交付标准是写字楼资产管理中非常重要的经营手段，和户型配比一起是决定我们这个行业产品竞争力的核心两个点。我把交付标准分为四类，第一个是毛坯交付，啥都没有，有些带空调，有些不带，根据楼本身情况来定；第二个是标准交付，顶底做完；第三个精装交付，隔断完成；第四个是拎包办公，带办公家具。
四种不同的交付标准，对应的项目定位都是不同的。
个人对于毛坯交付，是不建议的。除非项目非常特殊，比如园区改造类，很有艺术性，标准交付就掩盖了这种艺术氛围；或者是那种独栋类或者LOFT类型的，层高特别高，很多公司喜欢自己来做隔断，设计空间；以及总部经济类，整栋楼半栋半栋租给租户的，这些可以选择毛坯交付。其他的选择毛坯，我觉得是非常不明智的策略。
我们在武汉踩盘的时候，记得是一个比较高档的毛坯交付写字楼。正好我们去的那家公司旁边正在装修，按照最基本的物业服务标准，应该是防尘防噪防影响的，但实际上一个都没有做到。所以毛坯交付我觉得是非常失策的。
大部分项目至少要做到标准交付。标准交付就是顶底做好，装修无尘无噪，这是基本的。因为装修对于已经其他办公的企业的影响是非常大的。而且毛坯交付，会涉及到免租期，时间乘以空间，空间不变，时间少了，收益减少。
另外，毛坯交付有一个很大的问题，假如A企业搬走了，需要恢复原样，这是很大的工程。毛坯交付的施工都是重施工，不是轻施工、标准化施工或者模块化施工，对于整个办公室产品的损害是很大的。
还有一个弊端是，你给了A企业两个月免租期，装修完成，很遗憾，这家企业不太靠谱，半年后搬走了，看似有两个月押金在手，但其实早就已经被稀释掉了，包括中介费，免租期等。万一碰到这家公司更不靠谱一点，押金不要了，留下一个烂摊子就走。
很多人会说挺好的呀，把装修留给我们了。对于这种上家遗留的装修，到底是利是弊？反正我很少听到客户看到上家遗留的装修说是很好的。因此毛坯交付对项目整体收益来说影响非常大。
现在很多项目都做到了标准交付，顶底弄好，客户只需要模块化施工和成品施工，不影响其他公司；搬走时严格执行恢复原样的标准。
第三个精装交付。对于承租面积在方以内的客户，实际上对空间分布的需求高度标准化，一个老板间，配两个会议室，一个财务室和大开间工作区，再加背景墙，基本成了标准需求。所以按这个布局做精装交付有什么好处呢？
第一，不用再给免租期，隔断都做好了。
第二，可以获得高溢价。精装交付有隔断，溢价可以做出来。
第三，A公司租期到期了，搬走以后，下一家进来前修葺工作是一定要做的。比如说有些二房东，他所有的空间，上家搬走后，都会让长期合作的装修公司把所有的办公区域重新修葺，成本很低，但是效果很好。
和什么都没有的毛坯相比，客户体验感会很好，不需要任何装修就可以使用，溢价继续保持之余，还省了免租期，降低流转空置时间。对于很多二房东而言，采用这种方法，可以达到追求收益的核心目标。
拎包办公是在精装交付之上的一种写字楼招商标准，但其实个人并不建议，因为不同公司对办公用品用具的需求是不一样的，会造成很多不匹配。
个人建议毛坯交付一定是基于特殊项目和特殊定位，或者这栋楼建好以后就是卖给散户不管了，不然从经营角度来说，毛坯交付是致命的。
一般项目，在写字楼资产管理维度，至少要做标准交付。标准交付有个前提，对于任何入住的企业，签订租赁合同的要求，一定要严格要求。我们看过很多运营方在A公司搬走以后，对房源没有做要求的，导致产生大量流转空置期。这涉及到一个一直在讨论的问题，遗留装修对于业主方来说，是利是弊？
大家认为遗留装修是很整洁干净的，但事实上90%都是破损凌乱的，如果没有经过修葺，一定会变成负担。可能A公司花了很多钱去投入装修，但是搬走后，新来的B公司很可能不喜欢他的风格、区间规划和遗留下来的物品。碰到喜欢又高度匹配的概率是很小的，一旦不喜欢，流转空置期就会大大变长。
本来挺抢手的户型，就是因为遗留装修多两个三个月空置期很正常。而且很多客户可能因为不喜欢这个房子，要敲掉重新重新装修，多要一个月免租期，这种情况发生的概率很大。
所以说对于遗留装修，如果不能像精装交付一样经过修葺变成新的一样，那就是负担。正因如此，我们对于租约合同里面对租客的装修条款一定要严格，对它不严格，就是拉长自己的流转空置期。
第三个精装交付一定要有修葺的能力或者修葺的合作伙伴才有价值。精装交付的目标是为了（1）客户体验好；（2）产品好租，竞争力强；（3）高溢价。这个高溢价是要持续一定的周期，可以循环使用的。在租客条款中要约定好，允许一些小破损，但对于修缮不了的损害，就该有相应的处罚措施。
对于第四种拎包办公不是非常建议，对于写字楼这类独立空间，拎包办公不是一个好的方向。
目前主流来说，还是围绕标准交付和精装交付，但是这两个要成功是有一定的前提要求的。
首先是租得掉。租得掉要匹配市场需求，不是自己拍脑袋要做大户型或者小户型，而是基于市场反馈进行的。我经常收到感谢信，说用了你们的系统管理以后靠谱多了，那是肯定的。通过数据再结合自己的经验，整合区域竞品信息来规划自己的产品，是比较科学的。
第二个是租得快。我们做的是时间跟空间的生意，所有的空置期，压缩的越短，收益越高，也反映了产品竞争力强。
第三个租得高。租金溢价是多方面的，刚刚讲的交付标准，也是租金溢价的一个很好的方案。但是租金溢价不能只在第一个客户身上实现，而是要设定好周期目标，比如装修投入要满足三年内的客户都要实现溢价。
这些内容不是靠我们自己想象出来的，而是和大量优秀玩家访谈、跑盘、电话会议探讨出来的，很高兴看到商办行业一年一年发展得越来越专业。
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