来源：财经自媒体
原标题：凯德也要逃跑？
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焦点财经
年，国内第一座来福士上海来福士广场开业。这个建筑面积近14万㎡的综合体，位于上海市核心地区，与中外驰名的南京路步行街和外滩近在咫尺，凭借个性时尚的潮流设计，迅速成为上海时尚购物的新地标，进而开创了国内综合体新纪元。
17年后，上海来福士广场命运迎来转折点。
6月28日，凯德集团与中国平安人寿保险签署合作协议，向后者出售中国来福士资产组合的部分股权。本次合作涉及项目包括上海来福士广场、北京来福士中国、宁波来福士广场、成都来福士广场、长宁来福士广场以及杭州来福士中国。
近年来，凯德开始频繁出售项目，频繁的腾挪资产之下，此次“割肉”与险资平安合作，是否意味着凯德将开启在中国的“撤退”模式？
亿加码新领域
凯德真的要撤出中国吗？它给焦点财经的回复是：NO！
对于此次出售项目股权原由，凯德方面表示：“凯德对中国市场持长期主义观点，中国是凯德两大核心市场之一，未来将积极寻求与志同道合的国内伙伴深入合作。此次牵手平安人寿保险，是凯德深入推行本地化运作的关键一步。此举符合凯德集团的资产再循环策略，释放成熟资产价值用于再投资。本次回收的部分资金将继续用于深耕中国市场。”
对于未来的发展路径，凯德集团回应焦点财经：“此次交易回收的部分资金将用于继续投资中国市场。中国‘十四五’规划提出大力发展新基建，我们也在积极寻求相关投资机会。此次交易回收的部分资金，在既有的商业、住宅和城镇开发、服务公寓等核心业务基础上，还将加大对新经济资产类别的投资，包括产业园区、数据中心和物流等。”
“我们计划在未来几年，将集团在中国该资产领域的规模从年底的15亿新元（约合人民币72亿元）扩大到50亿新元（约合人民币亿元）。”
凯德会不会“逃跑”？业内人士看法不一。
协纵策略管理集团联合创始人、房地产与金融资深评论人黄立冲认为，想跑，但不一定跑得了。他对焦点财经分析：“全球的外资很多都在撤退。对于全部股权，凯德不是想卖就能卖得掉，这里边也许还有其他原因，毕竟凯德是上市公司。”
至于未来的写字楼市场，黄立冲则预测称，未来商场写字楼不会有好运气，因为缺少了外资作为新力军，光靠内资和内卷的消费市场发展很难。
第一太平戴维斯华北区研究部负责人、助理董事李想则认为凯德不会跑，出售股权是一个很正常的市场举动，就募投管退的话，“退”也是其中一部分，而就“退出”而言，它和其他前面三个部分其实都同等重要。
“此次出售股权是凯德进一步在中国发展的一个‘立正’的表现，因为它不是完全清仓、退出中国市场，而是进行财务投资，与险资强强联手是凯德进行转型的一种尝试，在‘换仓’的过程中，复合战略发展是凯德一个新的发展方向。”
凯德为何换仓
凯德集团是亚洲大型多元化房地产集团，总部设在新加坡，并在新加坡上市。其与中国结缘源于年，凯德首个项目—上海百腾大厦的落成。年，雅诗阁在华首个服务公寓在上海开业，凯德首次将服务公寓概念引入中国。
截至年3月31日，凯德集团管理资产约亿新元，投资组合横跨多元房地产类别，包括办公楼、购物中心、产业园区、工业及物流地产、商业综合体、城镇开发、服务公寓、酒店、长租公寓及住宅。业务遍及全球30多个国家的多个城市，以新加坡和中国核心市场，并不断开拓印度、越南、澳大利亚、欧洲和美国等市场。目前，凯德集团在中国40多个城市运营管理多个项目，管理资产规模约亿元人民币。
凯德曾以“地产+基金”模式，形成了投融管退的完整价值闭环。在前期，通过募集的基金来拿地进行开发，待待项目进入成熟期，再通过集团旗下上市房地产信托或第三方实现退出，在释放成熟资产价值的同时，将所得资金用于再投资。
这种方式曾被国内很多房产大佬推崇，因为模式比国内纯粹地拿地开发、抵押、通过债务进行规模扩张要更成熟、稳重一些。
近年来，凯德集团也在进行逐步转型。来福士是凯德旗下综合体旗舰品牌，源自新加坡，浓缩了集团全产业链的综合体，自年进入中国以来，发展至今在中国有9座。凯德在上海共有三座来福士广场，分别是：凯德长宁来福士广场、双子塔（上海北外滩）来福士广场、上海来福士广场。
凯德的项目出售动作早在年已经初见端倪。相比于这次出售股权，年1月，凯德集团曾以83.65亿出售20家购物中心；今年2月份，凯德又公告称，拟8.51亿出售郑州凯德广场二七项目，预计年Q3完成交易。
从此次项目的交易来看，6个项目资产组合的总资产价值为亿元人民币，平安人寿总投资金额不超过亿元，该交易预计于年三季度完成。由于不同项目涉及股权结构不同，交易前，凯德通过私募基金对涉及项目的持股比例在30.7%至55%之间，交易后变更为12.6%至30%。
据焦点财经了解，凯德将作为资产管理者继续负责项目的运营管理，推动并参与这六个来福士项目的增长。
看好中国市场，为何会出现出售项目股权的现象？购物中心不尽如人意的业绩，或许成为此次打包出售资产的重要原因。
就凯德年财报得知，受到新冠疫情的影响，年凯德集团录得总收入65.亿新元（约人民币亿元），较年同比增长4.8%；由于投资物业资产重估损失和部分项目及股权投资减值，净亏损15.亿新元（约人民币77亿元）。全年营运净利润为7.亿新元（约人民币38亿元），现金净利润为9.24亿新元（约人民币45亿元）。
从数据来看，亏损主要归因于投资物业资产重估损失和部分项目及股权投资减值共计24.亿新元（约人民币亿元），非现金亏损。年住宅销售额同比增长12%；主要受疫情及减租等影响，购物中心物业净收入同比下滑13.2%。
平安为何会亿接盘凯德的来福士资产包？
戴德梁行北京中国区研究部主管魏东认为，因为疫情的原因，今年外资对中国项目的投资占比确实降低。“主要原因是看不了项目，决策周期延长，但是从我们的感觉外资还是对中国市场非常
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