北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
提问：
章哥，我总听人说商住公寓不能买，但我的资金实在不足，而公寓便宜，而且租金也不低，觉得挺合适的。如果我只是自己住和将来出租，请问可不可以投资啊？
回答：
1、如果你只是图价格低，而且租售比合适，将来也不打算出手，那何必买公寓，小产权不是更合适？反正都是不合法的产品，既然都是冒风险，那何必不干一票大的！
所以说，所谓的价格低和回报率高，无非就是开发商替买房人找的借口，忽悠着好卖房。而买房人呢，也欣然接受了洗脑，心甘情愿地去交钱。之所以要认可这些借口，从心理学上叫“避免认知失调”，其实就是自己骗自己心安而已。
2、既然是投资，那第一条就是安全避险，第二条才是收益。如果不能保证合法，那何谈安全，法律都不能保证，谁能确保你的本金？
所谓的商住两用公寓，从名字上就是个骗局，官方根本就不承认这种说法。
就像小产权，哪有这种概念，其实就是“无产权”。只不过是开发商为了忽悠人买房，购房中自欺欺人的骗自己心安，所共同制造出的一个概念。这就相当于单位内部的饭票，非得要在市场上流通，而且起个名字叫“小人民币”，这不是自己骗自己是什么？
从来就没有什么所谓的“商住”，压根儿这就是“商办”，商业办公，法律上从没同意过这能住人。否则干嘛收取高昂的商用水电，还不给通燃气，大多数还不能落户和上学，这本身就是个发育不全的畸形儿。
有的人不服气，说就是有的公寓用的是民用水电啊，说明是官方认可的。那请问这些手续是怎么办成的，敢拿出来亮在桌面上吗？违法成功了那叫侥幸，贪污受贿没被抓到只是一时的运气，并不能说明是法律认可了。在这次环境整治中，很多正规产权的别墅都被拆了，因为当年这些手续都是用非法手段获得的，拆你没商量，甭给自己的违法成功找理由，没什么意义。肆意的炫耀反倒死得更快。
再一条，商业的土地年限只有4-50年，请问到期了怎么办？物权法规定了住宅可以自动续期，商业可从来没有结论。那或许是缴纳高额续费，或者是干脆收回，反正商人做生意本来就是应该冒风险的。
所以，商住公寓本身就是不合法，也就意味着法律风险。从根本上就违背了投资的本质。
3、公寓的收益很高吗？表面上看确实不低，至少租售比超过普通住宅。但这种高回报真的能持续吗？商铺当年的回报率更高，“一铺养三代”流行全国。今天再看看，还有几个商铺能养三代？写字楼也一样，十多年前回报率超高，涨幅也快，但现在呢？空置率都达到什么程度了？投资人有几个还愿意持有？
另外一点，所有投资品，流动性是最基础的保证，难于变现的肯定不是好投资品。在购买时，就要承担低抵押率和短周期的贷款。就算是全款购买的，想抵押时看有几个银行愿意收，能给出几年的贷款期？银行不傻，就是靠利息挣钱的。既然他们不愿意收，就说明这东西风险太大，人家觉得犯不上！
在出售环节，且不说交易税费有多高，就看看变现有多难，有多少人愿意接盘？商品价格是由供需关系决定的，不以任何人的想象为转移。
总之，一个杠杆率低、杠杆时间短、融资难、变现时间长的投资品，收益能高吗？住宅有无数有钱人去投资，再看看投资公寓的都是什么人？这是说明有钱人都傻吗？还是投资公寓的人敢赌啊？
4、很多人买了公寓之后，只能给自己洗脑：我不在乎升值，就是自住而已，怕什么！
那干嘛还买房啊，直接租好不好，风险几乎为零。房子是不动产，天然具有投资属性，一个嘴里喊着不要收益的买房人，不是自己骗自己是什么？只能说这些投资人是慈善家，专门给开发商送利润、给国家捐税收的好心人。
5、还有很多人给自己找借口，不就是因为自己穷吗，只能买得起公寓，没办法。
呵呵，这话根本不是说给别人听的，没人在乎你有钱没钱。这话就是说给自己听的，还是给自己找借口。
投资品市场上贵的东西多了，比如股市，能不能买不起茅台买垃圾股啊？艺术品市场，能不能买不起真货买赝品啊？然后对将来的接盘人说，之前是我钱少，所以买不起真货，现在这假货你能不能多给我点钱买走啊？如果有人愿意接盘，那就算投资成功，反正投资界一直流行“博傻”理论，很多人投资，赌的就是永远有比自己更傻的人！
6、总之，其实说什么都用处不大。赌博不能沾，永远有人倾家荡产，人性本身就是贪婪的，永远会被自己幻想的收益所迷惑，而且哪怕深陷其中也要给自己找借口。
随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！
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