投资性房地产的转换和处置
一、房地产的转换
（一）房地产的转换形式及转换日
1.转换形式
房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。
这里的确凿证据包括两个方面：
一是企业董事会应当就改变房地产用途形成正式的书面决议；
二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变（如自用状态改为出租状态）。
转换形式包括：“自用房地产或存货”与“投资性房地产”之间转换，具体包括：
（1）投资性房地产转换为自用房地产；
（2）投资性房地产转换为存货；
（3）自用房地产（包括土地使用权）转换为投资性房地产；
（4）作为存货的房地产转换为投资性房地产。
2.转换日
（1）“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”：租赁期开始日或用于资本增值的日期。
（2）“投资性房地产”转换为“自用房地产”：房地产达到自用状态日期。
（3）“投资性房地产”转换为“存货”：租赁期满，企业董事会或类似机构作出决议明确表明将其重新开发用于对外出售的日期。
（二）房地产转换的会计处理
1、成本模式下投资性房地产转换的会计处理
在成本模式下计量的投资性房地产与非投资性房地产之间的转换时，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的账面价值。
（1）在成本模式下将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。
账务处理：
借：固定资产（无形资产）
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
累计折旧（摊销）
固定资产减值准备（无形资产减值准备）
在成本计量模式下将自用的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”科目、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。
账务处理：
借：投资性房地产
累计折旧（摊销）
固定资产减值准备（无形资产减值准备）
贷：固定资产（无形资产）
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
（3）将投资性房地产转换为存货的，应按其在转换日的账面价值进行转换。
借：开发产品（转换日的账面价值）
投资性房地产累计折旧
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产（转换日的账面余额）
（4）将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，按账面余额贷记“开发产品”等科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。
借：投资性房地产（转换日的账面价值）
存货跌价准备
贷：开发产品（转换日的账面余额）
年7月1日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为固定资产。该资产在转换前的账面原价为万元，已计提折旧万元，已计提减值准备万元，转换日的公允价值为万元，假定不考虑其他因素，转换日甲公司应借记“固定资产”科目的金额为（ ）万元。
A．B．C．D．
D
2、公允价值模式下投资性房地产转换的会计处理
（1）企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日公允价值作为非投资性房地产的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
账务处理：
借：固定资产（无形资产）（公允价值）
贷：投资性房地产-----成本
------公允价值变动（借）
公允价值变动损益（倒挤）
（2）企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为存货时，应当以其转换当日公允价值作为存货的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
账务处理：
借：开发产品（转换日的公允价值）
贷：投资性房地产———成本
———公允价值变动（可借方）
公允价值变动损益（倒挤，可借方）
：公允价值模式下，投资转自用或存货，以转换日的公允价值作为自用或存货的入账价值。
（3）企业自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为其他综合收益，计入所有者权益。
账务处理：（重点）
1、公允价值＜原账面价值
借：投资性房地产-----成本（公允价值）
累计折旧（摊销）
固定资产减值准备（无形资产减值准备）
公允价值变动损益（倒挤借方差额）
贷：固定资产（无形资产）
2、公允价值＞原账面价值
借：投资性房地产-----成本（公允价值）
累计折旧（摊销）
固定资产减值准备（无形资产减值准备）
贷：固定资产（无形资产）
其他综合收益（倒挤贷方差额）
（4）企业作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为其他综合收益，计入所有者权益。
1、公允价值＜原账面价值
借：投资性房地产-----成本（公允价值）
累计折旧（摊销）
存货跌价准备
公允价值变动损益（借方差额）
贷：开发产品
2、公允价值＞原账面价值
借：投资性房地产-----成本（公允价值）
累计折旧（摊销）
存货跌价准备
贷：开发产品
其他综合收益（贷方差额）
：转换并没有将投资性房地产实际对外出售，所以，投资性房地产在持有期间产生的“其他综合收益”的金额不用结转。待处置时再转入当期损益（其他业务成本）。
:投资性房地产的转换
1、投资性房地产在成本模式下：
自用房地产或存货与投资性房地产之间的相互转换，按账面价值转换，即转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
2、投资性房地产在公允价值模式下：
（1）投资性房地产转自用房地产或存货，自用房地产或存货按公允价值计量，公允价值与原账面价值的差额，借记或贷记“公允价值变动损益”。
（2）自用房地产或存货转投资性房地产的，投资性房地产按公允价值计量，公允价值与账面价值的借方差额计入“公允价值变动损益”，贷方差额计入“其他综合收益”。
甲公司2×15年至2×18年发生以下交易或事项：2×15年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为万元。该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。因公司迁址，2×18年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议。该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租期2年，年租金万元，每半年支付一次。租赁协议签订日该办公楼的公允价值为万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2×18年12月31日，该办公楼的公允价值为2万元。假定不考虑增值税等相关税费，下列关于甲公司交易或事项会计处理表述正确是（）。
A．出租办公楼应于2×18年计提折旧万元
B．出租办公楼应于租赁期开始日确认其他综合收益万元
C.出租办公楼应于租赁期开始日按其原价万元确认为投资性房地产
D.出租办公楼2×18年取得的75万元租金应冲减投资性房地产的账面价值
B（-*2.5=，-=）
选项A错误，20×15年应计提的折旧=/20×6/12=75（万元）；
选项C错误，办公楼出租前的账面价值=-/20×2.5=（万元），出租日转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，租赁期开始日按当日的公允价值确认为投资性房地产；
选项B正确，应确认其他综合收益=-=万元；
选项D错误，出租办公楼取得租金收入应当作为其他业务收入。
二、投资性房地产的处置
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本）
（一）采用成本模式计量
借：银行存款
贷：其他业务收入
应交税费—应交增值税（销项税额）
同时：借：其他业务成本
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
（二）采用公允价值模式计量
（1）借：银行存款
贷：其他业务收入
应交税费—应交增值税（销项税额）
（2）借：其他业务成本
贷：投资性房地产—成本
—公允价值变动（或借方）
（3）借：其他综合收益
贷：其他业务成本
甲为一家房地产开发企业，2×17年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为2×17年4月15日。2×17年4月15日，该写字楼的账面余额万元，公允价值为万元。2×17年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为万元。2×18年6月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并以万元出售，出售款项已收讫。甲企业采用公允价值模式计量，不考虑相关税费。要求：编制相关业务的会计处理。
（1）2×17年4月15日，存货转换为投资性房地产：
借：投资性房地产—成本 0000
贷：开发产品 0000
其他综合收益 00000
（2）2×17年12月31日，公允价值变动：
借：投资性房地产—公允价值变动00000
贷：公允价值变动损益 00000
（3）2×18年6月，出售投资性房地产：
a.借：银行存款 0000
贷：其他业务收入 0000
b.借：其他业务成本 0000
贷：投资性房地产—成本 0000
—公允价值变动 00000
c.借：其他综合收益00000
贷：其他业务成本00000
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