“商改租”在具体实施中，还存在着种种难题。
8月，雷布斯和他的公司热度频频，先有雷布斯《我的梦想，我的选择》年度演讲，后有小米7亿元成立公寓管理公司。虽然我不是小米的粉丝，但不讨厌能自嘲善调侃且一直活跃在一线的雷布斯。
12月25日，据长宁区住房保障和房屋管理局官微披露，长宁区首个商办用地配建租赁住房上海馨乐庭服务公寓（淞虹路项目）即将于将于年年末正式开业。
从年开始，我国住房制度改革的思路有了改变：建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。其中，多主体供给、多渠道保障的租房制度正在逐渐被建立。
作为既能盘活闲置商业地产，又能为租房市场提供增量的措施，“商改租”被提上了日程。
早在年6月，国务院办公厅就发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，鼓励商业地产开发商将商业用房改为租赁住房。
其后，各地都开始发力“商改租”。广州率全国之先，印发了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，允许将商业用房等按规定改造成租赁住房，经规划行政主管部门批准改建后的住房，土地使用年限不变，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。随后，上海、南京和佛山等地也陆续发文允许“商改租”。
今年7月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，经城市人民政府同意，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房。
值得注意的是，这是国家首次提出鼓励非居住存量房屋“改为保障性租赁住房”。
“商改租”的核心是平稳住房租赁市场供需结构，但客观上也有利于低效商业项目的改造，进而降低资产的沉淀和库存。
有数据表明，年下半年一线城市写字楼空置率全部在20%以上，创十年新高，上海和深圳甚至超过了25%以上。全国写字楼平均空置率接近30%，商业营业用房空置率高达35%。商业项目过剩显而易见。
一边是租赁住房供应的不足，一边是商业项目的过剩，“商改租”为二者找到了一个相互补充的结合点，也将会为二者提供广阔的市场蓝海。
但是“商改租”在具体实施中，还存在着种种难题。
首先，由于“商改租”非标产品多，存在诸多技术边界不明确、设计内容无依据、施工验收维护缺乏科学指导等具体施工难题。基于此，重庆发布了《既有非住宅建筑租赁居住化改造技术标准》，是国内首部“商改租”建设标准，对其他省市的“商改租”有很强的借鉴意义。
其次，部分开发商不愿意为自己贴上商业地产销售情况不佳、库存很高的标签，这对于项目后续的销售、运营绝不是一个有利因素。因此，它们宁愿空置，一边等待市场行情转好，一边慢慢消化存量资源，也不愿意“商改租”。
最后，也是最重要的一点，就是利益问题。对于开发商来说，改变项目的原有规划，增加改造成本、降低租赁价格，最终“吃力未必能讨好”。再加上投资回报期太长、资金回流速度慢，显然填不了习惯了“赚大钱”的开发商的胃口。所以，开发商当前对于“商改租”的政策更多的是持观望态度。
另外，寓言不止注意到，对于机构投资者来说，国内一线城市核心区存量资产的价格普遍偏高，再加上项目改造成本、投资回报率往往低于机构投资者的预期，投资者有必要在非核心商务区或产业园区寻找适合的投资机会。
事实上，允许“商改租”，对于存量商业和租房市场来说确实是一项重大利好，只是，还需要时间的验证。而对于有意入局租赁市场的商业地产开发商而言，接下来最需要做的是完成从“卖产品”到“卖服务”的转变。
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