最近，局姐在长沙楼市踩盘笔记和选筹指南里面反复提到：在长沙这个城市，不建议投资公寓。
当然，因为篇幅所限，给出的解释，略显粗浅。
最近，不少地产大V都在不约而同地发文，diss公寓投资，论调大同小异——公寓是个大坑，千万不要买。
有趣的是，与这些相对的，却是高涨的投资热情——无论是长沙的公寓，还是大湾区的公寓，局姐身边跃跃欲试的朋友，一直没断过。有人想买来投资，有人甚至想买来自住。
那么，为什么公寓会成为“千夫所指”？
真的所有的公寓都毫无价值吗？
投资公寓，到底有没有正确的姿势？
如果你对公寓也很动心，这里是一份避坑指南。
01
首先，弄明白什么是公寓。
目前，公寓的概念没有严格的界定，按照约定俗成的概念来说，主要有三种类型：
住宅类公寓、商务公寓和酒店式公寓。
住宅类公寓和住宅基本是同一种东西：土地性质是住宅，产权年限是70年，可以落户可以有学位，民用水电，而且，在限购的地区，也和住宅一样需要房票才能买。之所以叫“公寓”，只是因为日照时间不足以达到住宅的标准。
而另外两种，则是截然不同的物种——
在本该用来建写字楼、商铺的40、50年产权的土地上，建起了用来居住的房子。无论是户型设计还是受众人群，都只盯着一个目标——居住。
这种物业产品，被称为类住宅，这是披着居住外衣的山寨货。
这就是我们今天要讨论的公寓了。
02
公寓值得投资吗？
要回答这个问题，先要知道，相比住宅而言，公寓为啥那么让人心动。
因为非住宅，所以，公寓在绝大部分城市都不限购，无需房票，只要你有钱，想买就可以买得到。
而且，公寓的设计，大都是小户型，一房一厅，或者小复式，而且在绝大多数的城市，公寓的价格是比住宅低，甚至低得多。这样一算下来，总价就很低了。
当然，长沙这种奇葩城市除外。
不限购+价格低，对投资者的吸引是致命的。
局姐有个朋友，去年年底在广州天河区的远洋天骄拿下了一套55方，一室一厅的公寓，就因为和住宅的价差特别大。同一个楼盘，住宅均价早早卖到4万往上，公寓价格只有2.6-3万元。
价格都这么便宜了，居然还带返租。
就拿远洋天骄来说吧，这个价，还带五年，每年的返租。
这个租金，直接就在房价里抵扣掉了，算下来，每平方米只要2.1万元。55平方的房子，不到万元就拿下。
“感觉特别划算。”
但是，真的划算吗？
03
公寓和住宅，作为两种完全不同的产品，是不可以直接看着明面上的价格论高低的。
首先，和住宅相比，公寓的舒适度是很弱的。
比如说，公摊面积很大，房子大都是小户型，大都没有阳台，一梯N户，通风采光非常差。
随手贴一个公寓楼盘的平面图，大家感受下。
三梯十九户，上下班高峰期，挤上电梯的难度，可能可以比肩挤上地铁的难度。
下面这个的梯户比稍微好点，毕竟，虽然有二十四户，但配了六个电梯。
然而，除了四个角之外，每个户型的进深都很深，采光面都很窄，也没有什么对流可言。
无论哪个户型，都没有可供晾晒的阳台。
一眼看上去，就是一群鸟笼一样的格子间。
当然，舒适度低不但来自于户型本身，也来自于公寓的属性。
因为建在商业用地上，所以，公寓是商住两用的多功能产品，简单点说，就是可以用来注册公司。
一个楼层十几二十个房间，保不齐你的隔壁，就有那么几个大大小小的公司啊工作室什么的，每天客户出出进进，迎来送往，安静的居家环境？那是真的很难有。
其次，作为非住宅产品，公寓是不可以落户的，也没有学位。
这意味着，附加在住宅上的诸如教育之类的附加值，在公寓是没有的。而这些附加值，往往才是刚需们，尤其是老父亲老母亲们最最需要的。
公寓的便宜，是因为附加值更低，居住体验更差，并不是因为什么“超值”。
也因为没有附加值，期待公寓涨价的幅度超过住宅，这不太现实。
再次，公寓的使用成本是比住宅更高的。
公寓因为土地属性的问题，用的是商用水电，普通住宅用的是民用水电。
这大概是什么概念呢？
在广州，商用的电费一般是民用的两倍。水费方面，居民用水可以享受阶梯水费，用得少，单价就低，而商业用水直接就跳过了最低单价。
长远来看，公寓的水电费是比住宅要翻倍的。一个月正常生活，至少多出几百块吧。
一年下来也不是小数目了。
最后，公寓的转手税费也更高。
拿深圳为例吧，转手的税费包括：
契税：总价的5%营业税：总价的5.5%土地增值税：总价的1%所得税:（现值–原值）*20%印花税：总价的万分之10转移登记费：元……
这一算下来，税费成本达到总价的15%-20%了。
再加上中介费这些乱七八糟的成本，增值利润被税费吃了超过三分之一。买了个50万的公寓，就算涨到万卖出去，也就赚上30万。
如果是住宅，只要有一定的年限，税费成本也就3个点上下，同样的交易，比公寓要多赚十几万。
何况，公寓的流动性真的不高，你想卖的时候，真不一定卖得出去。
所以，作为一个投资品，局姐真的……不太建议大家买公寓。
尤其是像类似长沙这种奇葩城市里的，比住宅还贵的公寓。
04
但一切也有例外。
虽然升值潜力不如住宅，交易税费还高得吓人，但是公寓的出租回报率，还是相对OK的。
广州荔湾区的中海花湾壹号，50平米的Loft户型，交易价格万，每月租元，回报率大概2.85%。
而同样是花湾壹号的住宅，80平左右，交易价格万，每月租的样子，回报率只有1.5%。
公寓的出租回报率，比住宅是要翻番的。
如果面积更小的话，优势会更加明显一些。比如广州白云区的万科云城米酷，18平米的小户型，交易价格大概48万元左右，每个月能租元，算下来，回报率大概4.25%。
比银行理财产品稍微高一点点了。
从这个角度而言，买公寓就像买了一个银行理财产品，会带来相对稳定的回报。
前提是，租得出去的话。
所以，如果非要投资公寓，应该注意哪些方面呢？
1、选高出租回报率的物业。
每年对外出租租金/总房款＞5%比较稳妥。
2、地段要好。
尽量选择CBD，或者市中心的地铁上盖物业，尽量靠近大型商圈。公寓的交通和配套非常重要，租公寓的人大都愿意为了便利牺牲一些舒适度，如果连便利都没有，公寓也就没什么可以吸引人的地方了，等着空置吧。
3、面积尽量小。
选择面积尽量小的公寓，所谓的“双钥匙”“三钥匙”户型，进行了面积切割的也可以考虑。这类公寓的出租回报率会高一些。
4、长期持有。
公寓的流动性一定是差过同地段的住宅的，先别说大部分公寓的高推房量让你根本没法做到短炒，超高税费的存在也摆了一道。既然选择公寓了，就一定老老实实长期持有吧。
5、放弃租金大涨的幻想。
最近的新闻大家都看过吧，好几个第三方机构的数据都显示，各个城市的租金分化得蛮厉害的，二三线城市大部分都在跌，就连部分一线城市，也有点撑不住了。
还有一个新闻来自中国社科院，《房地产蓝皮书（）》指出，年商业地产市场的不确定性增强、预计未来3-5年商业项目平均空置率将达到20%以上。
租金体现的是真正的刚需。这几年，公寓入市真的有点太多了，未来的空置率很有可能是有增无减的。
如果要入手公寓，一定要慎重选择，因为，未来3-5年，20%的公寓别说没有买家了，连租客都要没了。
这才是公寓投资最大的坑哇！
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