每一个光鲜的写字楼，都是一片战场，或明或暗。
班车停靠的终点也是职场的起点。如今的写字楼，虽已散落在大城市各处，但形态已经愈发智能以及人性化。无论进出抑或缴费，仅靠刷脸就可以应对一天日常。贯穿线上线下的大小会议室、公共交流区、特色绿植、咖啡机等也在一一颠覆着传统写字楼的形态。
这是位于北京市朝阳区龙湖蓝海引擎产业园内的龙湖集团智慧总部。
写字楼是现代职场人最重要的“工作战场”，大部分上班族的白天都是在这里度过的。无论是在北京中关村，还是在上海陆家嘴，工作在其中的人们像太阳升起一样遵循规律，按时进进出出，掐着时间。但实际上，平静背后有两个战场硝烟弥漫。
一个是入驻其中的企业发起的，市场快速变化，风口一转，输掉一次招标，错过一次融资，他们就有可能要从高档的写字楼里撤退——到租金更低的地方。
另一个战场更为隐蔽。但它发生在楼里的每个角落，大堂前台、保洁、秩序，甚至每一台机器设备都处于“前线”，要被精准计算。要保证写字楼24小时的运营，要在3分钟内快速反应，一刻不能松懈。这个领域的玩家越来越多，姿态各异，或有温度，或有特色，或智能，或专业。
截至今年7月初，累计有46家内地物业管理公司在香港挂牌上市，再加上万科、龙湖等没有单独拆分的头部物企，物业管理服务企业对住宅社区管理的争夺和规模增长难度加大，即在商业、写字楼、产业园、公共空间的管理方面寻找第二曲线。
龙湖智慧服务工作人员正在布置会议室
01商写服务新势力崛起
“万科和戴德梁行合作成立万物梁行是一个标志性事件。”一位业内人士表示，现在万科、绿城、龙湖等地产集团旗下的物业公司已经把商写服务列为重点拓展方向，此外还在二手房交易和政府公建、产业园的物业服务方向上寻找新的增长点。
万科和戴德梁行的股权交易发生在年12月，整合半年之后推出“万物梁行”合资品牌，把原来的住宅、商企两块业务升级为了CS社区空间、BS商企空间、US城市空间三条主要业务线，并开始加速。
无论是港股上市的华润万象生活，还是A股上市的新大正，他们都将竞争的主战场放在了住宅之外的商业、写字楼、航站楼、学校、政府公建等业态的物业服务之上。这为很多公司提供了一个比较清晰的样本。
实际上，在头部地产企业中，龙湖智慧服务对商写领域的探索更早。年，因为住宅物业服务的口碑比较好，龙湖在大本营重庆接下了第一个公建服务项目：重庆市规划局办公楼。同年，龙湖商业产品线上马，北城天街开业，购物中心的物业服务也被“顺手”交给了智慧服务航道管理。
之后，除了越来越多的龙湖天街，北京的河道、广州的图书馆等市政项目也被“收”了进来，龙湖智慧服务开始在内部筹备成立专门的商写服务部门，即后来的商写事业部。
目前，在被人们所熟知的“五大行”之外，龙湖智慧服务、绿城服务等品牌物企已经成为商写物业服务领域的头部力量。
来自龙湖的官方统计显示，截至目前，龙湖智慧服务商写事业部已经服务超过余个项目，其中包括近60个自营商业地产项目和百余个第三方写字楼、公建等合作项目，合计管理面积超0万平方米。这条业务线的规模已经相当于一个中型物业公司，且外部项目占比超过了自持项目。
之前，这块市场长期被五大行“把持”，但从年开始，硝烟渐浓，主要一二线城市高端写字楼背后，加入暗战的玩家急剧增多。
相较于“五大行”的重服务、轻资产模式，以头部开发企业为主的“商写服务新势力”更喜欢做一站式、定制化、深度服务，更舍得在科技解决方案等方面重金投入。
比如，龙湖集团智慧总部被打造成了一个深度服务的“样板间”。原先是汽配城的大厦，按照物业服务的新理念被改造一新，在空间上不仅考虑通过自然光节能和多层次的会议需求，还把智能服务植入到了各个环节。
龙湖集团智慧总部中布置有35台智能互动屏，这些屏幕可以和手机连接，能为员工提供办公区导航、寻求远程人工服务；员工服务专区中的自助机则专门用来办理员工卡/自助证明开具（在职证明/收入证明）/自助报销单扫码等，节省行政成本。甚至餐厅、卫生间都装了智能传感器设备，员工在手机、电子屏幕上就可以了解这些空间的拥挤度，避免排队现象——这些智能系统都是龙湖内部的团队专门开发的。
这些设计的背后，是龙湖做商写服务的新逻辑：不仅仅服务于空间，而要看到空间里面的企业和人的需求以及痛点。
“商写服务新势力”并不是为抢地盘而来，它们是在为企业提供新产品。
02商写服务市场扩容，但门槛很高
年之后，各家企业在商写物业服务领域的规模在快速增长，背后原因一方面是因为物业企业的有意开拓，另一方面则是市场需求发生变化。
在产业升级和疫情考验的双重作用下，京东、顺丰等一些企业在逐步引入专业的物业公司进行管理，为企业总部建立管理标准和全面的服务体系，企业内部把运营精力向主营业务集中。
此外，医院、学校等公共建筑在疫情之后，也需要更专业的空间管理，同时按照要求剥离社会服务职能。因此一大批商写、公建对高品质物业服务的需求在快速增长。
市场提供契机，之前已经锻炼出服务能力的企业，从去年至今开始抢跑。但大部分传统的物业服务企业进入商写领域会碰到适应性难题。
龙湖智慧服务商写事业部负责人表示，商写项目的物业服务要求和住宅社区还是有一些差异的。住宅的服务主要集中在社区内部的公共空间，住户的需求也相对趋同。但商写服务的需求更加个性化，对响应速度的要求也更高。
比如，龙湖分别在重庆、北京服务小米、农业商业银行、顺丰等写字楼项目，小米公司的服务需求和顺丰不一样，互联网企业与金融企业的要求差别更大。
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