要说一座城市与小县城最大的区别，莫过于一幢幢拔地而起的写字楼。
这些密密麻麻的写字楼，一度被看作是城市活力的象征。
随着楼市走势越来越分化，房地产的巨变，轮到了写字楼。
库存高企，新增供应源源不断……即便是甲级写字楼，照样不好混。
武汉便是其典型。
我们先直接看数据。
据了解，年一季度，武汉写字楼市场迎来近五年单季最高新增供应入市，拉高全市空置率突破40%大关（数据来源：CBRE)。
供应高峰推升全市写字楼体量突破万大关，达到万平方米。
从年的25%到如今的40%，不难看出，武汉写字楼空置率越来越高，已远超不少城市。
作为人口增量明显、GDP破万亿的国家级中心城市，武汉近年来写字楼空置率为何不断攀升？
最主要的原因是供应量太大。
在许多城市眼里，CBD代表城市门面，各大城市对于商业中心和摩天大楼的追逐，前所未有之火热，由此推动商业用地供应井喷，武汉也不例外。
从最早的泛海CBD，到后来的二七滨江CBD、武昌滨江CBD、青山滨江CBD、中北路CBD、光谷中心城CBD……一路走来，武汉CBD密集，商业用地供应过剩，甲级写字楼的供应也大于实际需求。
去年，住建部和国家发改委联合下发通知，严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，《一般不得新建米以上建筑》，针对的正是这种现实。
另一方面，作为实体经济的晴雨表，写字楼空置率攀升同时还是实体经济艰难的反映。
换句话说，互联网电商极度压缩了商铺与写字楼的需求。
在互联网时代，很多企业只需要一个小作坊，甚至直接在家，就能实现正常运营。
没有实体经济的支撑，写字楼终究不可能有繁荣的市场。
此外，由于经济下滑、行业监管趋严，互联网、金融暴雷频现，部分企业纷纷倒闭撤退，部分企业就算扛过去了，也会为了减轻租金压力选择缩减办公面积，或搬到非核心商圈的写字楼。
同时，疫情反复，到处都是定时炸弹，为了降低不确定性带来的损失，越来越多的企业选择线上办公，对固定场所办公需求减少。
这样一来，写字楼自然就闲置下来了。
其他城市写字楼市场也不容乐观。
根据戴德梁行的统计显示，截至年末，我国主要城市核心地段的甲级写字楼空置率低于10%的城市仅有4个，分别是台北、北京、上海、广州。
21个主要城市中，有5个城市的甲级写字楼空置率超过了30%。
其中，甲级写字楼空置率较高的城市是南宁（39.1%）、长沙（37.1%）、武汉（34.5%）。
这意味着，在这些城市中，超1/3的高档写字楼，都是空的。
不用想，那些非重点的二线城市，以及几乎所有的三四五县城市，空置情况只会更糟。
另外，写字楼的租金水平下跌趋势明显。
香港平均租金最高，超过元/㎡/月，北京排第二，上海第三，台北第四，深圳第五，广州第六，杭州第七，南京第八。
从同比来看，呈下跌的城市高达10个，近一半城市都在跌，租金跌幅最高的是天津，同比跌了5.7%。
四大一线城市里，深圳的甲级写字楼租金，是跌的最厉害的。
除此之外，不少城市写字楼供应量依旧居高不下，深圳、广州、成都、武汉、上海、北京，这些城市未来甲级写字楼供应量都超过万平方米。
在所有物业类型里，住宅、公寓、商铺、写字楼等等，写字楼是最难卖的、库存是最难消化的。
如此高的空置率以及天量供应量，只会让越来越多城市的写字楼市场进入恶性循环圈。
写字楼，何以至此？其实冰冻三尺非一日之寒。
中心城市写字楼空置率的高企，不全是疫情的原因。
这是疫情之前，年年末各大中心城市甲级写字楼空置率的数据：
数十个城市中，只有台北、广州保持在合理范围内，其余城市的空置率均过高，尤其是二线城市。最突出的是广西南宁，达到了惊人的54.3%。
目前全国办公楼的库存不断增加，经济发展如此迅猛的深圳尚且如此，更别提其他二三线城市了。
写字楼供应量暴增的背后，来源于追求税收与GDP的动力。
写字楼物业是城市经济厚度的关键指标，象征着繁华富庶，夜晚的灯光秀，让很多人迷恋在虚假的繁荣之中，是地方追求的面子工程。
相比普通住宅，写字楼交易税费高，而且写字楼还能作为吸引企业前来落户的筹码，是地方创收的有效手段。
面子里子都有，因此即便大量建成的写字楼已经被空置，各个城市依然不放手。
短期看来，写字楼市场供大于求的局面无法扭转，预计未来空置率还会进一步走高。
要知道，在6亿人月收入不足0元的当下，高端写字楼的需求比我们想象的要小。
在以前的房地产高速发展时代，无论是买写字楼还是住宅，增值都比较容易。
但是眼下写字楼空置率大幅度增加，租金不断走低。写字楼和住宅市场出现了严重分化，买房时选择非常重要，一定要慎重。
从年到年上半年，写字楼均价从1.44万元下降到1.29万元，跌幅高达10.4%。
怕买错房，就上“真有好房购房神器”同期，全国住宅均价从元上涨到元，涨幅达到12%。
之所以市场出现住宅和写字楼市场冷热分化，是因为商业地产的获利模式主要是靠租金回报，比较单一。
受疫情影响，很多公司都在家办公，租赁需求减少。
写字楼需求减少的大趋势近期很难扭转，毕竟产业、公司发展不是一朝一夕能快速改变的。
除此之外，流动性也是老大难问题。
写字楼既不是民生也不算刚需，没人人会去兜底，就算哪天突然一个暴雷，哪怕价格从十万掉到三万都不会有人过问。
说来说去，在楼市大分化的时代，买房应首选核心资产。
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