作者：世邦魏理仕中国区研究部主负责人谢晨世邦魏理仕深圳研究部负责人郭丽萍
年10月19日，深圳—CBRE世邦魏理仕发布《深圳写字楼投资之道——“有的放矢”》，解析深圳写字楼市场的投资策略。
中国特色社会主义先行示范区深圳近期迎来前海合作区扩容、香港北部都会区设立计划等多重政策利好。作为创新之都，深圳是中国改革开放的先行者，快速增长的人口流入也体现了独特的城市活力，即使年面对新冠疫情的冲击，深圳经济仍录得3.1%的增长，总量逼近2.8万亿元人民币。未来5-10年，作为先行示范区和粤港澳大湾区的首位城市，凭借先行先试的制度优势、面向未来的产业结构和巨大的人口红利，深圳毋庸置疑仍将是中国经济最具活力的增长极之一。
经济的高速发展以及随之而生的房地产需求令深圳日益为商业地产投资者所瞩目，交易活跃度在年后显著提升。-年，深圳大宗物业交易累计超人民币1,亿元，较此前五年增长超过%，增速远高于其他三个一线城市。写字楼一直以来是深圳大宗物业交易的主要资产类型，历年金额占比整体在50%以上。主要原因在于：
深圳拥有中国最活跃的写字楼租赁市场
截止年为止，深圳拥有商事主体总数超过万户，在全国主要城市中排名第一，较五年前增加多万户。与此同时，深圳写字楼需求也迎来了爆发期。-年期间，深圳写字楼市场累计净吸纳量超过万平方米，位居全国榜首，且较此前五年增长近80%。其背后的主要驱动力就是科技企业需求的快速增长。世邦魏理仕的统计分析显示，年科技企业新租面积的占比为27%，而年时这一比例提升到了49%。
现代服务业是写字楼租赁需求的主要来源。从深圳-年的相关数据分析来看，优质写字楼总出租面积与现代服务业增加值的增长高度同步。根据深圳十四五规划中年现代服务业增加值占服务业的比例达到77%等因素进行测算，世邦魏理仕预计-年期间深圳优质写字楼的需求总增量的区间值为-万平方米，即年均新增90-万平方米，需求增长潜力强劲。着眼需求来源，科技和金融将继续担纲深圳写字楼需求的主引擎，头部企业的引领、配套政策的支持将进一步促进这两大城市支柱产业未来的长足发展，并由此迸发出长续旺盛的写字楼租赁需求。
深圳写字楼投资面对那些挑战？
机构投资者在深圳进行写字楼投资当前仍面临一定的挑战，其主要原因有三：
首先，自用买家在深圳写字楼交易中占据主导地位。年至年第一季度，深圳共录得42宗写字楼大宗交易，其中自用型购买占比高达50.0%，占据了半壁江山。
其次，可投资项目相对有限。从历年数据来看，深圳优质写字楼的存量中约40%-50%被散售给小业主，而另有相当一部分为总部型项目，大多无出售意向。
第三，未来5年深圳写字楼租赁市场将有万平方米的累计新增供应，整体供应仍较充沛，将在一定程度上影响租金增长和投资回报的预期。
深圳写字楼市场要怎么投？
鉴于深圳持续高速成长的经济和办公需求、不断提升的城市定位，世邦魏理仕对深圳写字楼的投资前景保持乐观。但上述挑战的存在则意味着投资者需要结合自己的投资风格和要求选择更加聚焦、更具选择性的策略。对此，世邦魏理仕有如下建议：
策略一：核心区的优质写字楼
尽管未来5年深圳写字楼总体供应充沛，但新增供应呈现区域集中，部分核心区新增供应已经接近尾声。稳步增长的租金收益以及核心区位稀缺性所带来的长期升值预期将为追求稳定现金流、交易总价范围较高、倾向于中长期持有的机构投资者提供合适的投资标的。除福田CBD以外，科技企业集聚且供需态势将大幅改善的高新园片区也值得投资者重点
转载请注明：http://www.0431gb208.com/sjszyzl/2122.html
