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40年公有房,将来的发展方向是住房还是走

来源:写字楼 时间:2024/8/10
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40年产权的公寓楼,其实只是一个通俗的叫法,更确切地说,公寓楼拥有40年的商用地权,但公寓楼却拥有永久的产权。

虽然公寓介于住宅与商业之间,但两者最大的不同在于其所处的土地性质与使用年限,而从居住的功能来看,公寓与住宅最大的不同之处在于户型、梯户比、地段、开放度、物业服务等。

基于我们对公寓楼的认识,结合土地因素的特点,我们认为,未来公寓楼的发展趋势有:

1、向商办和写字楼发展:这条路的上限很高

大部分人购买房子,都是出于纯粹的居住目的(因为他们买不起房子),也有纯粹的投资目的(因为他们想要出租)。

从这两个需求的深层来看,市场上更多地将公寓看作是一种生活空间类型的产品,与作为商业场所使用的商办产品,两者之间存在着一定的差异。

也就是说,公寓同时具备了住宅的居住使用属性和商办的土地使用权两种属性,这为今后从房地产住宅领域的投资赛道上转移来的热钱提供了可能。

也就是说,房子是用来住的,不是用来炒的,然而,商业房地产的投资性质,还是存在的,并且,许多好位置的稀缺资产,价格也没有上限,与民生没有很强的关联性。

因此,从这一点上来说,公寓楼作为一种商用住宅,其发展潜力将会非常巨大,甚至可以与商办、商铺等商用物业相提并论。

2、向类似住房的方向开发:提高流动性

当然,也有一种可能,那就是公寓的商业性质会慢慢淡化,逐步向住宅发展,包括户型、民水民电、燃气等,都会无限接近于小户型住宅,因此,目前市场上也会出现住宅型公寓,或者公寓型住宅的产品。

如果是这样的话,那就等于是放弃了商业写字楼,放弃了从住房市场获得大量资金的机会,转而选择“商转住”,其实只需要一张单子,就能搞定。

改一改用地性质,改一改40年后的让渡金,改成商品房,也是一条路。

一旦向这一方向发展,在二手房存量市场中,公寓的流动性将得到极大的激发:小面积,低总价,以及与住宅类似的待遇,例如租住同权利等等。

3、维持现状:在住房缺口与商业土地发展中取得平衡

其实,大部分的地产商,在将商业用地规划为公寓的时候,都会考虑到土地开发的利润和成本之间的关系,如果在一个商圈中,商业地块被用来做商铺、写字楼的话,销量可能就不会这么好了。

但若将该地块作为住宅用地,则可满足该地块的商业用途,并可确保其销售,并在客观上弥补该地块的狭小住宅空间。

当前,大部分公寓的实际用途都只有这两个方面,一是满足小户型的居住需要,二是确保土地的利用率,以及房企的收益。

如果今后一直保持这样的趋势,那么事实上,公寓的潜力并没有得到充分的挖掘,它既没有商办写字楼的增值能力,也没有真正的70年土地寿命的小户型住宅的流动性。

或者说,如果一直这样下去,大概率还是处于一种“吃不下、舍不得扔”的“鸡肋”状态,买房的人,不是没有买房的资格,就是买房的价格太高了。

也有人认为这是一种可以控制风险的房子,所以他们并不指望这房子能变现,也不指望这房子能升值。

换句话说,目前大家对于公寓的期望值、价格,都还没有达到很高的水平,这也一定程度上制约了这种类型的住宅的市场价值。

总之,我们认为,前两个倾向的发展方向,都是很值得探讨的,而第三个保持现状的方法,在资源使用效率方面,其实是不够理想的。

所以,这条公寓楼的赛道,也该换一换了。

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