来源：经济观察报
大厦的蟑螂和老去的楼宇
程璐洋
一面崭新的锦旗，写着“勇担抗疫责任为业主保驾护航”，挂在东域大厦（第三置业）的物业管理处办公室门口。锦旗背面的会议室里，物管负责人刘煜接到了一则不客气的投诉--有租户称这是他见过的蟑螂最多的楼。
对这个投诉，刘煜有些惊讶，他自认为和楼内业主及租户们的感情“还不错”。
东域大厦（第三置业）位于北京写字楼林立的三元桥区域，由国际知名房地产资产管理机构“五大行”之一的世邦魏理仕提供物业服务。半年前的物业满意度调查中，这座大厦在世邦魏理仕管理的北京20座大楼里名列前茅。
接到客诉后的那个周末，刘煜收起惊讶和委屈，和团队加强了全楼的虫害消杀。
蟑螂大厦，车睿这样称呼自己公司所在的办公楼。
“到处是蟑螂”，车睿伸出食指和拇指比划着，“有只这么大的，翻着肚子在蹬腿，那是我这辈子见过最大的蟑螂”。在楼梯间、洗手台，甚至办公桌上，他和同事们在公司的多处都见过蟑螂。
其中，昏暗的楼梯间是蟑螂出现频率最高的地方。几乎在每个楼梯间的门背后，都摆着一个捕杀蟑螂的蟑螂屋，里面满是蟑螂尸体，“墙壁上经常能看到大蟑螂带小蟑螂一起爬”，车睿说。
如果说楼梯间的蟑螂还能眼不见为净，办公桌上的蟑螂则让所有人都无法忽视。自从桌上遗留的食物爬过蟑螂后，坐车睿对面的女同事养成了新习惯，“吃的都不敢放桌上，或者得盖层纸”，她看着自己桌下的蟑螂药说。
除了蟑螂，车睿和同事们也尽量减少使用楼内的卫生间，面对有污渍的马桶圈，和没有及时清理而溢出的垃圾桶，生理需求也可以让步。
为此，车睿甚至调整了自己的大便生物钟，养成早起在家如厕的习惯。除非憋不住的小便，才会选择楼内卫生间。女同事们对卫生间的需求更大，“马桶真的不敢坐，常常有脚印和尿渍，只能扎着马步上厕所”，前述女同事无奈，“带着血的卫生巾从垃圾桶溢出来，真的很头疼。”
每层楼的卫生间状况参差不齐，员工们甚至总结出了经验，哪层最干净。
对于楼内种种基本卫生问题，车睿公司的行政曾多次和物业沟通过。“物业态度还不错，说了以后马上来人”，该公司行政人员表示，但长期来看，效果并不明显。让她给物业打个分，“60，刚刚及格吧”。
除了租户，东域大厦（第三置业）B座一层的便利店老板也知道有蟑螂问题，“没办法，有餐饮的地方就容易招蟑螂”。她右手边，是出售盒饭的餐饮车。
而B座楼内的一位保洁阿姨，展示了她负责的楼梯间门后空空的蟑螂屋，用以说明楼层状况。对于楼内其他区域出现的蟑螂，她归结于每位保洁的用力程度不同。
蟑螂从哪儿来
“周末开了消杀和管理的专题会，我们也讨论，蟑螂从哪儿来？除了夏天炎热滋生，还有什么原因？为什么会给租户造成困扰？”刘煜表示，专题会决定将垃圾区的消杀频次改为每日一次，在公区隐蔽区域增加“蟑螂屋”的布控，并增加年度防虫布控的频次。
11月7日，物业对全楼公共区域进行了消杀。
今年，在涉及蟑螂等四害卫生的主管部门爱卫办检查中，这栋楼正常通过。
该楼的保洁，被外包给北京瑞毅佳玉环保科技有限公司，共20名保洁，每人负责3层，每层平方米左右的清洁。保洁公司负责人表示：达到了爱卫办对楼宇大小蠊虫密度的要求，但蟑螂不可能一只都没有。至于卫生间的状况，“超甲级写字楼还要求卫生纸篓不超过70%就得清倒，但那个物业费是什么水平”。
刘煜在这栋大厦工作的十年间，5.5元/月/平方米的物管费一直没变。可对比的是，同样由世邦魏理仕负责物管，和东域大厦（第三置业）直线距离几百米的中冶大厦，物管费30元/月/平方米，目前的招租租金为近10元/日/平方米。
一个由国际知名机构管理，满墙锦旗、满意度排名靠前的办公楼，为什么会存在如此基本的卫生问题呢？
经济观察报获得了“虫控消杀工作专题会”的会议纪要，解释了部分原因。
纪要显示，由于大厦没有垃圾房，现有垃圾存放区域一直为项目临时设立，既不封闭，也没有独立通风系统，因此将重点管理垃圾房及底商餐饮租户。
同时，会议纪要显示，因为大厦为住宅立项，楼层步行梯楼道内没有消防风机设备。楼层内无专用货梯及货梯前室的设置，使得楼内没有正规垃圾桶的摆放位置，这也使得客户员工用餐后的餐余垃圾无法密闭独立存放。物管团队将加大与客户的沟通和宣传力度，希望客户将餐厨垃圾包裹严密后再进行投放。
另外，由于楼内房间均为小业主产权区域，物业在室外做的力度越大（如果客户房间内不能同步消杀），则客户房间内的蟑螂出现“现象”也会越严重。
“我们的楼不是一个破楼”，入行25年的刘煜格外认真，“这个楼的楼龄是16年，它的设备不是最新的，但我一直跟同事讲，就像一件穿过的衣服，要把它洗净熨平，可能会有补丁，但不要瞎补，一定要方方正正。我们穿到哪儿，也不觉得自己寒酸。”
他有些动情，“楼宇就是这样，新盖的设备设施都不一样，但是楼就会一天一天奔向老化。”
而楼一天天老化的过程，就是物业管理难度加大的过程。“噢！之前的一家餐馆搬走了”，刘煜告诉经济观察报，不久前位于楼内B座一层的一家餐饮，受疫情影响撤铺。“可能因为原来的餐馆对蟑螂等虫害集中消杀，比较可控。他们搬走后，加上天气炎热，蟑螂在楼内四散”，他和团队猜测。
空铺的新租户，是顺丰快递，餐馆变成了顺丰的仓库。一提起这个，刘煜直皱眉，“哎呀，我去找业主，能不能考虑下物业管理问题，结果业主说，那怎么办，我也要赚钱。”
散售
让物管团队头疼又无奈的是，东域大厦（第三置业）为散售产权。
该楼由开发商北京恒阳华隆房地产有限公司在4年建成，房屋用途为公寓。迄今，由于东域大厦（第三置业）迄今为止没有成立业主委员会，前期物管合同由恒阳华隆原股东首创置业和世邦魏理仕签订。
首创置业回复经济观察报称，东域大厦（第三置业）已于6年全部散售完毕，首创不了解各小业主如何使用房屋。
散售，意味着没有统一的业主对资产进行规划管理，每个产权的小业主都有着各自的利益诉求。公寓性质，则意味着大厦从一开始的建筑设计，就和标准写字楼有差距，也决定了物业只负责楼内公区管理，所有户内面积均不在其管理范围内。
从实际情况看，东域大厦（第三置业）不像标准写字楼有专用货梯，A、B座各有4台客梯。为了解决楼内租户的装修和货物使用需求，物业将2号电梯设为货梯。大量的食物残渣和货物运输，使得这台电梯不仅明显更破损，蟑螂等虫害出现的几率也更大。
另外，由于楼梯间不具备正压送风系统，按消防规定，通道内无法设置普通垃圾桶。没有办法的物业团队，自己设计了一种简易垃圾支架，以满足每层楼的清洁需求。
诸如此类的先天不足，使得东域大厦的物业管理需要付出更多的时间和精力，但往往事倍功半。
除了先天不足，东域大厦（第三置业）散售带来的问题，在这栋楼逐步老化的过程中愈发明显。
在这个A、B座各28层，总建筑面积8万多平方米的公寓楼内，聚集了上百户大小公司办公，租户类型多样，包括维达纸业等知名企业办公室，也有大量金融、律所企业，还有美容、健身等场所。物业团队和周边中介都表示，没有居民在此生活，全是办公和商业用途。
每个月平均有4家在装修，在刘煜在此工作的十年间，楼内租户高速汰换导致对应的装修频率，这对一栋楼的折旧老化影响很大。
快速折旧，意味着物管费很难有突破。因此，在周边写字楼中介的口中，这是一栋极具性价比的写字楼：物管费划算，且电费按居民用电计算，一度电比商业用电便宜6角钱，“夏天开空调就省很多钱”。
性价比的背后，是从大厦建成起就负责物管的世邦魏理仕项目团队不得不控制成本，提高人效。10年前60多个人的物管团队，目前已经精简为30人左右。“一人多能啊”，刘煜说，项目上不少同事目前的税前工资为三四千元。
资金紧张，意味着物业该做的，和能做的，都只能慢慢来。
物管团队也曾想更新公区厕所，咨询过公共维修基金，发现行不通，公共维修基金只能用于扩建和改造。目前，大厦正在申请用于电梯更新的公维基金。“8台电梯已经使用了16年，接近使用寿命了”，刘煜说。
这么多年，也有不少业主讨论过成立业委会，他们找到刘煜，都先问，你们物业同不同意成立业委会？
“同意”，刘煜说，自己的回答没有变过。可当业主们继续了解，十年未变的5.5元/月/平方米的物管费价格，楼内几百户业主和租户的复杂情况，和背后对应的物业实际工作后，成立业委会的事总是不了了之。
何解
是否继续签订东域大厦（第三置业）的物管合同？世邦魏理仕华北区不动产管理部资深董事周业辉坦言，他曾犹豫过。
今年，和过去一年一签的物管合同不一样，首创提出，将合同修改为不定期合同，直至大厦成立业主委员会。
面对世邦魏理仕华北区唯一的公寓性质写字楼，也是华北区在管物业中少有的散售型物业，周业辉不得不从多方面考虑是否续约。
最终，世邦魏理仕签订了这份合同。这意味着，直到东域大厦成立业委会重新选择物业之前，这栋大楼的前期物业将一直由世邦魏理仕管理。
企业责任和风格，是周业辉不断强调的决定理由。“也会算笔账的，如果不签，项目员工如何安置”，他没有透露具体的成本，但表示“这栋楼一直盈亏平衡，起码是不亏钱的项目，我们才能考虑社会责任”。
除了东域大厦外，物业管理市场中还存在多少类似的散售型老旧物业？它们是否也面临着类似的困境？
很难有一个准确的数字。世邦魏理仕、戴德梁行和高力国际等五大行均表示，基本不涉及散售型物业项目，不跟踪该类物业数据。
业主分散，情况复杂，不专业，是大行们给出的统一原因。
据经济观察报不完全统计，天元港中心、霄云中心、时间国际、远洋新干线、豪成大厦、佳境天城以及SOHO中国的多处项目，是北京市场中其他的散售型办公项目。
高力国际物业及资产管理服务董事王宏悦解释，散售型物业的管理难点主要在于，开发商遗留问题和小业主利益难以统一；小业主自持，对楼宇无完整规划；楼内经营范围杂乱，人员流动较大，小型企业抗风险能力差。种种情况都会导致楼宇品质下降、管理难度增加。
年的资本市场，掀起了物业企业的上市潮，年内已有近10家物业管理公司陆续上市。这个行业，容易吸引目光的，常是谁拿下了哪个知名项目的物管，这也被视为行业对物管企业的业务能力认可。
且随着北京五环内不再新增建设用地，城市更新和存量升级的市场越来越活跃，部分老旧资产改造升级后，租金可以增长多倍，随之而来的是资产价值的提升。
但行业中的一切热闹，似乎都和这些老去的散售楼宇无关。
（应受访者要求，车睿为化名）
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