文/乐居财经李奕和
年，因开发北京国瑞城这个百万平米级大盘打响品牌的张章笋，摩拳擦掌。他想要跳出京城，将国瑞城的大盘模式向全国铺开。
有北京国瑞城的成功在前，张章笋雄心勃勃，甚至一些不起眼的三四线城市，都成为他的盘中餐、囊中物。远在“天涯海角”的万宁国瑞房地产，在那一年成立。
张章笋得偿所愿，万宁国瑞城在那一刻正式落地。
十多年后的今天来看，这个在国瑞置业走向全国初期所开始打造的大盘，并不顺利。项目总占地面积24.43万平方米，至今只完成了一期占地10万平方米的开发。
而随着调控的深入，三四线城市行情持续低迷，万宁国瑞城近年来对国瑞置业业绩的贡献，少之又少。一纸公告，让这个项目以一种另类的方式出现在外界的视野。
12月13日，国瑞置业（.HK）公告，以总代价3.39亿元将万宁国瑞房地产开发有限公司（以下简称“万宁国瑞房地产”）全部股权转让予海南双枫置业有限公司。
出售事项完成后，国瑞置业不再持有目标公司任何股权。
地产雷声不断，房企急于回血自渡，带着张章笋十多年前那场未竟大盘梦，万宁国瑞城被首先摆上了货架。
37万方大盘“十年一梦”
早在今年9月4日，国瑞置业旗下间接非全资附属公司海南国瑞已与双枫置业订立股权转让协议。后者同意购买目标公司全部股权。
工商信息也显示，万宁国瑞房地产股东在9月份已发生变更，投资人在海南国瑞之外，新增双枫置业。目前，万宁国瑞房地产由海南国瑞、双枫置业分别持股9%、91%，目标公司的股权仍未完全过户完成。
万宁国瑞房地产自年成立，主要从事万宁国瑞城的房地产开发。该项目位于海南省万宁市万城镇城北新区工业大道南侧，是国瑞置业以国瑞城大盘模式向全国复制的第一批产物。
年，祖籍广东澄海的张章笋，以北京崇文区旧城改造招商引资为契机，果断进京，并在年，开发出在京的第一个楼盘“富贵园”。在北京站稳脚跟后，国瑞置业随后成功开发了体量达百万平米的北京国瑞城。
这是一个集购物中心、豪宅、商务公寓、酒店式公寓、商业街、四合院、写字楼于一体的地标性商业综合体，被称为“长安街畔的建筑航母”。国瑞置业的行业品牌由此确立。
年，影响力大增的张章笋意识到不能局限于帝都北京，国瑞置业开始环京布局，并将眼光放远到全国。此后的时间里，沈阳国瑞东方商城、汕头国瑞城、郑州国瑞城、海口国瑞城、廊坊永清国瑞生态城等项目纷纷落地。
与之一起的还有海南的万宁国瑞城。
万宁国瑞城项目由三个地块组成，总占地面积24.43万平方米，建筑面积36.88万平方米。项目定位为打造适合养老、旅游度假的大型综合社区。然而，12年过去，至项目被转让，万宁国瑞城仍有大量未开发土地。
乐居财经查阅了解，万宁国瑞城一期占地面积10.08万平方米，建筑面积16.2万平方米，已经开发完毕。一期房源在年底显示已经售完。
项目二、三期占地面积14.36万平方米、规划建筑面积20.7万平方米。至年上半年，万宁国瑞城二期至三期，仅开发了1.71万平方米的可售建筑面积。就整个万宁国瑞城项目而言，目前仍有近一半的建筑面积没有被开发。
十二年过去，张章笋未竟的大盘梦，被作价3.39亿元出售。虽然有点可惜，但凭籍土地这些年间的增值，张章笋还是大赚了一笔。
公告称，目标开发权益的定价为3.8亿元，乃按总建筑面积15.51万平方米计算。据此，项目未被开发的平均土地单价应为元/平方米。而乐居财经查阅资料了解，国瑞置业拿下万宁国瑞城项目时的平均土地成本为元/平方米。
这笔出售，国瑞置业收获了超7倍的土地溢价。
三四线与降负债权衡
据了解，此次股权转让总代价的3.39亿元，包括万宁国瑞房地产全部股权代价2.88亿元，以及海南国瑞向万宁国瑞房地产提供的股东贷款万元。
由于国瑞置业在出售事项前间接持有目标公司80%股权，因此出售事项归属于母公司收益2.06亿元。国瑞置业将收取的出售事项的所得款项净额拟用作一般运营资金及用于偿还债务。
至于出售的理由，国瑞置业称，目标公司由三、四线项目组成，出售事项将有利于公司更好地利用自身优势和资源，专注于一、二线项目的开发和建设，并降低负债率，以改善流动性及确保公司的整体稳健发展。
数据显示，上半年，国瑞置业现金短债比0.29，净负债率.4%，两项指标踏足“红线”。其上半年流动负债中的银行及信托借款、公司债券、优先票据等有息负债58.58亿元。其现金、受限制银行存款及银行结余仅22.18亿元。此次出售，确实有助于国瑞置业改善现金流。
事实上，为减少现金流出，保持现金流以面对眼下不确定的行业环境，在去年11月，国瑞置业已终止对此前8家公司的增资。
早在年8月，国瑞置业收购广东宏泰国通、广东国厦、天津天富融盛、三亚景恒、邯郸国夏、重庆国厦、江门映晖湾7家公司10%股权，随后又做进一步增资。次年11月，其再次认购了石家庄国厦51%股权。
但时隔四年后，年11月23日，国瑞置业宣布终止对八家持股公司的增资安排。当时，国瑞置业就称，由于新冠的爆发及潜在的融资新政策，三四线城市的房地产市场可能承受更大的压力并面临更大的不确定性。增资安排并不符合本公司目前的业务发展战略
根据克而瑞此前披露数据，年11月，房地产市场持续转冷，29个重点监测城市商品住宅成交面积环比下降4%，同比跌幅扩至32%，较年同期下降19%。当中25个二、三线城市市场持续低迷，成交环比下降7%，同比跌幅扩至35%。
数据则显示，年、年、年，万宁国瑞城在国瑞置业的销售占比可以达到3.4%、4.6%、3.6%的水平。但在年、年、年、年间，其占比下降为0.6%、0.1%、0.2%、0.6%。
受制于调控的深入以及三四线城市市场的低迷，万宁国瑞城近些年对国瑞置业整体业绩贡献逐步减弱，成为国瑞置业的“吊车尾”。甚至作为一个深耕超过十年的城市，万宁还比不上其新进入的其他城市。这一切都加大了国瑞置业退出的决心。
文章来源:乐居财经
转载请注明：http://www.0431gb208.com/sjszyzl/4763.html
