随着越来越多企业应用财政部发布的新租赁准则，普华永道推出，将以案例或问答形式阐明新租赁准则相关会计处理。
受新冠疫情（以下简称“疫情”）影响，部分承租人出现欠付租金、或取得出租人租金减让的情况。财政部于年和年分别发布了《新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定》（财会〔〕10号）（以下简称“会计处理规定”）、《关于调整新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定适用范围的通知》（财会〔〕9号）（以下简称“调整通知”）及相关租赁准则实施问答，对于租金减让满足适用条件的租赁合同，企业可以选择直接应用简化方法，不需要评估是否发生租赁变更，也不需要重新评估租赁分类。
案例
年1月1日，承租人甲公司与出租人乙公司就平米写字楼签订了4年期的租赁合同，每季度租金为30,元，于每季度末支付。年6月30日，受疫情影响，租金支付假定分以下三种情形：
情形一：甲公司和乙公司未经协商，甲公司欠付年二季度租金；
情形二：甲公司和乙公司就租金减让达成一致，将甲公司剩余租赁期内每季度租金减少10%，其他合同条款不变；
情形三：甲公司和乙公司就租金减让达成一致，将甲公司自年第二季度至年第二季度每季度租金减少10%，其他合同条款不变。
上述情形下，甲公司和乙公司是否可以选择应用简化方法？
要点解析
分析
情形一：甲公司欠付租金，但租赁合同未发生变更，不属于会计处理规定及调整通知的适用范围。甲公司（承租人）和乙公司（出租人）应继续按原租赁合同的条款进行相关会计处理，出租人亦需对租赁应收款的预期信用损失进行相应的会计处理。
情形二：甲公司和乙公司因疫情原因就现有租赁合同达成了租金减让，但是租金减让期为全部剩余租赁期，即年第二季度至年第四季度。其租金减让不仅针对年6月30日前的应付租金，也包括对年6月30日后的应付租赁付款额的减让。因此，不满足会计处理规定及调整通知规定的简化方法适用条件，应当按照租赁变更相关规定进行会计处理。
情形三：甲公司和乙公司因疫情原因就现有租赁合同达成了租金减让，租金减让期为年第二季度至年第二季度。其租金减让仅针对年6月30日前的应付租金。因此，属于会计处理规定及调整通知的适用范围，甲公司和乙公司可以按照租赁变更相关规定进行会计处理，也可以选择采用会计处理规定及调整通知的相关规定对类似租赁合同一致地应用简化方法。
但是，如果乙公司（出租人）是在境内外同时上市的企业，以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，则不得采用简化方法，只能按照租赁变更相关规定进行会计处理。
会计准则及相关规定速递
新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定（财会〔〕10号）
一、适用范围和基本原则
由新冠肺炎疫情直接引发的、承租人与出租人就现有租赁合同达成的租金减免、延期支付等租金减让，同时满足下列条件的，企业可以按照《企业会计准则第21号——租赁》进行会计处理，也可以选择采用本规定的简化方法：
（一）减让后的租赁对价较减让前减少或基本不变，其中，租赁对价未折现或按减让前折现率折现均可；
（二）减让仅针对年6月30日前的应付租赁付款额，年6月30日后应付租赁付款额增加不影响满足该条件，年6月30日后应付租赁付款额减少不满足该条件；
（三）综合考虑定性和定量因素后认定租赁的其他条款和条件无重大变化。
关于调整新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定适用范围的通知（财会〔〕9号）
适用《规定》简化方法的租金减让期间由“减让仅针对年6月30日前的应付租赁付款额，年6月30日后应付租赁付款额增加不影响满足该条件，年6月30日后应付租赁付款额减少不满足该条件”调整为“减让仅针对年6月30日前的应付租赁付款额，年6月30日后应付租赁付款额增加不影响满足该条件，年6月30日后应付租赁付款额减少不满足该条件”，其他适用条件不变。
财政部租赁准则实施问答（年03月02日）
问：承租人于新冠肺炎疫情期间欠付租金，出租人应当如何进行会计处理？
答：根据租赁准则第四十条，出租人应当按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》（财会〔〕7号）和《企业会计准则第23号——金融资产转移》（财会〔〕8号）的规定，对应收融资租赁款的终止确认和减值进行会计处理。
因此，如果承租人欠付租金，但租赁合同未发生变更，出租人应继续按原租赁合同的条款进行相关会计处理。出租人可作出会计政策选择，对租赁应收款按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备，也可将其发生信用减值的过程分为三个阶段，对不同阶段的预期信用损失采用相应的会计处理方法。
如果承租人与出租人就租金减让达成新的约定，并满足《新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定》（财会〔〕10号）中关于简化处理的条件，出租人（在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业除外）可以选择采用简化方法进行会计处理。
财政部租赁准则实施问答（年06月10日）
问：年1月1日，假定承租人甲企业与出租人乙企业签订一项租期为4年的房屋租赁合同。年3月31日，受新冠肺炎疫情影响，甲企业与乙企业达成租金减让补充协议，将剩余租赁期内每季度租金减少10%，其他合同条款不变。该减让能否适用《新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定》的简化处理方法？
答：根据《财政部关于调整新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定适用范围的通知》（财会〔〕9号）和《新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定》（财会〔〕10号），新冠肺炎疫情相关租金减让适用简化处理方法的条件之一为：“减让仅针对年6月30日前的应付租赁付款额，年6月30日后应付租赁付款额增加不影响满足该条件，年6月30日后应付租赁付款额减少不满足该条件”。
由于上述减让不仅针对年6月30日之前的应付租赁付款额，也包括对年6月30日之后的应付租赁付款额的减让，因此，不符合适用简化处理方法的条件，应当按照租赁变更的有关规定进行会计处理。
往期回顾：
新租赁准则应用锦囊：租赁的分拆和合并
下期预告：
新租赁准则应用锦囊：行使续租选择权与终止租赁选择权
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唐昆
普华永道中国会计专业技术部合伙人
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