◎文/花姐
放眼当下各行各业，要说不确定性最高的，一定非房地产莫属。
而若要从充满不确定性的地产行业中，挑选中确定性最强的企业标的，一定少不了招商蛇口。
它的确定性，一方面源自于顶级央企自带的“稳健基因”，及身份所赋予的的资源优势、融资优势；另一方面源自其四十年磨一剑所炼就的“综合运营”发展模式。
前者是降低波动的“压舱石”，后者则是那把穿透周期的“利刃”。
出身，乃先天性优势，自然没法可学；但即便后天性的“综合运营”发展模式，也不是谁都能学得来的。
因为它的门槛，实在太高了，而且还要连跨四个。
（招商蛇口打造的重庆长嘉汇弹子石老街）
-01-
做好“综合运营”
须跨“四大门槛”
具体展开之前，首先科普下什么是“综合运营”。
对此，招商蛇口在其前不久发布的《综合运营白皮书》中，有过详细阐述：
“综合运营”就是发展商凭借强大的整合和运营能力，通过对不同业务及产业的有效融合，进而为城市升级提供综合性解决方案，完善城市功能、优化城市空间，实现生产、生活、生态的均衡发展，最终达到区域发展现状的蜕变和价值提升。
（港产城一体的蛇口太子湾片区鸟瞰，注：部分建筑为效果图）
体现在业务模式上，就是不动产开发+运营服务。
“综合运营”发展思路和业务模式，相信大家都能认同，也是当前行业逐渐形成的共识。
但能玩得转、做得好的就凤毛麟角了，四大挑战宛如四道难于逾越的天堑，把大多数发展商挡在了门外。
《白皮书》中现阶段须直面的四大挑战有：
一、发展商很容易陷入效综合开发性低、城市运营效率低下的困境，企业内部、项目内部各业态、空间成为资源孤岛，无法形成有效融合。
比如部分项目内存在业态组合不合理、空间规划不足、功能分区不科学等问题，其人流、物流、资金流和信息流沟通不畅，无法形成有效融合，产业之间的关联关系没有得到充分发挥甚至被人为割裂，更无法在有效融合的基础上实现集成创新，运营效率低下，只是从一堆土豆变成了一袋土豆而已，甚至会出现“1+12”的现象。
这背后考验的是，发展商考验规划设计和资源整合能力。
二、很是考验发展商资金实力，须长期面临巨大的现金流平衡压力。
综合运营是一个开发周期较长、重资产的系统性工程，开发企业面临巨大的现金流平衡压力。
资金供应能否保持长期、稳定关系到开发项目的成败。如果资金出现问题，难以保障长周期、高水平建设项目将出现烂尾、质量不能保证等问题，规划蓝图沦为一张空纸。
这一点决定了，能玩得起综合运营的发展商必然是奉行长期主义，且不差钱的主。
三、运营管理范围广、颗粒度细，对管理团队的专业性要求极高。
综合运营过程中，涉及主体多、产业多、业态多、运营周期长，且业态板块间运营培育规律差异大，对管理团队的行业运营规律洞察能力、统筹协调能力、执行能力、创新能力提出更高要求。
一方面，管理团队需具备“跨界”的专业素质；另一方面，又需具备“强管控”的管理能力。
一句话，运营管理是慢活、细活，而团队的专业性是需要时间打磨，快不得，也快不了，想在综合运营上速成是根本不可能的。
四、须破解文化和生态保护难题，既不能破坏城市肌理、文脉，又须让城市焕发新生。
综合运营的很多项目是在原有城市空间内进行有机、创新性的开发建设，必然面临着生态环境保护、历史文化保护与城市发展的矛盾。
过往对这一矛盾的处理，是简单粗暴的只破不立，结果是“千城一面”，让城市失去了“健康”，也失去了“灵魂”。
但综合运营则必须要有破有立，取得三者的协调统一，既不能破坏城市肌理和文脉，又须让城市焕发新生，属于典型的带着镣铐起舞，而这背后又是硬核实力的体现。
换言之，四大门槛，跨得过去就是龙门，前方就星辰大海；跨不过去就是天堑，只能临渊羡鱼；
而能跨过去的发展商，一定是“六边形战士”，比如招商蛇口。
-02-
无出其右的先发优势
核心能力体系化输出
综合运营是招商蛇口在长期耕耘蛇口的实践中摸索出来的，是基于蛇口不同发展阶段的需求自然进化的结果，而不是一开始通过精心规划或设计出来的。
虽然有一定偶然性，但经过几十年如一日的实践和完善，叠加其自身禀赋，如今招商蛇口已形成较为成熟和清晰的综合运营能力体系与优势。
1、在综合运营赛道，起得最早的招商蛇口已构筑起巨大的领跑优势。
不同于当下很多同行的抱佛脚，早在42年前，蛇口开山炮炸响那一刻起，招商蛇口便开启综合运营之路。
综合运营红利的本质是管理红利，管理红利本质是能力红利，而能力红利的本质又是时间红利。
在几十年的时间效应下，招商蛇口已通过多业态的融合连接打通了不动产开发和运营服务两个层级的生态循环，共同组成了一个涵盖产业、商业及其配套的城市功能以及生活、休闲、文化、娱乐等服务设施，把生产、生活、生态的内在联系协调一致的完整生态圈。
而其更为现实的意义在于，不动产开发与运营服务之间是能相互赋能和强化的，能渐近式强化招商蛇口综合运营的能量场。
（招商蛇口文创园区之南昌东湖意库）
2、已具备契合城市和产业发展趋势的前瞻性规划能力。
作为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商，招商蛇口已具备对城市趋势较高的预判能力和行业的研判能力，使其综合运营服务模式能高度契合城市未来发展趋势。
如前海蛇口自贸区项目中，招商蛇口从前期的土地属权整理开始，对片区进行全面规划，不仅需要考虑片区的产业发展、城市配套、交通基础设施建设等，而且要为后期的运营和片区长远的发展进行预判，并制定相应的发展战略，实现片区内人流、物流、信息流的高度集中。
3、强大的资源整合能力，能够实现区域经济或大项目的快速点火，在提高运营效率的同时，缩短培育期。
在开发运营过程中，招商蛇口整合各业务板块资源，在企业内部形成一整套综合运营方案，同时，依托招商局金融、航运等多领域的外部资源导入优势，实现内外部资源的有效配置，不断优化升级城市配套体系。
如成都天府新区金融总部项目中，招商蛇口不仅依托其丰富的片区打造经验，配套写字楼、商业等多元业态，打造城市新地标，同时，依托招商局资源，发展总部经济，带动天府新区总部经济的快速发展。
4、强大的背景和资金实力，练就了招商蛇口城市综合运营的可持续能力。
凭借央企背景优势及更强大的母体（招商局）支持，招商蛇口在融资成本、融资渠道上拥有极大的优势，反过来，这又有助于招商蛇口有效控制项目资金成本和融资风险，从容应对大体量、长周期的资金投资，保证项目能够持续进行。
某种程度上，招商蛇口能够在综合运营赛道成为一个长期主义者，肩上担着的家国责任是一方面，“不差钱”是另一方面。
5、具有较强的文化、生态打造能力。
如前所述，城市的开发运营若要兼顾经济效益、文化效益、生态效益，无异于带着镣铐起舞，难度系数不是一般的高。
好在几十年积攒的功力，已可让招商蛇口能够较好的取得它们的协调统一。
比如招商蛇口联合香港置地打造的旧城改造项目——重庆长嘉汇弹子石老街就是一个现代商业和城市文化相得益彰的典范。
弹子石老街，被誉为一本微缩的重庆崛起史，是重庆开埠最早的地区之一，但在之后的漫长岁月里慢慢没落，成为一个消费水平低、环境差的老街区。
拿下项目后，招商蛇口和香港置地结合川东民风和开埠建筑风格复建弹子石老街，打造人文旅游新地标的商业综合体长嘉汇弹子石老街。
如今的弹子石老街已是重庆城市记忆的活化石，现代商业、文化创意和艺术美学在这里相融相生，不仅推动了城市面貌的焕新升级，更是被誉为重庆市对外的新名片和旅游目的地。
6、体系化、专业化的运管团队。
目前，招商蛇口吸聚并积累了大量的优质资源，形成住宅开发、产业园区、集中商业、邮轮、大健康、酒店等多余业务板块、25条标杆产品线。
针对不同类型的不动产对应的运营需求不同，也构筑了一套系统性运营体系。
招商积余平台为各类不动产提供基础物业管理和增值服务；
产业新城和产业园区的建设运营平台则有产园事业部统筹，旗下意库、网谷、智慧城等已积聚了庞大的品牌资产；
集中商业的运营则形成花园天地、花园城、花园里、海上世界等品牌系，通过一个专业公司——招商商管负责统筹；
公寓、酒店的开发运营有招商伊敦；
养老社区、养老公寓等大健康产业的运营，则有招商观颐；
写字楼开发运营则有招商局广场、招商局港口大厦等成功经验输出；
片区综合性开发运营则有蛇口的成功经验输出；
旧城保护性开发运营则有长嘉汇弹子石老街的成功经验输出；
邮轮产业的开发运营则有招商邮轮母港的成功经验输出；
会展中心的开发运营则有深圳会展湾的成功经验输出；
而每一个业务线的背后、每一次输出，背后都有着一支高效、专业化的运管团队。
-03-
小结
于发展商而言：
靠拼胆量、拼杠杆的大冒进时代结束了；
一个拼经营稳健性、拼风控能力、拼管理能力、拼业务多元性、拼资源统筹、拼复合开发、拼长期主义的“综合运营”大时代来了。
另一方面，“不动产开发+运营”在不管是在开发层面，还是在运营层面，难度都呈指数级增长，对发展商的方方面面（综合性）提出了极高要求，而这正是“综合运营”大时代的应有之义。
对于在“综合运营”方面树立先发优势的招商蛇口而言，这无疑是件幸事；由此带来的确定性，也进一步打开了招商蛇口未来的想象空间。
THEEND
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