联合办公行业面临洗牌优胜劣汰之际，又不断有新军加入，它们会是“搅局者”吗？
地产央企——华润置地近日推出旗下美好办公品牌——润联行，并计划年在北京推出三家门店，分别是润联行西堤；润联行长安和润联行优士阁，三处涉及工位近两千。
自年美国联合办公巨头WeWork在上海开设中国大陆首家门店以来，联合办公一直是写字楼市场的热门话题，在资本助推之下获得爆发式增长，随着更多类型的参与者加入，这个行业的竞争也愈演愈烈。
国际地产服务商——第一太平戴维斯近日报告称，成立于北京的联合办公品牌优客工场，在完成了碎片空间、洪泰创新空间、无界空间、微度联合创业社、爱特众创以及方糖小镇等并购后，目前已成为全国项目数量最多的联合办公品牌（截至年末占据43%的市场份额）。
上海和北京是目前国内最大的联合办公市场，年门店数量占比分别达到32.5%和32%。目前上海和北京核心区位的联合办公供应量已几近饱和，预计未来新开门店将拓展至非核心商务区及二线城市。
这个赛道的竞争者也越来越多。近一两年来，除专业运营商和初创公司以外，许多房地产开发商也纷纷建立联合办公品牌，欲在联合办公市场分一杯羹，如SOHO中国的“SOHO3Q”——龙湖地产的“一展空间”，凯德集团的“C3”，佳兆业的“创享界”等。
截至目前，SOHO中国在北京、上海、杭州、深圳等核心地段已有30个SOHO3Q中心，约3万个工位。
第一太平戴维斯华北区商业楼宇部董事林硕对第一财经表示，老牌地产企业从未远离过联合办公产品的赛道，WeWork刚进入国内市场时，远洋地产就一直以合作伙伴的身份协助其拓展市场，其他传统地产品牌也在最近几年有过或浅或深的市场尝试，通过这两年联合办公市场的飞速发展成长，有部分试水成功的开发商已经不再局限于跟大的联合办公品牌合作，而是深度参与产品研发并创建自己的品牌。
“从长远来看，拥有更加充裕资金背景的传统房企在多年深耕国内市场的经验加持下，是非常有机会创造出不输于国际品牌的联合办公产品，进而可能影响到整个行业的商业格局及未来走向。”林硕说。
多家央企类地产企业也陆续加入这个战局。除前述华润置地外，中海地产年推出了OFFICEZIP，中粮地产则推出了COFCOFANTASY，与专业运营商下相比，这些企业的共同特点就是利用自有物业来操盘联合办公空间，可减少融资和租金压力。
这些地产类央企纷纷加入联合办公的赛道，是一种顺应潮流的主动选择，还是对当前传统商办物业增长乏力的被迫变革？
易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经表示，从目前房地产开发商自建的共享办公模式看，其对于写字楼市场的业务开拓是有创新的。总体上看，此类企业后续发展的机会更多，很多企业也希望通过改造，来实现既有物业的溢价水平。
“从联合办公等操作模式看，这些央企类地产企业后续的优势比较明显。第一开发商拥有较多的资源，也有较多的资金进行管控。第二是开发商本身在商办领域急需突破，联合办公目前也是一个较好的点。开发商加入此类行业，也是当前对于商办物业投资策略的调整。”严跃进说。
房地产开发企业自建联合办公品牌，自有物业将是其最大的底牌，尤其是一些央企类房地产开发商，像华润置地、中海地产等，商办类物业体量更是庞大。
近几年，华润置地创立了“销售物业+投资物业+X”的商业模式，摆脱传统房地产开发商定位，逐步转型成为“城市综合投资开发运营商”。目前，华润置地在整个华北拥有近百万体量的写字楼及园区。
而运营OFFICEZIP的中海商务，旗下五大甲级写字系列产品遍布全球20多个经济活跃城市，持有运营并处于建设中的甲级写字楼突破70座，经营面积逾万平方米。
在林硕看来，与联合办公专业运营商相比，这些传统地产企业自建联合办公有几点劣势：空间运营大数据的积累；对用户需求的深层次理解及服务经验；超大体量联合办公定制型产品经验不足。而优势则主要集中在成本控制、资金雄厚、对国内政策及市场的熟悉程度、政府关系方面。
一般而言，虽然联合办公对业主方来说是一个机遇，但却会打乱优质甲级写字楼内的租户结构，意味着更高的租户流动率，租户组合也更为复杂。在甲级写字楼内引入联合办公，对原有租户格局的冲击势必要提前进行测算。
值得
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