来源：亿翰智库
年
引言
3月24日
年底爆发的新冠肺炎疫情给了全民沉重一击，全民防疫抗疫战如火如荼。作为防疫抗疫的主力军，房地产企业不遗余力，或捐钱捐物，或持有物业租户减租减费，龙湖集团除捐资万元外，并对在营39座购物中心商户自年1月25日至年3月31日期间的租金费用（含物管费、推广费）减半，支持超过家合作品牌，荣膺减租期限最长房企。
龙湖集团已在商业地产领域耕耘近20载，其在商业地产领域到底成果如何？其发展目标和展望又怎样？为何有底气在疫情爆发期大手笔减租2个月……带着种种疑问，我们将在以下几个方面对其展开分析：
1、商业地产发展现状及规模目标；
2、不同运营周期项目差异；
3、租金收入变动及未来收入目标；
4、商业地产发展面临问题
一、商业地产参与者众，成功者寥寥
房地产行业的从业者无非要做好两件事：一为开发，二为运营。毫无疑问，开发在前，运营在后。商业地产的管理运营更贴近生活本身，更考验企业能力。
商业地产最早为港资企业发展较突出，且成功项目不胜枚举。内地的商业地产发展相对滞后，一则商品地产周期长，资金占用量大，而多数房企在资金上并无明显优势；二则为商业地产可多考验企业运营能力，而非开发能力。
内地房企中，从事商业地产的企业不在少数，或出于主观意愿，或因被动原因，企业多多少少都在商业地产领域有所涉及，然而成功者仅只是小众，未见成效者众多。由于商业地产的各种难点存在，在商业地产领域想要做成功难度很大。所以多数房企主动经“商”的意愿或并不高，而出于其他原因又不得不有所涉足，一来商业地产地位未受重视，自然其他资源也难以持续匹配，最终的结果大概率只是项目不温不火；二来，由于主观意愿的被动性，加上商业地产的“耗钱”属性，企业通常会选择低层级项目操作，这也一定程度上导致商业地产出现结构性过剩问题。
万事无绝对，仍有部分企业在众多房企中脱颖而出，而且项目质量同样突出，耳熟能详的有万达集团、大悦城控股、新城控股、华润置地、龙湖集团等，大家熟知的商业地产产品线有万达广场、大悦城、吾悦广场、万象城/汇、天街等等。
龙湖集团在同行眼中当属成功企业，商业地产发展也算顺利，那么企业在商业地产领域的扩张情况、盈利情况、未来规划到底如何？
二、龙湖商业地产发展现状如何？
1、择址一二线，共运营项目近万平米
龙湖集团在年将商业地产确立为集团战略，目前商业地产是龙湖集团四大主航道战略之一，其在商业地产领域发展最成功的项目莫过于天街系列，从最早的重庆北城天街开始，龙湖天街全国化扩张步伐未曾停歇。
截止年6月30日，龙湖集团共运营购物中心29座，规划建筑面积（不包含车位）万平米。按开业时间划分，开业时间10以上的购物中心有4座，规划建筑面积为24.2万平米；5-10年的有7座，规划建筑面积为51.9万平米；3-5年的8座，规划建筑面积为93.3万平米；小于3年的10座，规划建筑面积为.3万平米。
图表：截止年6月30日，龙湖集团不同运营阶段项目盘点
资料来源：亿翰智库，企业年报
注：规划建筑面积不包含车位。
年新开业项目10座，10座均集中于下半年开业，其中有6座项目在12月开业。截止年12月31日，龙湖集团共运营项目总数为39座，运营总面积近万平米。
龙湖集团商业地产项目主要选址于国内一线二线及核心三线城市，截止年12月31日，龙湖集团已运营的39座购物中心共分布于国内10座城市：重庆、成都、北京、上海、西安、常州、苏州、杭州、南京、合肥，其中，重庆总计12座，成都6座，北京级上海各5座。
在项目权益上，自主开发运营为主，在途项目合作增加。在运营的39座购物中心中，仅有八座为合作项目，包括重庆西城天街、成都西宸天街、苏州狮山天街，权益占比分别为51%、49%、51%。在建及拟建项目合作比例增加。
图表：截止年12月31日，龙湖集团运营购物中心盘点
资料来源：亿翰智库、企业年报、企业公告
图表：截止年12月31日典型未开业项目盘点（万平米）
资料来源：亿翰智库，企业年报
注：C、O、Others分别表示商业（购物中心）、办公（写字楼）、其他。
龙湖集团在商业地产扩张上具有明显特点：从大本营出发，选择一二线城市，并进行城市深耕。年第一座天街在重庆开业后，龙湖集团并没有急于将此模式复制到其他地区或城市，而是在年之前都在大本营重庆进行城市深耕。而后，其商业地产扩张的路径选择基本与地产开发相同，仅在时间上存在明显的滞后。年进入成都，年进入北京，年布局中部地区，年开始在长三角进行探索。一定阶段内，深耕型的布局策略更有利于集团形成资源聚合，营造商圈氛围，培养消费习惯和顾客忠诚度，且有利于巩固区域优势。
2、扩张提速，70座项目近在咫尺
年新开业项目10座，截止年年末，龙湖集团运营项目总数达到39座。年及之后，集团运营项目总数将达到70座，项目规划总建筑面积将达到万平米。
3、受益快速扩张，租金收入增长率维持在35%-40%之间
龙湖集团商业物业租金收入稳定增长，总体租金收入增长率维持在35%-40%之间。年上半年商业物业租金收入21.85亿元，同比增长30.2%，购物中心总体租金收入为21.72亿元，同比增长30.3%。
资料来源：亿翰智库，企业年报
年上半年购物中心租金总收入分布为，开业10年以上项目总租金收入为3.4亿元，同比增长4%；5-10年的为3.48亿元，同比增长14%；3-5年的为7.1亿元，同比增长21%；3年以内的为7.76亿元。
图表：-H1不同运营周期内项目租金收入分布（亿元）
资料来源：亿翰智库、企业年报、业绩发布
4、成熟项目贡献稳定存量，新项目贡献增量
从不同运营周期内，商业地产项目租金收入同比变动走势来看，总体而言，随着运营周期的延长，租金收入增长趋势将逐步放缓，即运营周期越长，项目越成熟，项目的租金收入增长越缓慢。成熟项目是租金收入存量中稳定部分，但在租金收入总量中的占比将不断降低，对租金收入增量部分贡献不大，新增项目对租金收入增长率的贡献较大，即对于租金收入增量部分贡献量较大，租金收入增长的动力主要来自新增项目。
购物中心开业后，租金收入增长率增长较快，特别是前三年是租金收入的高速增长期，而后租金收入增长将不断降低，直至增长率基本维持在个位数。分运营周期来看，龙湖集团运营时间10年以上购物中心租金收入增长率已降至个位数，5-10年购物中心租金增长率降至10%-20%，3-5年购物中心租金收入增长率已降至20%-30%之间，3年以内项目租金收入处于高速增长期，增长率高于30%。
图表：不同运营周期内购物中心租金收入同比增长情况
资料来源：亿翰智库，企业年报
龙湖集团最成熟的购物中心即重庆北城天街，在年开业，截止年已有16年时间，年至H1租金收入增长率基本维持在5%左右，增长乏力，出租率基本接近满租。平均租金增长空间不断收窄，预计未来也将一直维持在个位数。
三、疫情之下，年60亿租金收入能否实现？
在龙湖集团的规划里，年租金收入将超过48亿元，年租金收入将超过60亿元，这个目标对于龙湖而言是是否能够实现？
我们基于两种方法预测龙湖集团未来租金收入走势情况：
（一）整体反推法
假设龙湖集团年和年租金收收入分别实现48亿元和60亿元，则两年租金收入同比增速分别为33.3%和25%。而根据历年租金总收入变动情况、新开业项目数量与不同运营周期项目租金收入增长之间变动趋势，可以发现，即使新开业项目计划未能如期全部实现，租金收入目标同样能够实现。
（二）单项目租金收入法
按照龙湖集团规划，截止年及年末，购物中心总数将分别达到39座和54座。假设年和年租金收入分别为48亿元和60亿元，则单个购物中心租金收入则分别为1.23亿元、1.11亿元，同比增速分别为0%、-10%，而龙湖集团年至年单项目租金收入同比增速平均值为14%，-年单项目租金收入复合增长率为22%，年-年单项目租金收入增长率均超过8%，所以我们认为，如外部环境未发展巨大利空变化，龙湖集团实现租金收入目标的难度不大。
图表：购物中心单项目租金收入变动（亿元）
资料来源：亿翰智库、企业年报
考虑到疫情影响，年，龙湖集团给予租户2个月租金费用减半优惠，假设年欲实现60亿租金收入，则单月租金收入需达到5亿元，2个月租金费用减半，则企业实际需实现65亿的租金收入，以此计算，年租金收入涨幅则需达到35.4%。而年仍将有新项目开业，所以，龙湖集团年实现租金收入目标难度不大。当然，若出现极端情况，如购物中心商户大面积退租等，则企业年度租金目标实现也或将面临一定挑战。
四、问题不在数量目标，而在于何时盈利，在于未来去向
都知道商业地产是严重耗资的生意，没有长期的培养很难实现盈利，有了长期的培养也不见得能赚钱。而现在，虽然龙湖集团的商业地产项目数量已经达到一定规模，租金收入也将在年实现60亿元，但是其商业地产项目至今仍未实现正向现金流，龙湖集团希望未来3-5年能够实现现金流为正。如何提升项目效能应成为企业商业地产发展道路上的战略重心。
即使现金流尚保持负向，但是龙湖集团在商业地产业务上的扩张明显提速，这其中需要耗费的资金量之大也是不言而喻，资金来源在哪？需要地产业务为其不断输血。这也可以解释龙湖集团在规模扩张上的急切诉求。且不说龙湖地产开发业务急速扩张将带来的问题，商业地产项目快速扩张是否进一步拖累龙湖集团的发展，成为企业发展路途中的长期负累？
在选址上，龙湖集团主要围绕一二线城市布局，但当前一二线城市商业地产项目出现结构性过剩已成为行业共识，而且一二线城市容量有限，以重庆为例来看，目前龙湖集团在重庆单城市已运营与即将开业的项目总数将达到17座，而单一城市总体容量有一定限制，未来再度扩张的空间已在无限缩小。与此同时，企业间竞争强度不断加大，龙湖集团在外部扩张上的难度也会不断加大，如何在城市间把握机会实现可持续发展成为企业不得不思考的问题。
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