商铺是一种商业物业，其增值潜力与含金量无法与住宅相比，将其放在商办写字楼的赛道上，判断其值不值得购买，主要有三个方面：
1、房地产投资回报率
从租金的角度来看，一年8万的租金，两百万的租金，最好的结果是，年利率在4%左右。
不过，这要考虑到有没有空置期，空置期多长，税费缴纳，物业持有成本等等，综合来看，这个比例大概在3%左右，在目前经济增长速度减缓的情况下，这个比例已经算是很高的了。
如果这种收益率一直保持着，再加上每年固定的涨幅，大概20年左右就能收回成本，这样的话，应该不会有太大的溢价。
最关键的是，如果店铺是现成的，而不是提前交付，那风险就更小了，最起码不会因为付款而无法交付房屋而导致停工。
2、机会成本，资金占用，风险权衡
对于商业地产来说，最重要的就是支付方式和时间，有些人需要50%，有些人需要全款，很少有人能用20%的首付来达到这么高的杠杆率。
因此，对于商业地产来说，拥有足够的资金是非常重要的。
但投资也是要付出代价的，比如两百万，你有别的办法，让两百万的年利率超过百分之四，超过八万，那就不值得了。
当然，他也要考虑到，如果店铺是一栋房子，那风险应该是可以控制的。
如果把这两百万花在别的项目上，比如P2p、金融产品上，很有可能会出现风险，到时候对方只会盯着你的本金，那就亏大了。
因此，在考虑到资金占用的机会成本的同时，也要考虑到风险的得失，换句话说，如果风险与购买店铺相当，是否还有其他的途径，可以达到4%以上的年化收益，如果达不到，那还是购买店铺更划算。
3、未来商业办公领域的广阔前景
从宏观角度来看“房住不炒”，从字面上也可以看出它的应用范围：住宅用地。
那么，作为房地产赛道上又一个巨大“蓄水池”的商业、办公物业，会不会在将来代替住宅价格上涨，成为房地产市场的新突破口呢？
这都是有可能的，因为商办办公楼并不是住宅刚需，与民生没有多大的联系，所以它有可能接受大量的热钱和资金流入，成为新的蓄水池。
以此观点来看，将来，包括商铺、门面、写字楼、公寓在内的商用物业，或许也会迎来一个真正的“春天”。
所以，如果真的没有更好的办法，拿出两百万的现金，那就赌一把吧，万一真的发生了，那可就不仅仅是八万块钱的收入了。
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