第三产业的兴起，让楼宇经济变成了城市经济的重要一支。写字楼就与城市发展的状态密切相关。在经历了扎堆建设和交付的十余年时间后，兰州写字楼的建设潮方兴未艾。不过，就在过去的一年里，因为不可抗力的影响，一些问题也随之凸显开来。
最近，戴德梁行发布了《年兰州市写字楼市场发展报告》，其中提到：
截止年12月，兰州写字楼市场总存量为.1万㎡，其中仅有约15.4%的面积开发商持有，剩余84.6%的面积均以小面积分割的形式进行出售。目前，兰州整体写字楼市场空置率达31%，全市总空置面积为86.2万㎡。
根据最新资料，近两年全国十多个一线及新一线城市，写字楼空置率都有不同程度的上涨，其中有一半左右达到30%以上。兰州的写字楼空置率，处于全国平均值的红线上，虽然不是最高，但有两个前提也不容忽略。
首先，这些城市中与兰州写字楼空置率差不多，或比兰州略高的，都是这几年异军突起，人口和经济火速增长的新一线城市，如西安、武汉、重庆等。另外，年全国的写字楼空置率有普涨的现象。这脱离不了的整体基调——疫情。
疫情之下，企业对成本的敏感度更甚，高昂的写字楼租赁费用和生产成本，与低迷的业绩形成了鲜明的对比，企业的负担变得更重了。这使得很多小微企业纷纷在上年度冬眠、逃离大城市甚至死亡。网源数据显示，年注销的企业，达到了80万家！
兰州面临的情况与全国性的基调一致，但这些年兰州写字楼空置率高涨的原因还有更多。
囿于狭长的城市面貌和特殊的城市发展轨迹，兰州的写字楼主要集中在城关、七里河与安宁，西固因为之前的工业面貌，这些年开发状态不佳，写字楼也很少。根据上一年度写字楼的空置率来看，城关区平均空置率为30%，七里河区为25.8%，安宁区处在二者中间。
相较之下，七里河区的写字楼空置率最低，这是因为随着高铁、地铁的通车和城市路网的完善，七里河区的通勤条件得到了极大的改善，再加上其占据城市版图中心的区位条件，这里的写字楼也顺理成章地，成为了一些企业的最优选择。
即便如此，七里河区的写字楼空置率也远超一些新一线城市。这和兰州这些年的城市建设状态、人口增速和产业结构等直接相关。
如果把千禧年之后，兰州的城市发展轨迹，变成以10年为一个标准刻度的标尺的话，那现在两个单位刻度已呼啸而过。
年之前，兰州的写字楼还很少，但整体的需求量也不多。
在当时甚至更早之前，大部分事业单位都有自己的办公楼。对于长期被第二产业霸屏的兰州来说，新世纪之后的一段时间里，产业结构的变化较小，第三产业相关企业——尤其是大企业寥寥，还没有太多租用和购买办公楼的需求。
最重要的是，大部分小企业会选择成本更低的居民楼办公，因为那时候居民楼还可以注册公司。
当时，写字楼的供需差不多可以平衡，甚至会有一些企业找不到合适办公室的现象。但这段时期，正是兰州城市建设爆发期的前夜，一些大的商业、商务项目已经开始酝酿成型了。在此之后，品质更优的写字楼在兰州拔地而起，供应量开始直线上涨。
兰州近十年来面世的写字楼，我们熟知的就有万达广场写字楼、名城广场写字楼、国芳商务写字楼、兰州中心写字楼、中海广场写字楼等。加上以前建设的黄楼写字楼、陇鑫大厦、万盛商务大厦等，兰州市面上的写字楼目前有近百个。
在新建写字楼纷纷兑现的这段时期，兰州的写字楼年均供应量达到了41.9万㎡，年年度供应量更是超过历史年均新增数据，为47.3万㎡。年年末全市写字楼市场存量达到了.11万㎡。但这十年左右的时间，兰州的法人单位增速却一般。
城市的产业发展状态是写字楼去化的命脉，一定程度上，企业数量决定了写字楼的供应量和空置率。举个例子，按统计局最新数据，年兰州的企业法人单位为5.39万个，差不多同期西安的法人单位有16.88万个，是兰州的三倍。
不同的企业数量，自然会造就不一样的结果。上一年度前三季度，西安的写字楼存量就超过了.22万㎡，是兰州全年的2.26倍。可西安在如此大的存量下，并没有产生巨大的空置率，空置数据只是与兰州相当。
或许正是因为供需关系的不匹配，再加之受疫情影响，年兰州的写字楼整体租金，也迎来了这5年来的首降。其中类甲级写字楼租金，较年降幅约8.8%。七里河区写字楼租金，同比降幅就达到了10%。
当然，兰州这些年写字楼空置率攀升的原因，也和兰州的写字楼建设潮有关。
兰州近五年里，才迎来了新建写字楼交付的高发期，随着供应量慢慢增大，写字楼品质良莠不齐的现象也开始显现。一些建设年代久远的写字楼，有性价比差、办公条件落后等硬伤。
后来入市的一些高品质写字楼，一方面打压着老旧的写字楼，让这一部分写字楼空置率增高，另一方面也带动了租金的上涨——写字楼品质越来越高，意味着成本也居高不下。租金上涨又加剧了兰州整体的写字楼空置率。
虽然上一年度兰州的写字楼租金有整体降低的现象，但一些小企业依旧负担不起。
以城关万达广场写字楼为例，目前的在租均价为94.8/㎡·月，按㎡来算，每年的租金就有11.4万。另外，甲级写字楼的物业费都很高，城关万达广场为8元/㎡·月，年费约为元。再加上水电（商业）、采暖、中央空调的使用等费用，㎡的写字楼年费就差不多20万了。
对一般的企业而言，20万的办公式租赁成本是相当乏力的，购置写字楼就更不用提了。
资料显示，年兰州写字楼销售了9万㎡，供销比为0.48，其中70%以上的销售额在城关区，成交均价为元/㎡。除去单个主要成交项目，其余项目均价约20元/㎡。同样按㎡计算，一套办公室的总价基本在万左右，首付比例50%的话就是万。
整体而言，兰州的写字楼租金还是太贵了。疫情之下，好多朋友都表示：在兰州挣钱太难了。个人也难，企业更难，哪有钱去租办公室呢？
现如今，居民楼不能注册公司，所以很多小企业把目光放到了公寓——尤其是LOFT上，因为除了能注册公司外，LOFT办公最大的优势就是便宜。除了租金低、可隔层增大面积外，LOFT也没有中央空调等使用费，所以花费比较少。
如今，中天健广场58㎡的LOFT，月租金为元左右；名城广场60㎡左右的LOFT，月租金为元左右。这基本上都是在核心区域内的办公地点了，办公环境较好，交通比较便利，价格也在小企业的承担范围内。
在经历了年疫情的重压，兰州的城市发展状态开始在年稳步回升。不过，写字楼的去化依旧是个难题。
戴德梁行的报告中还提到：兰州市在建写字楼项目，年年底前入市供应的租赁面积约为.6万㎡。这对人口增速缓慢、第三产业发展迟缓的兰州来说，又是一个不小的挑战。
毋庸置疑，写字楼的建设为城市树立了崭新的界面，也提高了城市的活力。但是，城市发展是需要内核支撑的，不能只为外表上妆。和人一样，一座具有号召力的城市也需要内外兼修，人口、产业、基建……这才是城市发展的中坚力量。
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