作者：子非鱼
01
租金限涨令来了。
近日，深圳市住建局发布了《关于既有非居住房屋改造保障性租赁住房的通知（征求意见稿）》，正式开始了“非居改保”行动。
所谓“非居改保”，就是将闲置的非居住用房改建为保障性租赁住房。
在这份征求意见稿中，深圳市解释了“非居”的涵盖范围，包括商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓库等非居住类存量房屋，可申请改造为保障性租赁住房。
其中商业是指写字楼、店铺、车库等。
在这份征求意见稿中，深圳明确提出，凡是这类非居住房屋改成的保障性租赁住房：
改造后的保障性租赁住房面向本市的新市民、青年人等群体出租，租金标准按照相关规定执行，年度租金涨幅不超过5%。
也就是年租金涨幅不得超过5%，这是租金限涨令。
这个限涨令是对住建部此前发布的一份文件的落实。
8月10日，住建部发布过《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》。在其中，明确提到：
确保住房租赁市场供需平稳。不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，导致住房租赁市场供需失衡，加剧新市民、低收入困难群众租房困难。鼓励稳步实施城中村改造……住房租金年度涨幅不超过5%。
限涨令的到来，对于稳定市场租金有一定的作用，毕竟今年热点城市的房租涨幅有点猛。
02
深圳之所以要展开“非居改保”，一方面是为了将闲置的资源利用起来。要知道，不仅深圳，中心城市的商业用房空置率都非常高。
仅写字楼一项，很多城市的空置率就在40%以上。
仲量联行今年公布过一份《应势开新，重塑格局：中国办公楼市场白皮书》。
在这份白皮书中，披露了内地31个省会与首府，外加香港、澳门和台北，外加深圳、宁波、青岛、厦门、大连5个计划单列市，外加苏州、无锡2个超强地级市，共计41个中心城市的甲级写字楼空置率数据，如下图：
数据：仲量联行
41个中心城市中，有19个城市的空置率超过30%。长春、无锡和南昌的空置率更是超过40%，也即每10间甲级写字楼中，有4间是空置的。
深圳的写字楼空置率也有23%，是一线城市中空置率最高的。
针对中心城市商业用房写字楼空置率高一事，早在年，国家就开始鼓励一些城市“商改租”，并钦点了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆作为“商改租”的试点城市。
一周前，湖南省公开发布文件，在全省范围内开展“非住宅商品房去库存”行动，打响了年去库存第一枪，也是因为非住宅商品房的库存太多了。
湖南省这里的“非住宅”比深圳的“非居”范围更广，还涵盖了公寓。
湖南的“非住宅”空置率有多严重，只看省会长沙的公寓库存就能明白一二。
根据统计机构的数据显示，长沙核心5区公寓的去化周期均在24个月（两年）以上，其中芙蓉区的去化周期更是达到了惊人的93.1个月（7.8年）。
也就是说，按照现在的销售速度，即便芙蓉区现在不再增加公寓供应，也要卖上7.8年才能卖完。
省会的公寓去化周期如此之长，可想而知其他如写字楼、厂房、商铺等用房空置率有多高。
湖南号召去库存，发布了十项措施，诸如减少这类房屋的供地，降低税收鼓励出租，将符合条件的房屋改为民水民电等。
深圳在《征求意见稿》中提出：
改造后的保障性租赁住房用水、用电、用气价格按照居民标准执行。出租人应当编制房屋使用说明书，告知承租人房屋及配套设施的使用方式，提示消防、用电、燃气等使用事项，并在出租前书面告知承租人房屋的教育、医疗等公共配套情况。
03
另一方面，是增加市场租房供应，稳定租金价格，解决城市新市民和青年人的居住问题。
在今年年初召开的两会上，管理层明确表示：
解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
这次，深圳发布的《征求意见稿》中也明确，改建后的保障性租赁住房，是面向本市的新市民、青年人等群体出租。
深圳过去每年都有几十万常住人口增加，第七次人口普查数据显示，深圳过去十年常住人口增加了.6万人，平均每年增加71.36万人。
数据：各城市统计局
每年这么多的人涌入深圳，而深圳本身已经陷入了空间发展瓶颈，房屋供应在大城市中是最吃力的一个。
在这种背景下，房价和房租持续上涨。今年虽然在二手房官方指导价和信贷收紧之下，房价表现较为平稳，但租金却上涨了。
诸葛找房数据显示，9月份深圳租金环比上涨了0.26%，同比上涨了4.42%。
正因如此，在管理层鼓励“商改租”的背景下，深圳才发布了这份《关于既有非居住房屋改造保障性租赁住房的通知（征求意见稿）》，既可以利用闲置的资源，又能增加租赁住房供应，何乐而不为？
其实，不仅深圳，今年北京也出台了《关于进一步推进非居住建筑改建宿舍型租赁住房有关工作的通知》，并一针见血地提出：
允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。
厦门也在7月份发布过《厦门市存量非住宅类房屋临时改建为保障性租赁住房实施方案》，提出，在满足条件的情况下，允许商业、办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非住宅类存量房屋改建为保障性租赁住房，以增加租赁住房供应。
这些政策，都有利于租赁租房的增加，有利于租金的稳定。
在大城市房价高企的今天，绝大多数白领和蓝领，都是依靠租房居住。
换句话说，因为房价高企，很多人一辈子都买不起，涨多涨少已经不重要了，相比于房价，租金才是很多人最关心的。
转载请注明：http://www.0431gb208.com/sjszlfa/4728.html
