特邀：公子李
近期，XX楼市牵头了建业凯旋广场写字楼团购活动，在其发布的文章中，就此次团购抛出了几个利益点：
1、单价以下的房源不少于10套。
2、保证此次房源的超高性价比，跟着XX楼市不吃亏。
3、参与团购的成交客户，再送两台小米净化器。
建业凯旋广场值不值得买？
笔者认为：团购是好事，首先10套房源的保证，不至于客户去了低价房没了，剩余的都是高价。其次，跟着谁不吃亏这个事和性价比这个事主观性太强，下文再做分析。再次，买写字楼可是一笔大支出，两台小米净化器只能算是个心意。最重要的是，购房者真的选到最佳的置业项目。
文中XX楼市给购房者算了一笔账，引入了一个概念，即投资回报：“15年回本是安全的，12年回本是高性价比的，按金水CBD的位置优势和写字楼品质来看，保守一点按租金3元计算吧，一平方一天租金3元，12年一共是：3*30*12*12=元，也就是说，单价以内，是很安全、靠谱的，也是高性价比的，这也是我们本次团购的计算前提。”
3块的租金是哪来的？
当然，投资回报是投资者够买写字楼物业需要考虑的重要因素，但绝不是唯一前提。况且真正专业的投资回报计算方式，也不是如上所说的那么简单。
写字楼静态投资回报计算：
／投入成本X%
往往写字楼的回报是动态的过程，影响因素较多，其中租金的递增或减少，利息及汇率的变化等等，而这些变量难以预期。从良性市场角度来看，动态回报率将大于静态。所以我们只以静态回报率进行分析。
回报率最重要的两个因素：租金和售价。
先看郑州代表性写字楼租金平均价格：
国贸广场：2.3元（税后）
招银大厦：2.5元（税后）
金城广场：1.5-1.8元（税后）
千玺广场：3元（税后）
裕达国贸：4元（税前）
请留意：租金分为税前和税后，如果税前租金是3块，扣除33%的租赁税，投资者的收益只能是2块左右。
就目前金水区市场看来，租金要达到3块的难度不小。就连郑东新区CBD，平均租金也未能达到此标准。XX楼市，应该是参照的与团购项目最近的招银大厦租金，且应该是税前的租金。也可能是按照建业凯旋广场年交房后市场的租金预期来计算的。
租金不能停留在预测的纸面上：
拿郑州曾经最贵的写字楼来看，其售价高达5万左右，租金预算是要到8块的，但目前租金相差甚远。靠谱的租金还是市场来决定的，有实实在在的租约在手，才靠谱。也就是说，有了租金参考，账算得再漂亮，也需要房子租得出去，才能实实在在地成就投资者的回报。
不能拿均价来蒙事：
均价对买写字楼没有太多参考意义，就拿绿地中心为例，60层的售价与10层的售价相差千里，拿最低价跟其他项目的均价来对比，有失公允，且有误导之嫌。就以建业凯旋广场团购价来看，购房者在全市范围内还是有很多投资选择的。
华润大厦怎么样？
在这个价格上下，郑州写字楼重点推荐区域及典型在售项目：1、中心城区（华润大厦）2、花园路商圈（兰德中心、建业凯旋广场、正弘国际中心）3、政务区（楷林中心）4、高铁区（楷林IFC、绿地中心）。如果做对比的话，以投资为前提，处在中心城区的华润大厦离建业凯旋广场距离较近，且是现房，更有对比投资的参照性。
华润大厦是谁？
华润大厦是世界强华润集团旗下，华润置地开发的高端写字楼品牌。从年的香港到北京、曼谷、深圳，拥有三十余年的商务经验，在全球超过20个城市都有华润大厦的身影。服务对象锁定世界强企业及区域行业重点企业，深圳华润大厦入驻企业有BMW中华区总部、美国花旗银行、毕马威、安永、德勤、上投摩根、瑞士雅培……北京华润大厦有美洲俱乐部、新希望、飞利浦、美国通用、总统轮船、法国兴业银行等，曼谷华润大厦，则有微软、宝马、通用、丰田汽车、现代、美洲银行……沈阳华润大厦则有德国领事馆、戴德梁行、通用汽车、百胜餐饮、三菱日联银行等等。
郑州华润大厦是华润万象城综合体中的高端写字楼配套，是目前郑州城市中心区唯一的超5A甲级写字楼。
通过写字楼投资三原则，来客观地对比一下华润大厦和建业凯旋广场：
投资原则一：是否有优质的产业上下游联动
1、据《郑州都市区总体规划（-年）》规划，郑州市将建设两个主中心、五个副中心，主中心分别为二七广场和郑东新区。副中心分别为：福塔副中心、碧沙岗副中心、东站副中心、花园路副中心和龙湖副中心。
建业凯旋广场是处在花园路副中心，属于城市次中心的量级，服务城市北片区。该片区比较成熟，是郑州市区内写字楼入驻率最高，人气最旺的区域。已经投入运营的有国贸、省汇中心、国际企业中心等，加之未来的万达中心、正弘国际中心、建业凯旋广场等项目进入，也会给这个区域注入等多的活力。
但该片区缺少支柱型主导产业。之前以科技市场为代表的IT行业，是这个片区一大产业支撑，但是日前XX楼市发表了一篇名为《郑州科技市场春寒料峭,周围商业地产遇冷一片肃杀,带给我们什么警示?》的文章，客观地揭示了区域IT行业的不景气。
从已运营写字楼的租户情况来看，主要以IT、通信、金融、保险、广告为主，但除金融保险之外，公司规模较小，多属于中小企业，租用面积及承租能力有限。从宏观来看，缺少了产业上下游联带，再加上写字楼集中供应量大，再加上有承租能力的重点产业转移的预期，建业凯旋广场周边的写字楼后期凭借区域不错的配套环境及交通优势，虽然不用发愁租户，但面对中小型公司拮据的资金实力，租金水平很难实现大的突破。一句话：“卖的是不贵，可租金也便宜啊！”
2、华润大厦所处的二七商圈，是与郑东CBD同级的城市主中心，服务整个郑州。
作为中原的商贸主中心，二七广场附近商业的经久不衰，这里商贸产业发达，与商贸零售相关的上下游企业集聚，办公需求旺盛。随着片区的改造升级，万象城、大卫城，以及在建的新田广场、规划落地的金博大二期等更多商业体的崛起，带来了GUCCI、Versace、Dunhill、BV、ErmenegildoZegna、Ferragamo、Catier、TiffanyCo、MaxMara、Bvlgari、Montblanc、Bally、IWC等众多国际一线大牌，为整个商圈注入了活力。而这些品牌的背后，有很多服务于这些品牌的企业。还有商贸催生的电子商务产业，与商贸息息相关的金融服务，都在进一步扩大着片区内的高端办公需求。
从宏观来看，拥有繁荣商贸产业的支撑，再加上整个片区商业的升级，作为主中心唯一的5A级写字楼，从已入驻的企业来看，华润大厦正在吸纳商圈内的实力企业，也是一句话：“不愁租，而且租金也高”。
华润大厦的部分入驻企业：
企业
行业类型
国信证券
金融
容维投资
金融
九渊投资
金融
粵之海实业
金融
平安普惠
金融
钻石小鸟
珠宝首饰
周大福
珠宝首饰
IDO
婚纱
盛世表行
珠宝首饰
英格拉珠宝
珠宝首饰
华阳表行
珠宝首饰
百邦科技
IT科技
中华英才网
IT科技
点金科技
IT科技
华润置地
房地产
河南新街商业（建业凯普）
房地产
绫致时装
服装贸易
新帛阳实业
服装贸易
米皇羊绒
服装贸易
其中，绫致时装，旗下拥有VEROMODA，ONLY，VILA，Object，JACKJONES，selected，tdk，PIECES，EXIT，NameIt/Newborn，PHIndustries和phinkindustries等十二个品牌，在全世界27个国家设有多家直营店；钻石小鸟是国内最早的网络钻石品牌；百邦科技，是苹果和三星在中国的最大授权服务商；国信证券则是全国性大型综合类证券公司；盛世表行、华阳表行，代理了世界顶级的钟表品牌；而周大福则是大家耳熟能详的知名品牌……
华润大厦的入驻企业以大中型企业为主，实力雄厚，租赁稳定，且租用面积及承租能力高，目前华润大厦租金在2.5元（税后），不仅是二七商圈最高的，在整个郑州，绝对是第一梯队。
此前，笔者曾经走访过华润大厦的部分租户，其中钻石小鸟负责人就曾表示过：在选择华润大厦之前，从北三环看到南三环，重点对比了二七万达、国贸等地方，万达的户型太小，租下来要和七八个业主一块谈，价格达不成一致。再看国贸，多数为小企业，与他们的品牌追求不相一致。因为华润大厦很少做广告，偶然的一个机会，让华润大厦成为了他们的最佳选择，不仅商贸氛围好，环境标准及服务一流，对于未来的区域潜力也很有信心。
投资原则二：能否节省通勤成本
通勤成本的高低，决定着租金收益的多少。建业凯旋广场紧邻花园路和地铁2号线，出行很便利。而华润大厦临近城市主干道金水路，且就在地铁1、3号线交汇站口旁，目前1号线已经开通，3号线的建设也将于16年年初启动。根据规划，未来整个二七商圈的地下是联通的，而华润大厦也将建设地下通道，与地铁站口无缝衔接，做到真正的地铁上盖。
此外京沙快速路入口距华润大厦不足百米，连接陇海快速路、农业快速路、三环快速路，到哪都方便。
此外，华润具有的高铁优势，是除东站区域外所不具备的。就像此次郑州上和总理峰会，各国领导都是坐着高铁来的，高铁对于商务的重要性，在以后将愈加明显，这也进一步扩大了华润大厦的商务辐射范围。
投资原则三：良好的硬件配置和物业服务
什么是5A甲级写字楼，不只是地标的外表，而是内在的产品配置和服务，以华润大厦为例，9.7米挑高、超㎡的大堂，18部“迅达”顶级电梯，四季温控中央空调，两台0KVA的柴油发电机，15厘米架空地板层，为信息化办公提供支持……所谓的5A是点点滴滴的细节所营造出来的体验……
在华润大厦的打造团队中，凯里森是全球前十的设计公司。而结构顾问广州容柏生、机电顾问迈进机电、景观设计valleycrestlandscape
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