《民法典》第七百零四条规定：“租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”
《民法典》第七百零八条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。”
根据上述规定，出租人应当按照租赁合同的约定的交付标准交付租赁房屋并应保持租赁房屋符合约定用途。
BUT
在实践中，往往双方对于租赁房屋的用途和交付标准并未做具体约定，在租赁合同开始履行后，承租人才发现租赁房屋与预期的租赁使用目的不符，或者需要额外投入资金进行改造后方可使用。
此种情形下，承租人是否可以要求解除租赁合同，并要求出租人赔偿及追究出租人违约责任？
简单说，就是租之前没约定清楚，租了之后发现不太合用。
这种情况，法律实务中会如何处理，是本文讨论的重点。
案例一租了商业物业，却无法经营餐饮。
合同约定：
出租方是整栋大厦的整租经营者，承租方是餐饮企业，双方就大厦一铺面签订《房屋租赁合同》，合同中约定：
()租赁用途：按物业现状进行出租，仅用于商业。租期8年，免租期3个月。
(2)甲方配合乙方办理装饰、装修及改造的消防验收工作，包括但不限于出具现有的相关租赁物业规划审批文件等，相关的费用由乙方承担。如因甲方拒不提供现有的相关资料，导致无法通过装修的消防验收的，乙方有权解除本合同，甲方赔偿乙方的损失。
(3)甲方确保出租物业不存在妨碍乙方正常租赁使用的情形，如有，甲方应负责排除妨碍，消除影响，如在合理期限内无法解决的，乙方有权解除合同。因此造成乙方损失的，甲方应予以赔偿。
(4)甲方交付的物业属于毛坯装修状态。
(5)甲方按照合同约定履行交付义务。甲方应确保其建筑主体结构和配套设备、设施能够安全和正常使用。
物业交接：
随后，出租方向承租方交付了物业，承租方在《物业及设备移交确认书》上签名，并确认租赁物业属于适租状态，物业现状为毛坯。
争议过程：
()物业交付后，承租方开始组织装修。
(2)装修2个月后，承租方因大厦尚未安装餐饮专用排烟管道，导致装修停工，要求出租方延长免租期，从排烟工程达到使用状态之日起顺延3个月，并要求补偿装修工程停工损失、员工工资、员工宿舍租金等等损失。
(3)出租方回函表示不同意延长，并要求严格按照合同约定按时交纳租金。
(4)双方发生争议，承租方拒缴租金。
(5)出租方向法院起诉，要求承租方支付拖欠租金；要求解除合同并没收保证金。
(6)承租方反诉出租方，要求确认租赁合同无效；要求返还保证金，要求出租方赔偿停工期间的人工工资及宿舍租金损失，停工期间的误工损失，装修投入损失。
庭审争辩：
()承租方主张租赁合同无效的原因在于涉案商铺没有规划排烟管，出租方向其交付时也没有安装排烟管，即使出租方后来加建了排烟管但出租方并没有办理规划验收手续导致其办理环评备案手续，所以租赁合同应属无效合同。
(2)承租方主张在签订合同之前已经明确告知出租方承租物业是用来做餐饮，出租方承诺涉案物业有排烟管道其才签订租赁合同，但出租方在交付商铺时并没有排烟管道，出租方存在欺诈行为。
(3)出租方提交了商铺所在大楼的《建设工程规划许可证》。大厦为商业、办公楼。首层的平面图最左边设计有进风井、排风井、发电机烟囱。
(4)承租人抗辩图纸上虽然有排烟井和排风井但是在其进场时大厦的主排烟管道并无建设完成，且该大厦没有规划餐饮业专用排烟管道，排烟管道最终接到涉案商铺是在交付后4个月之后。承租人提交了大厦楼顶的照片以及楼顶的排烟设施的照片，照片所拍摄的安装于大厦楼顶的静电式油烟净化器出厂日期和安装于顶楼的离心通风机出厂日期均为交付之后，对此，出租人确认属实。出租人解释大厦有一次性消防手续，排烟管的环保手续正在办理过程中。
(5)法院向市生态环境局区分局发函调查涉案的大厦是否已经经过环保验收手续，该栋大厦是否设置餐饮功能，争议的商铺是否可以用作餐饮功能？该局作出复函，主要内容如下：经查，大厦未办理相关环保手续。根据该项目的《建设工程规划许可证》，项目主要用途为商业及办公。根据相关规定，该栋大厦不属于餐饮项目选址的禁止类，但餐饮场所必须严格落实相关餐饮场所污染防治管理的相关要求。
一审法院观点：
关于涉案租赁合同的效力问题。
承租人明确其主张涉案租赁合同无效的原因在于涉案商铺没有规划排烟管，出租人后来加建了排烟管，但出租人并没有办理规划验收手续导致其无法按照餐饮场所污染防治管理规定办理环评备案手续，所以涉案合同应属无效合同。但是出租人已经提交了商铺所在大楼的《建设工程规划许可证》，商铺是否有规划排烟管，商铺加建的排烟管是否已经完成规划验收手续，并不能影响涉案租赁合同的效力，承租人以此主张合同无效，并无法律依据，法院不予支持。
承租人主张签订合同之前已经明确告知出租人其承租涉案物业是用来做餐饮，出租人承诺商铺有排烟管道其才签订租赁合同，但出租人在交付商铺时并没有排烟管道，出租人存在欺诈行为，法院认为双方签订的租赁合同约定租赁用途为“按物业现状出租，仅用于商业”，没有明确约定为做餐饮，而承租人提交的现有证据亦不足以证明在签订合同之前出租人明确承诺商铺有排烟管道，可以用作餐饮业，且如承租人所述其承租商铺就是用来做餐饮业，那么其作为餐营业的经营者理应对商铺是否具备用作餐饮业的条件尽到审慎审查义务，但是其在与出租人签订的租赁合同中却未予明确餐饮用途，也未明确商铺作为餐饮用途应该具备的条件，承租人也在《物业及设备移交确认书》上签名确认物业现状为毛坯，租赁物业属于适租状态，故现承租人以商铺不具备交付条件为由主张出租人对其存在欺诈行为，理由不充分，法院不予采纳。
综上，无证据证明租赁合同存在无效的法定情形，也无证据证明租赁合同违背了双方当事人的真实意思表示，涉案租赁合同合法有效，双方均应遵照履行。
二审法院观点：
()二审时，又核查了以下事实：
承租人确认其签订租赁合同之前曾看过现场，当时场地并不具备餐饮经营要求的排烟管道。出租人确认建筑物的主体排烟管道是其负责加建的，主体排烟管道在交付后4个月完成，承租人对此也确认，并表示其实际经营了两个多月，承租人确认在其经营商铺期间没有规划、环保、消防等行政部门对其经营行为作出行政处罚。
(2)关于出租人是否存在欺诈行为。
承租人的租赁目的是经营餐饮，其理应了解、知悉餐饮经营对场地在环保、消防等方面的要求，继而在签订租赁合同前对租赁物的权属情况、是否合法报建、是否符合合同目的、风险等作详尽审查和评估，即应尽缔约审慎义务。商铺在租赁合同签订时并不具备排烟管道，从合同关于“按物业现状进行出租，仅用于商业”、“甲方交付的物业属于毛坯装修状态”的约定以及承租人在物业交付时确认“租赁物业属于适租状态”、“物业现状为毛坯”等内容来看，均不足以反映出住出租人负有向承租人交付具有排烟管道的商铺的义务，承租人主张出租人承诺向其交付具备餐饮经营条件的商铺，依据不足。
(3)承租人并无充分证据证明出租人承诺向其交付具备排烟管道的商铺，承租人以涉案商铺不具备排烟管道为由拒不支付租金、管理费缺乏理据，其行为已构成违约，出租人有权根据合同约定解除合同。租赁合同的解除，系因承租人违约所致。
案例二租了工交仓储物业，无法经营餐饮
基本情况：
()出租方和承租方就一楼物业达成《房屋租赁合同》，承租人知悉房屋为工交仓储性质；
(2)租赁合同约定由承租方办理消防、环保、工商等审批手续，出租方给予配合；
(3)承租方承诺房屋作为餐饮用途。
(4)承租方接收房屋后进行了装修。餐饮公司内部装修完成后，试营业阶段，消防大队进行内装修检查并出具了消防违法通知，综合评定竣工验收消防备案检查不合格。
(5)个月后，承租人复查，经过复查，进行了整改。装修工程大厅自然排烟虽已进行了整改，但大厅自然排烟窗的设置并未符合规范要求；关于水泵房不能进行查看的问题，复查时消防大队承办人员并未被允许进入水泵房进行查看。根据现场事实，消防大队认为此次复查并未将问题全部整改完毕，因此维持原意见书的事实认定，判定复查不合格。
(6)之后，承租方未再申请消防竣工验收。复查的3个月后，消防大队进行检查，发现仍在营业，遂进行强制关停。
争议情况：
承租方以出租方违反标的物适租义务主张违约责任，起诉请求判令出租方赔偿其各项损失两千余万元。
本案的争议焦点之一是：出租方有无违反适租义务，承租方被关停的责任应如何认定？
承租方主张：
出租方违反适租义务，将工业用房擅自改变用途，用于商业经营，不可能通过消防验收。
法院意见：
在一般的房屋租赁关系中，出租方的义务是提供满足基本使用需要的房屋，即保证水、电、煤气等可以正常使用，房屋不存在安全隐患，在合同没有特别约定的情况下，出租人不负有确保承租人承租房屋后能够用于特定使用目的的义务。
关于案涉房屋的性质问题。承租方承租案涉房屋用于开设餐饮娱乐，其本应对物业性质是否能够开设餐饮娱乐尽到必要的注意义务。
承租方承租时已经知晓房屋的性质是工交仓储性质，其在承租之后再以此为由出租方违反适租义务依据不足。
在双方合同履行过程中，也没有其他相关部门以涉案房屋是工交仓储为由禁止承租方使用涉案房屋开办餐饮酒店，而承租方已经办理了酒店的工商手续，并且已经试营业一段时间，房屋性质并未影响承租方正常使用涉案房屋。
消防部门予以了受理并进行了二次消防验收，未通过验收的原因与出租方提供的工交仓储用房并无直接关联。
承租方主张：
出租方不配合消防验收是导致酒店消防验收没有通过的唯一原因。第二次消防验收
时的排烟窗面积不够的问题，其已卸掉了一个玻璃窗户，已经达标，但因出租方
不让消防验收人员进入厂区，其即便再次申请也不可能通过，才未进行第三次申
请消防验收。出租方应对消防验收未通过承担全部的违约责任。
法院意见：
根据租赁协议的约定，由承租方办理消防、环保、工商等审批手续，出租方给予配合。
因此承租方是申请消防审批手续的主要责任主体，出租方应承担配合义务。
出租方作为水泵房的所有权人，实际控制水泵房，在消防部门对水泵房进行检查时，能够也应该予以配合。
第二次消防验收未通过的原因是排烟窗的设置不符合消防规定及消防复查工作人员未能进入水泵房查看。排烟窗设置不符合消防规定系承租方自身的原因所致，出租方两次消防验收时未能配合水泵房的查看，是导致承租方的消防验收未通过并被关停无法经营的原因之一。
根据[消防违法通知书的内容和消防竣工验收备案复查结果，第一次消防验收未通过的原因中承租方装饰装修不符合消防规定是主要因素。
但即使消防人员可以进入水泵房查看，第二次消防验收亦会因排烟窗问题无法获得通过。承租方称对第二次验收未通过的排烟窗问题已经整改，但因出租方未表示履行配合义务，故未申请第三次消防验收。但承租方系申请消防验收的责任主体，在其不申请消防验收的情况下，无法认定是因出租方原因导致消防验收最终未获得通过。
认定承租方对损失自负70%的责任、出租方承担30%的责任。
-----------
案例一、二启发：
出租方的义务是提供满足基本使用需要的房屋，即保证水、电、煤气等可以正常使用，房屋不存在安全隐患，在合同没有特别约定的情况下，出租人不负有确保承租人承租房屋后能够用于特定使用目的的义务。
案例三商铺物业没有安装专用烟道，无法作为重餐饮经营。
基本情况：
()业主与二房东签订《房屋租赁合同》（合同），租赁房屋系某居民住宅楼下的商铺，合同附件“特别约定”中载明：目前该商铺没有安装产生油烟项目所需专用烟道，由二房东负责安装专用烟道并符合环保要求。
(2)之后，二房东将商铺转租给承租方，《房屋租赁合同》（合同2）约定：
.本合同签署前，乙方已查看该房屋，充分了解该房屋的现有状况，双方同意该房屋及附属设施按现状交付；
2.案涉房屋租赁用途为餐饮，承租方应自行办理相关证照(如营业执照、餐饮服务许可证等)；
3.承租方应按二房东要求对房屋进行装修、改建或增设设备。
4.二房东承诺该铺面可以申请重餐饮类目的相关执照，如由于房屋属性及无法改建至起租日起3个月后仍无法成功申办的，二房东应退还该房屋租赁保证金及首期租金，如承租方已经对该房屋进行装修及改建的，二房东应对改建及维修的全部费用对承租方进行赔偿。
(3)商铺交付后，承租方进行了装修，并办理了营业执照和《食品经营许可证》。但由于商铺的排烟管道无法施工，导致餐厅无法开张营业。
(4)承租方向二房东书面提出在没有解决排烟管道铺设的情况下，其有权履行不安抗辩权暂时中止履行《租赁合同》中其应付的义务。二房东回函称承租方已经取得了营业执照和《食品经营许可证》，因此二房东已尽到合同约定的“铺面可以申请重餐饮类目的相关执照。”的义务，并要求承租方正常履行合同义务。
(5)承租方发函要求解除《租赁合同》，并起诉请求解除《租赁合同》并要求二房东返还保证金、已支付的租金并赔偿各类损失。
承租方主张：
根据合同约定，出租方有义务保障房屋能够满足承租方的租赁目的，故铺设管道的义务应在出租方，标准是排放达标、安装合法承租方曾就安装合规烟道问题至行政服务中心咨询，工作人员告知铺面所在的大楼在未预留排油烟管道的情况下，是不允许承租人私自开设排油烟管道，且铺面楼上有居民居住，无法经营重餐饮。环保部门系独立行使监察职权，即使食药监向经营者下发了食品经营许可证，若无法通过环评，仍然不允许经营。
承租方表示二房东并未完成烟道的施工，该管道无法通过环评。
二房东提供的照片和相邻大楼的产权登记信息不足以证明铺面所在楼宇的全部用途或排除周围存在居民居住的情况；依据之前承租方与二房东工作人员之间的
转载请注明：http://www.0431gb208.com/sjszjzl/1325.html
