来源：地产人智库
公寓有过高光时刻，那是“天时地利人和”的时代，产品、市场、客户都得齐备。
行业下行期，公寓这种伴随住宅、商业的附属品，更成为最先难去化的产品。
从中国房地产的现状来说，房子的三重属性：自用、投资、投机，其中投机性已经基本没有了，投资性则一方面要看长线，一方面要看区域。
这也很大程度上影响了公寓的销售。
你看过抖音达人们对公寓的描述吗？
“坑、不要买、投资品陷阱、自住一定后悔、千万避开LOFT...”
我每次看到这样的视频，都深深地认同。
这些观点，大部分是购买公寓后，客户体验到了交付后困境而得出的。
无论当初的故事讲得多动人，投资回报率算得多诱人，交房后，客户马上就会面临现实的残酷鞭挞。
再叠加全国经济下行、住宅市场低迷、企业信用危机等因素，已经非常现实的客户群，早已不再相信广告和说辞。
我对公寓产品的分类
第一类，住宅项目中的公寓。
这也是大部分公寓产品的情况，处于一个以住宅产品为主的项目中。
之所以规划出来，不是因为地理位置优越，确实符合公寓产品所需的土壤环境，而是一种纯属无奈的选择。
因为项目规划设计指标中商业占比较高，商铺都排满了，还是不能满足，就不得不在小区某处栽一两栋公寓出来。
当然这个位置，是仔细筛选研究过的，既要满足规划要求，又是地块中最有利于销售的。
从营销角度看，商铺的设计最好是单一层，为了“满容”排成2层也能接受，如果排成3层或更多层，就完全不能考虑了。
所以，从“起码还能卖一卖的角度”，营销也同样会建议多余的商业面积，做成公寓产品。
至于这种产品以后怎么卖？
总经理和营销总一致想法是：销售期往后排，到卖时候再说吧。
第二类，纯商业用地项目/组团。
这类项目，本身土地性质就是商业用地，容积率较高。
规划设计的产品，一般会采用三种商业产品组合：底商/mall+写字楼+公寓。
纯商业项目，都不是“普通患者”。
因为一个商业综合体，要么是第一，要么是“其他”。有点像余承东的那句：“没有人能够记住世界第二，只能记住第一。”
差之毫厘谬以千里，当你的产品价值中，出现紧邻XXX商圈/商业时，就是在暴露缺陷了。
所以要么产品规划极具商业动力，要么地理位置先天最佳。
还有一类，城市近郊新区中的商业用地。
一片处女地，市政规划刚启动，虽然未来预期很好，但养地就得几年。
基本的水电暖、交通、教育医疗配套、已入住社区等都不齐备。
这样的商业用地，可能当初地价很低，但实际进去就会发现，其他一切成本都很高昂。
第三类，其他特殊产品类。
例如产业园中的公寓、旅游地产中的公寓，都是特定客群、特定用途、特定政策。在此不详述。
商铺吃地缘公寓吃GDP
商铺的价值在于地缘性，也就是门槛人口的消费力和商圈的覆盖范围。
无论是投资还是自用的客户，对商铺的判断依据，主要是人流量和客单价。
而公寓的价值逻辑则不尽相同。
公寓产品既有理财投资性，也有生活自住性。
大多数时候，我们很难将客户清晰划分属于这两个中的哪个类别。
投资需求的客户，更
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