马喆
上海市建纬律师事务所律师助理。西南政法大学法学学士、四川外国语大学德语学士、香港中文大学国际经济法硕士。曾参与多项为国企及外企提供的不良资产处置、融资并购以及其他公司法相关法律服务。
业务领域：专注于房地产、各类建设工程、并购交易及公司法相关的诉讼与非诉讼业务。
吴迪
上海市建纬律师事务所合伙人律师，拥有法学、金融、工程管理（造价）复合学历背景及相应执业资格，多年地产工程行业领域经验。目前为多家地产行业龙头、大型建筑施工企业、勘察设计单位、投资企业及资产管理公司等提供法律服务。
业务领域：专注于房地产、建设工程、基础设施、重大争议纠纷解决、并购及公司法相关等诉讼与非诉讼领域。上海市律师协会专业评定认证“建筑房地产”“公司法”律师。
一、背景概述年9月，我国在联合国大会上表示“中国将提高国家自主贡献力度，采取更加有力的政策和措施，二氧化碳排放力争于年前达到峰值，争取在年前实现碳中和”，这被称为碳达峰碳中和的“30.60目标”或称“双碳目标”。之后，年生效的《民法典》第九条绿色原则及其他相关条款也对民事主体提出两个要求：节约资源与保护生态环境。
双碳目标、绿色低碳是现今各行业各领域热点话题，包括房地产及建设工程行业。首先在顶层设计层面，国家及地方相关部门已经将双碳目标实现写入十四五规划，并据此进行了一系列立法活动，其中大量涉及到了建筑领域，国家碳达峰、碳中和的愿景对房地产行业提出了更紧迫的要求；其次，房企绿色低碳转型，是房地产建筑业实现碳达峰和碳中和的重要一环。就目前中国建筑节能协会发布的研究报告显示年全国建筑全过程碳排放总量为49.3亿吨，占全国排放总量的51.3%，运行阶段占22%，其中，大型商业地产包括酒店、商场、购物中心、办公楼等是碳排放能耗大户，其运行阶段的碳排放，占其建筑全生命周期的92%以上。
故无论从运营管理合规方面还是从其自身节能减排方面，商业地产的招商运营正在面临双碳新政策下新的机遇和挑战，本文将对涉及商业地产运营管理的双碳相关法律法规进行梳理，并总结其对目前商业地产招商租赁可能产生的影响，最后从企业运营管理合规角度给予企业相关建议。
二、政策法规梳理自双碳目标提出以来，新的十四五规划均提到建筑领域绿色低碳转型相关内容，可能涉及商业地产运营的包括建筑运行节能减排，绿色低碳建筑改造、环境信息披露、碳排放限额及碳排放交易等多方面，除了适用于全国范围的相关法律法规外，笔者还挑选了比较具有代表性的地方法律文件，特别是上海地区相关规定，并将相关内容摘录梳理如下：
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三、相关政策对于商业地产运营管理产生的影响（一）政策法规强制规定产生行政责任1、碳排放量需在限额及配额范围内（碳排放合规）双碳目标最直接的表现即碳排放量，在双碳目标提出后，各排放单位所面临的紧要任务即降低碳排放。全国范围内《碳排放权交易管理办法（试行）》以及相关的登记、交易结算规则先后颁布，各地方碳排放权交易各项细则逐步制定完善。北京、上海和深圳对大型公共建筑尤其是商业建筑的碳排放也有限额规定。其中，《上海市绿色建筑“十四五”规划》要求年建筑领域碳排放量控制在万吨左右，这对每一个建筑企业都施加了压力。同时，《上海市纳入碳排放配额管理单位名单（版）》中，上海浦东新区香格里拉酒店有限公司、上海港汇房地产开发有限公司等12家酒店、购物中心等商业地产公司被纳入碳排放配额管理单位，可以看出商业地产企业系碳排放合规的重点责任单位。
这要求被列入重点排放单位的企业应当将年度碳排放量直接或通过碳排放交易间接严格控制在配额范围内，并进行清缴，如果未按期清缴，企业将面临被责令限期改正、罚款甚至对欠缴部分等量核减其下一年度碳排放配额的行政风险。就实践案例来看，例如：北京市生态环境局于年9月24日对北京大钟寺国际广场物业管理有限公司进行了行政处罚，因其作为年北京市重点碳排放单位，违反大气污染防治管理制度，涉嫌未按规定报送碳排放报告被处以2万元罚款；深圳艾迪斯电子科技有限公司未按时足额清缴碳排放配额被罚款56万余元（深坪环罚〔〕57号）等。
故，碳排放合规应当引起各个大型商业地产企业的重视，即使目前尚未被纳入重点单位，也应当尽早准备提前规划，否则可能因未依法履行碳合规义务而面临处罚，或导致花费更高的成本履行清缴义务。
2、建筑低碳节能改造的需求导向上至政党及组织文件、行政法规，下至市级法规，均在倡导绿色建筑，特别是对既有建筑进行节能减排改造，并提出了超低能耗、近零能耗、低碳建筑等相关概念。因本文讨论的为商业地产运营管理，故这些大型建筑的升级改造将是各房产企业应当
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