“互联网高度发达的社会，不需要那么多传统形态的写字楼，未来写字楼的整体格局和布局，应该会和现在不一样的。”曾有商办地产人士这样预言。
如今，随着国内写字楼市场正在发生着深刻变化。一方面，随着一批新竣工写字楼投入市场使用，整个市场上写字楼空置率持续上升，存量时代特征依然十分明显，租金上涨乏力；另一方面，新型办公物业逆市飘红，一批优秀的商办地产运营者纷纷涌现，他们通过出色的运营管理方式，让租金在短时间内出现翻番甚至几倍增长，成为这场厮杀中突出重围的一匹黑马。
巨变的背景环境
存量特征明显，同质化竞争严重移动互联网不断加速渗透新增多元化办公需求
根据好租今年发布的一份数据报告显示，年第三季度一线城市写字楼市场在投资增速、新开工面积、竣工面积等多项重要指标数据上均呈现下滑趋势，存量特征明显。尤其是北京，写字楼库存长期处于高位状态，前三季度北京的月均供应量高达万㎡，而去化情况却没有回暖迹象，面临同样问题的还有上海，现有需求难以快速消化新增面积。
另一方面，随着移动互联网兴起，能够进行房源搜索、大数据处理、通过地图找房、地铁找房等工具精准定位需求的新兴选址方式越来越成为趋势。
此外，随着“双创”热潮的影响力日益加深，创业公司数量增长呈井喷趋势，创业公司普遍规模较小，且对于灵活办公和办公环境要求颇高，这些诉求也在改变着写字楼市场，办公空间正在逐步进化以满足客户的需求。
办公空间小面积、精装修的发展趋势基本反应了当前客户对于拎包入驻、快速办公的需求趋势。
新型办公物业运营
然而，就在这样整体供大于求的市场环境下，仍然有不少存量项目依靠颠覆创新式的运营，实现了逆市飘红。
其中一个成功的例子就是，位于北京北二环的雍和宫壹中心。半年内租金涨幅甚至达到60%以上，目前租金为每天12-14元/平方米，远超北京甲级写字楼的平均租金。即便是只考量雍和板块，雍和宫壹中心的租金水平也处在整个区域的金字塔尖。
有业内人士分析，雍和宫壹中心能够逆流而上，实现租金翻番的成绩，主要是由于其出色的运营能力和独创的“办公4.0”模式。
在这样一个产品同质化竞争激烈的环境下，写字楼像曾经那样作为“现金奶牛”，只要占据一个好地段就可以躺着赚钱的时代，已经一去不复返了。取而代之的是，“得运营者得天下”的时代来临了。
写字楼作为曾经工业时代的衍生物，传统的5A、甲级写字楼等虽然都有硬件上高标准，但是普遍冰冷、封闭、空间拥挤，很容易让员工产生压抑、沉闷的感觉，而且千篇一律，缺乏创意。因而越来越多企业渴望进入一个密度较低、更加开放、富有活力和创意的空间。雍和宫壹中心恰恰就是基于这样的用户洞察而打造的，它顺应了当代互联网时代下创新、创业、情感沟通的趋势，进入具备颠覆创新、有温度、有生态循环的办公4.0时代。
平米企业独栋，低密度花园式办公环境、企业进驻一对一专属管家贴身服务、星级基础配套，加之松石资本运营团队的专业运营能力，雍和宫壹中心变成办公界公认的“4.0办公豪宅”。如此精准的行业定位，也怪不得企业乐意为大幅上涨的租金心甘情愿买单了。
资产管理者角色转换
今年5月底，有着绝佳地段和高位运转租金的中粮广场，经历天改造，完成了C座家居卖场改为写字楼的浩大工程，而且交上了这样一份成绩单：改造区域租金水平提升三倍，整个物业的公允价值在原有高点上再提升了约10亿元！
整个地产行业都认识到，存量时代已经到来，城市更新能力和运营水平是一项严苛的考验，中粮广场的改造率先交上了一份高分答卷——不仅是将C座的家居卖场改造成写字楼业态，更是对这个服役21年老项目的整体升级，涉及了业态调整、工程改造、退租招租、配套升级、运营创新等多个环节的转换和衔接。
重新入市的中粮广场C座，包含了集进口超市、生态农场、有机餐饮等于一体的生活空间COFCO LIFE，它切中了白领对高品质工作餐的需求，环境雅致，嫁接了大悦城的餐饮品牌资源，口味丰富多样，一扫写字楼食堂油腻、黯淡、难吃的形象。目前，COFCO LIFE客单价达到20-80元，每天就餐人数达人，附近写字楼人群也会慕名前来。
而COFCO FANTASY则是中粮自创的共享办公空间品牌，在地下二层1.1万平方米的空间里打造了个工位，其胡同、庭院和蜂巢的主题空间打造思路为业内首创，并广受租户认可，目前达到98%的出租率。
为了让空间内部的需求得到点对点的解决，项目方还研发了智慧空间服务系统COFFICE。COFFICE是一套商务办公环境的生态系统，把所有功能实现在手机端，实现了C座一卡通，已接入或准备整合的平台内核包括中粮广场周边三平方公里的服务资源、中粮集团产业链资源、互联网服务平台资源等。
楼内用户使用手机就可以实现办公空间租赁、社区通行、活动报名、服务购买、物业保修、投诉建议等服务。这套系统在提供一系列服务的同时汇集大量数据，分析用户行为，从而实现更加精准的服务推送，打造生态闭环。
中粮的思路是，由开发商逐步向开发、运营和资产管理商去转变。”运营什么呢?“写字楼里的客户，我要当成资产来运营，挖掘更多的价值。前提是通过优质的服务提升客户的满意度。”项目改造负责人如是说。
转载请注明：http://www.0431gb208.com/sjsbszl/4174.html
