来源：江瀚视野
根据央视财经7月23日的报道，与住宅市场火热相比，今年以来，深圳的写字楼市场比较冷清，空置率上升，租金也在持续下跌。记者走访深圳福田、南山、罗湖多个写字楼片区发现，招租广告随处可见，房源报价普遍较去年下降20%左右，并且还有议价空间，更有不少写字楼推出“特价房”，免租期也能拉长至1个月。
戴德梁行数据显示，年二季度深圳写字楼空置率25.43%，环比一季度上升0.84个百分点。与此同时，全国一线城市写字楼空置率同样居高不下，今年二季度上海、北京写字楼空置率分别为20.94%，16.19%。在高空置的压力下，业主继续下调租金加速去库存，以深圳福田区为例，甲级办公楼租金下行吸引了不少来自非甲级办公楼租客的入驻，对于中小企业而言，拥有了更多升级和搬迁办公环境的机会。
与深圳类似的还有北京，数据显示，二季度北京全市写字楼有效净租金按建筑面积计算为每月每平方米.5元，与去年同期相比下降了9.5%。记者了解到，自二季度大多数企业实现复产复工后，写字楼业主们为了尽快提高入驻率和最大限度减少自身损失，不少为租户提供了优惠的租金。
很多人都在问，貌似最近房地产市场特别是住房市场相当红火，但是为啥商业地产那么冷清？说实在的，当大家在问商业地产为什么这么冷清其实完全是意料之中的事情，为什么这么说呢？
首先，我们必须要明白房地产的底层逻辑到底是什么？在中国古代其实就有“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的理想，但是实际上所谓的房子归根结底依然是土地问题，随着中国经济的高速发展，中国人口大规模向城市集聚，再加上中国不断推进的城市化进程，所以在各主要核心城市就出现了一个非常明显的现象，人越来越多，但是城市的承载力是非常有限的，特别是类似于北京、成都这样的单一中心城市，所以在人地矛盾的影响之下，必然会带来整个城市房地产市场的大发展。从某种意义上来说，你买这个城市的商品房，实际上就是买这个城市的股票，你赌的是这座城市未来的大发展。之所以，中国房地产特别是住宅地产会发展的那么红火，这是因为在原先房地产的居住属性之外，又多了一个投资属性，而对于中国人来说买房置业又是传统观念中的主要投资方向，所以最终推动了住宅价格的快速上涨。
其次，商业地产的逻辑又是什么呢？与传统的住宅地产不同，住宅地产的最核心价值除了居住之外还有投资或者学区等等附带福利，但是商业地产由于开发的属性不同，其主要的价值就是使用就是商业用途，这就导致了一个问题，除了使用商业地产几乎没有其他的任何意义。在这样的情况下，一个地方商业地产的价格如何其实和供给需求密切相关。然而，问题就在这里了。前些年由于各地经济高速发展，形成了一个非常特殊的趋势，这就是各地都在大规模开发CBD，兴建了大量的商业地产项目，但是实际上过度的供给却没有产生与之相匹配的需求，这就导致了商业地产项目的积压，这才是商业地产的逻辑所在。
第三，为什么住宅红火商业地产冷清？由于住宅拥有投资价值，而且每年很多主要人口流入城市都有大量的刚需买房需求，这就给住宅市场提供了较好的市场发展前景，在国家”房住不炒“大政策的影响下，其实很多地方甚至出现了一二手住房价格倒挂的现象，进一步推动了住宅市场的回暖。但是，对于商业地产来说，过度的供给却没有足够与之相匹配的需求支撑，这就导致了很多写字楼都处于空置的状态，对于房产持有方来说，房子租不出去亏损会更大，这也就导致了整个市场降价出租的现象。
所以，当我们理解了市场的逻辑之后，就知道这种现象并不让人意外。
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