某（深圳）有限公司
“某大厦商业物业项目”
商用物业抵押贷款项目评估报告
某银行深圳市分行风险管理部项目评估中心
二○二○年三月十九日
评估小组人员名单
直接评估人
姓名:XX所在单位：分行风险管理部职务：风险经理
评估报告审核人
姓名:XX所在单位：分行风险管理部职务：风险主管
评估报告批准人
姓名:XX所在单位：分行风险管理部评估中心职务：总经理
声明与保证
我们在此声明与保证：此报告是按照《银行固定资产贷款项目评估办法》和有关规定，根据贷款申请人提供的和该人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成的。报告全面反映了贷款申请人及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。
直接评估人签字：XX
年03月19日
评估报告审核人签字：XXX
年03月19日
评估报告批准人签字：XXX
年03月19日
目 录
一、项目评估结论与贷款建议…………………………………………………………6
（一）项目受理情况
（二）项目评估结论与贷款建议
二、借款人资信评估……………………………………………………………………9
（一）借款人基本情况
（二）借款人近三年经营情况
（三）借款人近三年财务状况
三、出租物业概况……………………………………………………………………16
（一）出租物业基本情况
（二）出租物业的建设情况
四、租售市场评估……………………………………………………………………19
（一）出租物业所在地环境评估
（二）出租市场况评估
五、项目财务效益评估………………………………………………………………24
（一）物业经营收入与计划及税金
（二）物业经营成本分析
（三）经营物业损益评估
（四）营业利润率
（五）偿债能力评价
（六）还款计划
六、担保评价…………………………………………………………………………………27
七、银行效益与风险防范措施评估…………………………………………………………27（一）银行效益评估
（二）风险防范措施评估
八、评估结论…………………………………………………………………………30
九、附表
评估表1物业出租收入一览表
评估表2总成本费用估算表
评估表3损益估算表
评估表4全部投资现金流量计算表
评估表5贷款偿还期计算表
某（深圳）有限公司
“某大厦商业物业项目”
商用物业抵押贷款项目评估报告
一、项目评估结论与贷款建议
（一）项目受理情况
某（深圳）有限公司（以下简称“实业”）成立于年11月16日。注册资本为万港币，股东为（集团）有限公司，公司经营范围为从事罗湖区地块号为H-房地产开发经营，商业裙楼自有物业出租，建筑材料（不含钢材）的批发、进出口及相关配套业务。经营期限30年（年11月16日至年11月16日），法定代表人XX。
现XX实业最新股权结构是年1月变更完成，目前投资人为年通过收购XX实业股东----XX（集团）有限公司%股权取得，是由XX及XX2人所控制，各占50%股权。收购后实际控制人在对周边物业进行考察、论证后，拟对XX银座负一层至三层未出租部分物业和返租物业及五层的大部分（五层为架空层项目，现为小区会所、公司办公所在）进行整体装修，提升商业价值，并重新进行定位与招租。公司根据整体装修规划，向我XX申请商用物业抵押贷款，以公司所拥有的商业裙楼面积.94㎡物业作为抵押物，以XX实业（深圳）有限公司作为借款主体，以改造完成招租后的租金收入及其他相关经营收入作为还款来源。
经公司银行部年3月11日对客户和项目准入，年03月11日分行风险管理部项目评估中心受理本项目评估，并安排风险经理与客户经理等有关人员进行实地调查。评估小组通过实地调查物业位置、租赁情况，收集有关资料，对贷款金额适的当的调减，在此基础上完成本项目的评估工作。
（二）项目评估结论与贷款建议
经评价，项目销售利润率为62%，项目内部收益率10.13%，财务净现值.54元，贷款偿还期为11.7年，项目财务评价可行。根据深圳市建经咨询有限公司年3月12日出具的房地产价值咨询意见书，XX银座负一层至三层新银座大厦抵押物业总建筑面积.94平米，登记价.67万元，确定估价对象于二○二○年三月十二日的预估总值为人民币贰亿捌仟零伍拾陆万捌仟贰佰伍拾叁元整（￥元）及预估净值为人民币壹亿捌仟柒佰伍拾贰万捌仟伍佰捌拾伍元整（￥元）。据此评估结果计算的抵押率为6=.8/.83=64.19%，该抵押率符合商用物业抵押贷款管理办法中对AA级及分行重点客户购物中心百货零售物业抵押率不超过65%的规定。
建议给予XX实业（深圳）有限公司商用物业抵押贷款人民币万元整，期限11.7年，用于公司物业的改造装修，贷款利费率执行总分行相关规定，以XX实业（深圳）有限公司拥有的位于罗湖区XX银座负一层至三层XX银座大厦物业抵押(个商业房地产所有权证，产权证号详见深圳市建经咨询有限公司房地产价值咨询意见书)，并由XX实业（深圳）有限公司实际控制人XX及XX提供连带责任保证。
还款方式：按月付息，按季还本，贷款宽限期半年，从贷款支用后第3个季度开始按还款计划表还本，最后一期结清全部贷款本息。
用款条件：
①要求XX实业（深圳）有限公司办妥所有改造审批手续、招租手续或合作经营手续后，由团队对相关手续原件核实后才可使用我行贷款；
②要求XX实业（深圳）有限公司租金收款帐户质押我行，XX实业及下属物业公司在我行开立收入专用帐户，将经营收入的资金归集到该帐户（包括但不限于租金收入、广告费收入、停车场收入、物业管理收入等），接受我行对收入及支出款项的封闭式监管；
③要求办妥抵押物(个商业房地产所有权证，产权证号详见深圳市建经咨询有限公司房地产价值咨询意见书)抵押登记手续后方可支用贷款。抵押物业须购买全额的保险，保险的第一受益人为XX银行深圳市分行，保险期限不得短于我行贷款期限，保险费用由借款人承担；
④要求XX实业（深圳）有限公司的此次物业改造由深圳市建经咨询有限公司进行工程造价咨询，贷款使用受我行监管且需按进度指定用于改造支出。
⑤要求XX实业（深圳）有限公司出具书面承诺，在每月偿还我行贷款本息日到期前五天，将当月的还款资金打入其在我行的还款帐户，确保该帐户上有足够的资金用于还款；
⑥经办团队在贷款期内要对抵押物进行动态监测，自首次提款后每年选择评估公司进行价值评估，确保抵押率控制在合理的范围内；
⑦若XX实业连续2次或累计3次未按约定归还贷款本息，我行有权宣布贷款提前到期，停止或取消借款人尚未提取使用的贷款，要求借款人提前偿还已发放的部分或全部贷款，并有权依法提前处置抵押物；
⑧要求XX实业（深圳）有限公司出具书面承诺，其返租物业资产不对外抵押、不对外融资。
⑨要求XX实业（深圳）有限公司出具书面承诺，每个还款年度在归还事先约定的我行贷款本息后，剩余资金方可用于股东分红，同时承诺在授信有效期内，若公司股权发生变化，须提前一个月书面告知我行；为了保证我行授信的安全，一旦公司股权结构或主要管理者发生重大调整，我行将对公司进行重新评估，确认该调整无不利影响后允许公司继续使用我行贷款。
⑩由于该笔贷款期限较长，要求经办团队按有关商用物业抵押管理办法做好贷后管理工作，团队至少每季度进行一次贷后检查，检查的内容包括但不限于不定期核查有关账户变动情况；核实借款人经营状况；发现商用物业出租情况恶化、借款人租金收入与贷款申报时不符或租金收入不足以维持正常经营和归还分期还款额时，经办团队应及时采取风险防范措施。
同时提示以下风险点提请团队
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