今天给大家说说新房，7.26-8.1那周，重庆新房终于逆转供应大于成交，结果到了上周，就啪啪打脸了，新房供应量和成交量暴跌。
图片来自铭腾数据
成交量的下滑，看起来很惨，其实，本质是市场真的没多少新房卖了，导致的成交数据下滑，今年下半年重庆楼市会陷入下面的局面：
1、高价地的高价新房大量上市，改善为主，刚需能买的便宜楼盘几乎销声匿迹；
2、供应量下滑会成为常态。
但是大家都是要买房啊，没有便宜的楼盘会发生什么事？昨天，重庆楼市就出现惊人一幕，大学城又再次出现了排队抢房，而且是抢大家都不看好的公寓，我们的粉丝群也是都在议论这事。
我们一直说过，没有卖不出去的房子，只有卖不掉的价格，一说到公寓，大家都有很多吐槽，但是关键是价格，就这个价格引发了疯抢。
真的是人山人海的抢房，关键是还下雨了，大家都在外面排队。中介的朋友圈里面全是这个盘。
这个消息到底是不是真的，现场真的有这么多人买吗？只有我去实地看看了。
意外频出的楼盘
到了大学城现场，给大家证实，这个消息是真的，18万买大学城旁边的公寓，现场的人也是真多。
从位置上看，中介的宣传没有太大问题，目前销售的公寓距离1号线陈家桥站很近，这也就是商业性质的公寓，如果是住宅这个价，我估计都内部秒了，但是商业公寓就难说了，后面我会给大家分析。是建面34—39平的单间配套，号称可以“水电气三通”。要求只能全款购买！项目公示表的原价，基本都要40多万一套；不过这个也太水了，这个富力的商业公寓，一直都是20万左右一套，什么时候卖过40万原价啊？我在旁边偷听，目前的价格政策，是在总价85折的基础上赠送了“三年车位使用权”、“三年物业费”，并且能够抵扣房款，再参加“交3万抵6万”的活动，算下来总价大约在18万起，这跟之前卖的价格相差不大。大家关心的，什么买房送车的噱头，这价钱，实际上就是噱头。看到这里，大家就明白了吧，总结一下，就是这次火爆的原因，就是低总价，18万能在现在火热的板块买套房，不过不是住宅性质的，是商业公寓。但是我们不能简单的说什么公寓不能买，因为重庆楼市的理念，买房，要根据自己的实际需求来买房，不能简单说什么房子不能买，什么区域不能买，这就有点扯淡了，你本来就20万，没办法还月供，在大学城，西永上班，又不愿意使用自己的首贷资格，完全可以买这个公寓的，只是，你别想什么买来以后赚钱升值这些，坚持房住不炒，自主为主就行了。很多粉丝还是没看懂，我再给大家说说商业性质的公寓，和住宅的区别吧。商业公寓的真相在中国，公寓和住宅在政策上的待遇有天壤之别。其一，公寓一般属于商业地块，土地使用权只有40年，而住宅的土地使用权有70年之久。更关键的是，在产权问题上，住宅已经明确到期可自动续期，大概率是免费续期，而公寓却不会有这样的待遇。其二，公寓的流动性远远不如住宅，原因是变现成本过高。住宅可享受增值税、契税和个税等方面的优惠，而公寓则要承担全部税费，整体税费成本高达10%-15%左右，而住宅的税费成本只有2-5%。其三，公寓更便宜只是一种误区。公寓价格之所以低于住宅，是因为土地成本相对较低，土地使用年限相对较短，且没有学位配套，水电费用按照更高标准的商业处理，且贷款年限远低于住宅，实质成本一点都不低。许多人投资公寓的理由，是公寓的租金回报率相对较高。的确如此，一线城市住宅的租金回报率不足2%，而公寓却可以达到5%以上，接近国际平均水平。但问题在于，5%的年化回报并不高，货币基金的无风险利率也有3%左右。更关键的是，买房要的是房价上涨的收益，而不是漫长的租金回报，手里拿着一堆变现能力差、回报周期长的资产，不是什么好事。刚刚文章提到的疯抢的公寓，有两个不一样的地方：1、第一个就是提到了通气，现在很多公寓是可以通气的，这点就比较适合居家；2、第二点就是富力在大学城拿地多少年了？土地的使用年限已经过了很久了，这点要特别注意，商业土地年限到期，很难享受住宅到期的条件。公寓能不能买我们也不能完全否定公寓，存在即合理，任何房子都有特定的适合的人群。毕竟预算有限，低单价低总价的公寓，商住公寓能不能买，到底该怎么买？购买公寓得分具体情况，不同的购房人群，需求点不一样，答案也不一样，那么我们接下来做一个具体分析。第一类：手里预算不够投资住宅，没足够的钱买住宅，或者承担不起住宅的高月供的。第二类：预算尚且充足，住宅公寓都考虑。第三类：买公寓的目的是投资。购买公寓，请希望你一定知道这些：1、将公寓看做是保值“首付”的工具目前重庆公寓价格不低，增值速度放缓，价格和价值是否划真的划等号，重点还是看项目和地段，没有购房资格购的买公寓更多的是一种保值工具！2、目前购买公寓更多的是用来自住或赚取租金目前下手重庆的公寓，因为整个楼市的理性，公寓上涨趋势明显后劲不足，部分二手公寓价格已经在不断回落，而买公寓的人，大部分人的心态一定是想短期持有交易，赚取差价，这个时候想赚取差价的收益就比较困难，更靠谱的收益是租金收益！那么如果一定要买公寓，我们建议你：1、从地段上来看，公寓产品一定要买在CBD高端写字楼集群和中高端住宅居住区中，两者缺一不可！写字楼集群的CBD区域需是产业链化的业态(同时具备上下游的行业链条)，这样选择的好处在于，一方面公寓可作为中高端人才具备在重庆买房前的过渡(所以需要近写字楼，而且因为写字楼集群化、产业链条化、上下游企业同时具备，人员构成就呈复合形态)，另外近中高端住宅区的好处在于，中高端住宅业主的相对高素质形成外溢，整体社区生活质量也就够高，反向吸引不具备购房资格的高素质人才居住、或者中高端生活配套小型公司的入驻，总结来说，就是面向写字楼和面向个人，具备更广的后期市场，同时也能带来更高的回报率溢价空间！2、满足地段后，选择配套成熟的区域，成熟的商业和交通配套！3、选择品牌开发商具有良好物业口碑的产品！公寓产品更多的是面对白领人士，更注重这方面的细节，物业水平的高低决定了后期产品增值和出租的溢价空间，而且也提高了整体层次！4、租金回报率如何，短期内能否达到5%，长期来看20年内能否回本，但承诺包租的公寓需谨慎！公寓投资来说，目前租金收益是非常大的一块！而回报率又是我们不得不面对的，这就需要考察清楚公寓项目周边目前的真实租金如何，这个可以自己装作租房人，亲自去问一问周边租金市场！5、以周边有规划商场为噱头销售的公寓，需要谨慎考虑！因为这种情况的公寓，它的价值依托于商业的运营，商业的运营是非常专业的东西，不是每一个商场都能运营出色，像之前金融城或者成都东站商业圈目前商业都非常一般！吼了很多年，但是运营效果也就那样了！除非是已经呈现、人气旺盛的商场旁边的公寓，不过这种东西不存在，即便存在价格也已经很高，可以总结来说，如果买公寓时置业顾问跟你说这儿未来有多少多少商场，人流量会如何如何，相当于你就是在赌一个未知的明天！6、通气的LOFT公寓＞通气的平层公寓＞不通气的LOFT公寓不通气的平层公寓7、那种专业人士，请随意，市场上其实有专门买公寓做短租，民宿，培训等生意的专业客户，这类买没问题，他们比我还专业。神奇逆转当我离开楼盘没多久，粉丝群里就爆料出现了惊人一幕，售楼部被叫停了。我只能说狗哥从不同的角度去解读这个公寓的价值，但是关键还是粉丝自己的实际需求。你要买这个盘，至少符合下面特征：1、预算非常少的刚需，就20万，月供也还不起太高的，然后没有小孩要读书的，就在周边上班的，希望不租房子的，这类粉丝可以考虑，但是切忌，别想着投资升值就行了；2、做长租生意的专业客户，这类人，请随意。·THEEND·
板块分析
悦来丨大学城丨中央公园丨科学城丨照母山丨悦来生态城丨龙洲湾丨南滨路丨西永丨巴滨路丨龙兴丨鹿角
品质关切
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