来源：凤凰网房产杭州站
可能会诞生「沿街商墅」。
那些还没怎么面市的「商墅」们，已经被盯上了。
上周，网上流传出一份源于杭州市规划和自然资源局的内部事务通知单，要求包括已出让宅地在内，地块中的配套公建，除了公益类配套可以独立布置之外，其它一律只能做成沿街底商形式。
流传的土地新规通知
这份面向杭州十区的流传文件，关键信息有两点：
1.住宅小区的商业部分，只能按照沿街底商形式布置，包括已出让的宅地项目；
2.这部分住宅底商，得直接建在住宅楼幢的下面，利用住宅三层以下空间设置。
如果这份新规正式实施，将直接受到影响的，就是住宅区里正如雨后春笋般冒出来的「商墅」产品。
商墅，顾名思义就是「商业性质的排屋别墅」。
此前出让的宅地，不少都带有商业占比，只是对于这部分商业要怎么做、怎么布置、布置在哪儿、集中还是分散，并未有强制规定，开发商可以在地块指标的大框架下，在楼栋规划上动一些脑筋。
所以不少开发商会把这部分商业，做成有天有地的排屋别墅，只不过，它是商业性质的。
去年以来公示的不少住宅混商项目，看起来就仿佛是在一片的高层底下，做了一片低密的「太古里街区」。但实际上，这些「太古里街区」里都是商业性质的商墅产品。
典型的商墅产品规划图
今年5月首次集中出让的地块，57宗宅地中，目前约20个项目已公示规划，至少有9个项目都规划了商墅类产品。
它们或以单排沿街形态布置，或以独立组团形态布置，并且通常还占据着小区不错的位置。
商墅产品之所以会大范围兴起，主要还是开发商为了提升项目的整体利润。毕竟在住宅限价既定、地价又高居不下的大环境下，想要实现项目不亏本或有盈利，只能寄希望于商业部分。
真正只能用于经营的住宅底商溢价高还是做成类住宅的商墅产品溢价高？显然是后者。
如果这份流传的文件真正开始执行，就意味着这个漏洞要被堵上了。那些本想靠着商墅来平衡利润，但还没来得及通过规划审批的项目，都将面临规划的调整。
对不少房企来说，拿地做强排方案时想好的这部分溢价空间，可能也就一下子没有了。
但是即便新规开始执行，商墅就真的会因此被完全「消灭」吗？
不一定。
根据这份流传文件，它规定了住宅用地上的商业，只能做成住宅底下的沿街商铺，就像早几年大部分楼盘都会做的沿街底商那样。
但是，沿街商铺有没有可能做成类住宅？我们可以开个脑洞，产品形态从原先相对独立的「商墅区」，是不是可以变成「沿街商墅」。
想象一下，住宅底商全部变成联排式的类住宅，一来符合规定与住宅区能完全融合在一起，二来还能规避方限制，把面积做小。
目前商业类大平层都被要求「建筑面积不得小于方」，这在总价上就框定了它的高门槛，但沿街商铺是不受其限制的，它可以通过把面积做小，从而在总价上显现优势。
这么一来，此前独立排布的商墅，虽然会因此退出舞台，但不同形态的商墅还是会冒出来，商墅产品也并不会因为这份文件就彻底绝迹。
只是对开发商来说，需要衡量的是，这样的沿街商墅，投入市场后到底会不会有人买单，愿意掏多少溢价来买单。或许，会更需要他们在产品上多花点心思。
开发商对沿街商墅的市场研判结果，也将直接影响杭州第二次集中供地。
我们都知道，5月初的首次集中供地「战况」，要比想象中更激烈一点，不仅有41宗宅地拍到封顶，多个板块的实际地价也创下新纪录。
这对平稳土地市场温度，产生了新压力。
如今这份「叫停商墅」的流传文件，无疑会给很多房企一次威慑，毕竟原本计划中的商墅利润空间，一下子变得不那么确定了。
但它能否对二次集中供地产生明显降温作用，还是取决于开发商对「沿街商墅」市场空间的判断。
如果开发商觉得它的市场接受度会比较一般，那势必会让他们在第二次集中供地时，更谨慎拿地；
但如果开发商判断沿街商墅也能卖出高溢价，那么，还是抵挡不住他们会火力全开地去拿地。
与此同时，我们也得思考一个问题：商业性质的类住宅，到底是怎样一种存在？
从年的「限酒令」，到如今流传的「叫停商墅」，政策对于商业类住宅的态度一直是严控的，但即便如此，依然有很多房企在奔向这片市场。
原因当然是多方面的，最直观的一点，就是限价之下，住宅开发的利润太微薄了。
对房企来说，纹丝不动的限价加上拿地竞争越来越激烈，住宅利润被不断挤压，他们需要从其它地方寻求溢价空间，商业类住宅就是一片不错的市场。
另外，从宏观背景来说，目前整个中国都存在商业用地占比过大的问题。
不论是杭州、上海，还是北京、深圳，写字楼等商业产品规划都已远超实际需求，反而是住宅更为紧缺。
所以商业类住宅的存在有市场合理性，不论是酒店式公寓，还是方大平层和商墅，其实都是对住宅产品的一种补充。
只是有再多市场合理性，从政策层面而言，它们更多只是在打擦边球。
按照此前公布的集中供地时间表，杭州第二次集中供地的挂牌时间就在7月份。
这份新规的流出，或许也是对于这次集中土拍的一次预告。
开发商们究竟会怎么研判商墅产品，这份新规会对土地市场产生什么影响，也许很快就会有答案了。
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