说实话，就我自己的体感来说，对番禺，从来都不怎么感冒的。
别的不说，交通就要把我逼疯。
就说万博吧，番禺的天花板在万博，这没人有意见吧？
但就连番禺的宇宙中心，番禺最有希望的CBD，万博，我都无力吐槽。
真的。
比如最近，我去了趟万博。工作日下午，从那宽阔崭新的隧道一溜烟滑出来时，我就遇到了这：
你们也看到了，这么窄的一条路，路两边还都是违停，剩下的车道只够一辆车勉强穿行，结果！
我莫名其妙的被一条莫名其妙的路障给拦住了。
而目的地，就在路障的另一头，米开外的地方。
而那天，我刚好开了一辆车身将近2米的车，于是就不得不在两排违停的车辆中间，小心翼翼的，开着倒车。
开倒车啊，朋友们。
你们知道我当时的心理阴影面积吗。
番禺的交通，可见一斑了吧。
当然，我在番禺遭遇过的交通盛况远不止这一回，有在高峰期的番禺活动过的朋友，一定知道我在说什么。
好了，说回来。
今年番禺入市的新盘不少，万博的、番禺广场的、市桥的、创新城的、莲花山的……连带着整个番禺的热度，都比去年好了很多。
所以，番禺会炸吗？
还是先说回番禺的龙头板块，万博。
万博的新房向来是稀缺的，所以虽然离得不算近了，珠江铂世湾也要用力的蹭一下万博的热度。
这个板块真正的新盘，除了去年上新的和樾府，也就最近蓄势待发的新世界耀胜尊府和越秀瑞麓府。
但最近读者问起来，主要还是问和樾府和新世界选哪个？
同属万博，一站之隔，一个是看上去不缺钱的国企，一个是看上去不缺钱的港企，看上去也都不太会有烂尾的风险，两个盘比的，还是以地铁为主的交通、商业配套，和产品本身咯。
至于学校，目前来说都是村小，就，谁也别嫌弃谁。
和樾府已经卖到最后一期了，该说的之前很多人已经说透了，今天重点说说至今都还没开盘的，新世界耀胜尊府。
新世界吧，就还蛮……有逼格的。
毕竟去看个盘都要提前预约，不接待临时到访，就是为了在售楼部里营造出一种尊贵的VIP看房氛围：
来，我们安安静静的讲个故事。
可总共不也就6栋楼嘛，面积段不也就集中在80-多方嘛，最多也就是个刚需偏改善的定位，这尊贵过头的氛围，我好怕我不配。
难怪今年5月开放售楼处到现在，4个月过去了，还没开盘。
目前看到阳光家缘上，等着拿预售证的也就套房源而已，怎么就还没蓄够客呢？
也是，按4个月来算，每天至少要登记3组意向客户，本来现在的市场就已经很感人了，还要预约看房自行提高门槛……
不过人销售也说了，咱们港企啊，不缺钱。
好的好的，中秋的节点都过了呢，是在下多虑了。
那就来说说产品吧。
唉，我到现在也没想明白，新世界为啥要把这个盘设计得如此复杂。
一个只有6栋楼的盘，体量又不大，里面既有平层，又有复式，复式还分平层复式和咬合复式，奇数楼层和偶数楼层的梯户比还不一样……
是为了把每一分钱都赚进口袋，把账算到极致？还是建筑结构要求？不懂就问，欢迎大家留言交流鸭～
6栋楼而已，都做出花儿来了，搞了十几个户型任君选择，甚至，同一栋楼的低楼层和高楼层户型也不一样！
尴尬的是，他们还没楼书，也没有可以公开给到你的户型图，怕是回来过了几天，那看房时的匆匆一瞥都忘得差不多了，谁要还记得里面的弯弯绕绕，我是大写的服。
不过也没关系，我悄悄拍了几张户型图：)
项目做了3个样板间，两个平层，一个复式。
这些户型有个统一的特点，都非常的“港风”——
房间都特别小。
相比之下，复式无论得房率还是舒适度，都把平层给比下去了。
这是方的平层户型——
为了给大家多送一些面积，看得出来新世界已经很努力了，进门就给一个入户花园，送一半面积呢：
虽然看上去是小了点，聊胜于无嘛。
方做了个3+2的“麻雀房”，个人认为，比较适合预算有限、对地段要求较高、还需要很多房间的朋友，比如，三胎家庭？
但最有意思的也是在这里了。
销售跟我说，其中两个样板间，平层跟复式都是方，面积基本一样。
但当你从平层样板间里逼仄的5房出来，跨入隔壁差不多面积的复式板房时，好感立马提升了不少——
房间大好多啊！整个房子宽敞好多啊！
我知道你们想主推复式，但也不要这么昭然若揭好不啦。
方的复式是长这样的——
这就是所谓的平层复式了。
怎么理解平层复式和咬合复式呢？
平层复式上下两层面积是一样的，得房率比咬合复式高。反正销售是说，交房时会把楼上的盖板什么的全做好，不用自己操心。
这套复式的样板房做得还挺好。
楼下2间房，楼上封了中空的区域，可以做个2+1房，一个主套，一个儿童房，外加一个用阳台改的活动房。
楼下的卫生间里有个楼梯的转角，板房展示的是可以做成储藏室，别说，就还挺实用的。
00:11楼上的主套连着储藏间和阳台一起，不但隔出了衣帽间的位置，还能干湿分离放浴缸！
00:19有一说一，这套复式的设计真的可以。
所以三间板房这么一对比，正常人都会开始考虑，反正价差也不大，要不，我上个……复式？
喂！冷静！
怀着驿动的心，看完这套房之后，我问销售最多的一句是：
这复式，它以后好卖吗？
毕竟平层的客群可比复式大得多呢。
“复式稀缺啊，稀缺的产品投资价值更大啊！”
哎呀呀，这销售，怕不是新世界的销冠吧。
我马上想到了说是福报的马先生的一句名言：
让天下没有难卖的房子。
然后说说价格。
之前一些踩盘稿说吹风价是7万+，销售跟我输出的口径是：平层6.5万起，复式7万起。
但销售同时也补充了一句，这个价格只是我们内部估计的，还是要等拿到预售证才能出最终价格。
这里要表扬下新世界的严谨。
我也可以说是阅盘无数了，绝大多数楼盘如果没拿证，最惯常的操作就是让你先下个诚意金锁房，等拿了预售再转定金。
但新世界这个盘，因为没拿预售，诚意金都不让下，如果有意向，就留个身份信息登记下，等预售下来再认筹。
真规范。
难怪蓄客这么慢……
anyway，开发商的节奏咱就不操心了，这种规范对购房者来说肯定是好事。
至于价格嘛，不知道新世界知不知道，前段时间，隔壁和樾府的特价都开出4字头了，均价也才5字头，最近五期要上新了，大部分都是平往上的大面积，价格会涨一些，这个面积段耀胜尊府已经没法对标了，但4字头的特价5字头的均价吧……
这么明显的价差，我只能替你哭一会儿了。
最后，总结下这盘的优缺点和适合人群吧。
先说优点。
广州那么多TOD概念的盘，这个盘，我觉得才是真正的TOD。
虽然番禺的路面极易堵车，可这里轨交好啊，6号楼的电梯可直达地下的地铁层，真正实现从小区步行到地铁站，而且因为在地下，完全没有风吹日晒的顾虑。
商业配套也好。旁边就是自建的商场，虽然小区的游泳池放到了商场，业主需要步行到商场才能享受原本小区内的公共配套，但好歹有，旁边买啥也方便嘛。
还有就是前面说的，新世界的老板最近都公开喊话说要抄底内地楼市了，人家不缺钱，烂尾的几率很小很小。
那缺点呢？
除了前面说的小区配套泳池在商场之外，教育配套也不行，学校是村小。
毕竟是TOD，小区西南向正对着公交总站的好几个地下停车场出入口，噪音也是有的。
商场带了一栋写字楼，对投资来说是加分项，若自住会有一定影响。
然后就是让人无力吐槽的产品力。港式风格，每个房间都好小，阳台也小，户型实在太多，逼死选择困难症。
最大的缺点当然是贵。
我赌，他们不会按吹风价卖。不然，就别怪市场用实际行动把他们按在地板上摩擦。
这跟有没有钱缺不缺钱没啥关系。
谁都得随行就市。
所以，像前面说的，这个盘比较适合预算有限，但对地段又有一定要求，并且需要很多房间的购房者，对于刚改来说，还算基本满足了一些既要又要还要。
但预算充裕的改善群体，一定要考虑这个地段的话，不妨托人内部打听下顶楼的那二十几套并没有公开拿出来卖的复式。
据说房产证面积才多方，使用面积号称有两三百平呢，按7万一平的单价算，一套顶复都不用0万。
不过咱也没样板间也没户型图的，一切以内部消息为准。
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