们都知道在中国应该说住宅其实除了钢筋混凝土居住功能之外，它还包含了很多社会福利的功能，比方说住宅今天像我们在城市里面的积分落户，很多它和住宅或多或少或强或弱，有这样的那样的关系。
另外今天比方说大家谈到的像学区房就知道了，像小朋友们的义务教育阶段的入学，不论说今天是学区房新政的这些落地等等，都还是和房子和住宅之间关系非常密切。
也简单说住宅在房子的居住功能之外，还增加了很多它的社会的福利，而且社会福利的差别很大程度上会影响到房子是否易出租，是否易出售，是否这些房子未来的成长性，它的逻辑清晰。
好了，首先咱们谈论它们的区别的时候，你要明白它们的定的逻辑，刚才说了住宅的定价很大程度上与房子背后的这些福利，其实说大了与整个城市未来的发展机会都是密切关联的。
下边我再地说一下，商业地产里边的商铺和写字楼，它和公寓其实又有区别，我们知道公寓整体来说是用来居住的，不论是你出租给别人居住，收取租金，还是说您自己来居住，整体来说是用于居住的目的。
当然我们也知道今天在城市里面有不少公寓也用来经营办公什么对外出租什么等等，但整体来说它的目的是用于居住的，但商铺和写字楼是纯粹用来经营的。
好了，下边我们说一下商铺和写字楼，我们知道商铺和写字楼在过去的这一二十年时间，随着房地产的市场化，各个城市来做城市经营，其中商铺和写字楼会成为一个城市里面的要么是地标性的建筑，要么是城市里面的毛细血管，比方说城市的市容市貌和商铺实际上关系很密切。
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