来源：几楼
目前,济南商铺市场分化明显,洪楼商圈、高新商圈等成熟商圈“一铺难求”。而新开盘商铺由于前期入住率较低,商铺转手困难。
1日,济南市民陆波将一张“出租”字样的打印纸贴在了他购买的商铺门上。“这才刚租了9个月,对方就不租了,哎!”看着空荡荡的商铺,陆波叹气道。
记者在调查中发现,这种情况并不是个例,不少人投资商铺非但没有赚钱,反而亏钱。不过,接受经济导报记者采访的业内人士指出,虽然现在商铺的投资价值变低,但这并不代表不能投资了,“一个好的商铺仍然具有投资价值。”
买商铺竟“砸在了手里”
看着别人“一个店铺吃三代”,在济南做小生意的陆波,10年前也动起了买店面的念头。可是,就是这个决定,让他现在痛苦不堪。
说起买店面,陆波首先想到了济南比较繁华的几个商圈以及新建小区的底商。
年,陆波最终花了40多万元购买了一个商铺,虽然每平方米1.5万元左右的价格,和当时元左右的房价相比,高出了差不多两倍,但30平方米的面积、40多万的总价,还是打动了他。
“店面不大、容易出租,月租金元,一年就能有6万元收入,加上店面升值,应该可以赚一笔。”基于这样的设想,陆波贷款购买了他看中的商铺。由于采用售后返租模式,前三年每年返租5.8万元,然而三年后,运营商撤离,招商的任务就落到了陆波自己的身上。
自从自己招商后,陆波便陷入了无尽的痛苦——各种招租广告发了不少,可是客流稀少,上门租的客人更是少得可怜。虽然中间有段时间出租得不错,但并不长久。
“租金的价格连年下降,从每月元逐步下降到现在的元,而且还不是连年租,每年的收益只有4万元左右。真后悔,买商铺还不如买住宅,那时候买的住宅到现在价格至少翻了两番。”陆波对当初购买商铺的决定很是后悔。
与陆波相似的,还有济南市民李辉。
“我买炫街人防商城商铺10年了,到现在项目都没启动。”李辉对经济导报记者说。
据悉,炫街人防商城位于济南长途汽车站附近。“大约年到年,这商城里有的商铺还经营过一段时间,后来整个生意都不大行,到了年,商城直接就停水停电关门了。”李辉叹息道。
卖不出去的商铺
由于出租不利,陆波便想将商铺出手。“去年挂出去42万元的售价,却没有人接手。现在已经将挂牌价降到了36万元,但根本没有来看的。”陆波说道。
“现在的商铺是否好出手,要看商铺的位置等多个原因。”济南华泰房产咨询有限公司负责人单兆国,在接受经济导报记者采访时表示,“当然,前提是商铺得有独立产权。”
单兆国告诉经济导报记者,现在卖商铺的人不少,而且价格还不是很高,但问题是接手的人并不多。“我这里挂牌了4个商铺,价格从30多万元到多万元不等。有个商铺在这里挂了1年多了,价格从55万元降到了现在的30多万元,几乎降价20%,但仍无人问津。”
据经济导报记者了解,目前,济南有的二手商铺转让周期甚至在一年半以上。在单兆国看来,即使是一个好商铺要转让,最终卖方会发现其实没挣多少钱。
单兆国认为,目前济南商铺市场分化明显,洪楼商圈、高新商圈等成熟商圈“一铺难求”。而新开盘商铺由于前期入住率较低,商铺转手困难；商业缺乏长期规划,没有形成多业态相匹配的商业格局。“最为重要的是,整体商铺库存高企,供应量大,但市场的投资热点并不在此,更多投资者将目光转向低总价的公寓市场。”
投资须擦亮眼睛
山东博华商贸有限公司的负责人吕汶武告诉经济导报记者,如今,部分实体行业遭受了电商的巨大冲击,很多实体行业都关门歇业了,这也造成了商铺越来越难出租的情况。
尽管如此,但在他看来,虽然现在商铺的投资回报率不如前几年高,但仍可以投资,不过在投资的时候须擦亮眼睛。
他告诉经济导报记者,投资商铺首先要看地段,一定要投资那种临街、热闹、人流量大、便利的商铺,即使价格高一些也可以投资；地段不好的商铺,即使价格再低也不值得去投资。“商铺投资与住宅投资完全不同,投资商铺的主要收益来自出租收益,操作难度要远远高于住宅投资,风险大得多,所以必须更加谨慎。”
几楼观点：一直很少说商铺、公寓、写字楼投资的事情，其实主要是80%的此类产品在前几年看都是坑，只有占比很少的一部分你会有很好的房租收益，所以乱推荐不如不推荐，省的误导大家。
真想买就需要好好甄别。
公寓相对简单，看价格、面积、物业、位置、周边交通、人群等，毕竟公寓具有居住属性，只要别太偏远，养几年总会有收益。
而商铺看的标签比公寓要多，挑选很麻烦，商铺定位什么，整个商业有没有整体规划等等，以及你入手价格，所以不确定性太大，你说的太笼统我根本没法回答。买商铺的问题不是几句话就能说明白，得逐个标签分析，就不简单回答了。
写字楼除了位置产品，物业、电梯很关键。能租用好写字楼的一般都是比较不错公司，租用也是半层或者整层，最少也是四分之一层，现在写字楼物业费较贵，普通小公司根本承担不起。那种分割很小面积的写字楼一旦打乱销售后期就杂乱了，变成普通小单位聚集写字间，而普通写字间又租不上价格，这就是很矛盾的。所以你真的要好好从写字楼定位去判断。
总之这类商业房产是靠房租获取回报，你要从租房者角度考虑问题，要考虑租房者的需求，能否承担你的商品房各种成本，以及达到什么样的租金你才能盈利，你需要养几年才有可能盈利，这几方面都要考虑周全，计算一下。
易买难卖，不能乱买！
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