后来，我得出一个结论：火锅店要开在有夜宵氛围的地方，比如说购物中心的金街，步行街等等，而且其价格要与周边的客群消费能力相匹配，否则只能是曲高和寡，而小吃之类一定是要开在闲逛人群比较多的地方。
但很多老板盲目自信，自认为“酒香不怕巷子深”，认为品牌知名度高，产品好，客人就会不请自来，却从来不去思考，大部分星巴克为啥都开在购物中心（昆山有家开在亭林公园的星巴克其生意非常惨淡，因为去公园散步的大都是老年人或者家庭，他们对星巴克实在没有兴趣），而大米先生和老乡鸡为啥大都开在写字楼旁。所以，正确的选址应该是，你品类的客人在哪，你就开在哪！高端品牌不可能卖给穷人，低端品牌也不能放在购物中心，快餐不能放在三四楼（譬如万达因为没有负一层，小餐都放在四五层，生意大都不好），中餐不开在西餐集中区，选择好战场才能打好仗。品类不同，客群就会不同，匹配的区域也相应不同.下表供各位参考，但世事无绝对，有些品类客群可能会出现重叠，比如快餐，适合上班一族，也适合不愿做饭的家庭客群，所以你会看到大米先生有的开在写字楼旁边，而也有的会开在社区旁。还比如茶饮，既可开在步行街、旅游景区、学校、购物中心等独立业态，也可开在在有学校，写字楼的复合区域。不过，总归而言，要研究选址，首先就得定义好你的客群。餐饮类型适合区域咖啡+商务简餐+快食办公商业区，园区饮品茶饮学校文教区，园区，购物中心一楼，金街烧烤夜宵酒吧夜市商圈，金街牛排，西餐综合购物中心，独立街区亲子餐厅独立商圈，综合购物中心个性化创意餐厅景观区小吃购物中心负一楼，旅游街区02人流测算：估算营业额，控制好风险有人说，在人气很旺的购物中心的美食广场租档口或者在购物中心负一楼开小餐就一定稳赚不赔，但我要说:No我之前在苏州的标志性建筑苏州中心开了家快餐，这在苏州也算是比较优质的购物中心，但与之匹配的就是租金奇高，80平方的餐厅每个月租金加物业费要5万3。但不幸的是，第一年五月份开店，第二年四月份关店，前后亏了一百多万，还被苏州中心以未到期闭店的名义诉讼到法庭，要求赔偿百万（后以调解赔偿几十万解决）。
后来根据我们的了解，很多在苏州中心开店的品牌并不赚钱，为何会出现此类状况呢？
因为其奇高的租金和物业费与其客流并不匹配，比如，我们八十平方的餐厅，布局了差不多35个位置，为此我们不惜牺牲了收银台，布局不可谓不紧凑。中午我们的生意能做到翻台七次，每天营业额能做到一万，生意也不可谓不好，但到苏州中心的很多是外地游客，所以平时和周末的客流差异很大，最终没有熬过一年就倒闭了，
还有个做小吃的朋友跟我说某购物中心人气很旺，五楼美食广场在招商，商场本身客流很多，商场员工及周边写字楼白领也不少，所以他考虑进去，但等我考察完了直接建议他放弃，为什么呢？因为这个商场有个街区，因为街区商铺属于私人购买的，所以租金也便宜从而导致小吃价格也比较平面，但这个美食广场位于五楼，商场里面楼层越高人会越少，很多人不愿为了一二十块的小吃专门去五楼，所以美广的生意就差强人意。
所以，我劝那个朋友，不要盲目自信你的品牌和口味，平台不好，你再好又有啥用？
△图片来源：摄图网
我把我观察到的客流数据和调查到的竞品营业额，告之这个朋友，并用他的投入成本进行测算，测算下来，其基本是不可能盈利。大部分选址的老板都是依靠招商人员的介绍和自己的肉眼观察来做判断，而缺少数据分析，这是非常要命的。更让人生气的是，他一般去观察只看周末，而不看平时的流量，用最好的流量来测算平均流量，简直是自欺欺人。即使是肯德基，麦当劳这样的一线品牌，其也是按照最笨的办法蹲点测流量，然后进行盈亏平衡分析，你凭什么自信到比他们还专业呢？那根据肯德基前中国区董事总经理赖林胜所著《千分选址》的介绍，针对不同位置，流量的测量方法不一样：社区店：时段：早6:00-9:30、中午10：30-14:00、下午16:30-20:00日期：平日2天，周六日选2天，并记录好当天天气，下雨和天晴人流差异很大但如果街宽12米，则需要测双向通道的双向人流（A+B)，反之则只要测店面一侧双向人流(A)；△图片来源：红餐网摄
如果店在金角（即通道交叉处），则需测算店面A侧双向人流、店面B侧双向人流、店面转角处C侧双向人流，总的人流量=A+B-C。但这些人流量要乘以捕捉率才能是你的进店量，这个捕捉率与你的品类（是否与客流匹配），门店可视度（面宽，有没有障碍物），进店难易程度（有没有阻隔，有没有台阶）等相关，当然，你也可以参考本条街道同品类的三家店进店率平均来得到你的进店率。捕捉率=进店数/人流量平均捕捉率=三家店铺捕捉率之和/3预测进店客流=门店人流*平均捕捉率门店销售额预测=预测进店客流*平均客单价购物中心店：第一步：通过美团大众点评排行榜搜索该购物中心同品类前三的门店，并测算这三家店平时和周末分别2天，中午晚上的进店流量数。第二步，通过美团和饿了么平台，并以该购物中心为中心的三公里，搜索同品类前五家门店，并加权平均其客流数；第三步：测算这三家店的营业额平均值=（A店人流*客单价+B店人流*客单价+C店人流*客单价）/3+（A店线上实收+B店线上实收+C店线上实收）/3。特别需要注意的是，线上看到的营业额与其实收营业额差异比较大（通常要乘以0.8）；03店铺评估：摸清店底细，签约真房东1、店铺情况要弄清楚的是，这个区域未来会有哪些规划，比如附近是不是要个商场，旁边小区的入驻状况，前面有没有可能修路，这条街商铺转租的多不多，有没有竞品要进来，这个房子有无拆迁风险，有没有居民投诉，对招牌的要求等等。以上每一条都值得深究，记得十几年前，有个台湾人在我们小区对面开了个二千多平方的”欧亚餐厅“，刚开始时生意还真不错，但架不住楼上的居民一直投诉，最后还是被关掉了，听说损失了五百万。而我十年前和别人合伙开的家中餐厅，也因为排烟管道与住宅的距离小于20米而被投诉要求整改，后来还是通过更改排烟管道才得以正常开业。△图片来源：摄图网
2、房东背景这点容易很容易被餐饮小白所忽视，即使老斯基也会犯错。上面说过我关掉过一家火锅店，这家店的前身是做美容的（好像是华雄），当时跟老板说转让的时候，说好的转让费包含了店里的所有东西，但我们交完转让费拿到店后发现，里面的空调和一些可以变卖的热水炉之类全部被拿走了，而且还欠了很多水电费。不过幸运的是，这个店的房东还不错，是两个已经退休的老哥俩，我们后来闭店转让的时候也给我们开了绿灯。但我另外一个朋友就比较倒霉了，他花了20万的转让费，却没有注意到房租合同中有一条“不允许转让”，等到他闭店准备转让的时候，房东死活不同意，他最后只能自认倒霉，20万打了水漂。所以，如果转店，一定要和真正的房东见面，并要求重签租赁合同，并且约定有权转让。3、房租价格谈判一定要搞清楚周边店铺的租金和租期，做到心中有数，否则盲目签订租赁合同会遇到很大的风险，比如合同到期大幅上涨房租，或者租期到了要求终止合同等；一般情况下，大餐低于五年不能签，小餐低于三年不能签。至于装修免租期，一般是一到三个月，如果条件好可以谈到六个月甚至一年。至于租金，尽可能争取一个季度一付，毕竟把有限的资金用在运营上会更好。△图片来源：摄图网
4、工程要求结构构造：一定要搞清楚房屋的整体结构，特别是承重墙位置和柱子大小，还要检查结构体是否存在裂缝，会否有安全风险。
排污排烟：搞清楚排污，排烟，隔油池的位置和要求，一般情况下，重油烟的餐厅其排污管道最少不低于mm。
电力供应：目前一般商铺其供电为40KW，对于没有天然气供应的餐饮普遍会不够用，所以需要增容，一般情况，㎡左右需要60KW，以上㎡以下不小于千瓦，㎡不小于千瓦，㎡不小于千瓦。
空调部分，一定要明确商场的空调大小是否够用，特别是火锅烧烤品类，一般店里都是需要自己加装空调的，因为在夏天商场的制冷远远不够。
排烟管道，特别社区店，选址前一定要确定布置排烟管道的空间是否足够，如果不够绝不能租，很难想象，到处油烟的餐厅会有客人光顾。
5、停车位现在的餐厅，如果没有停车位，那只能做米以内的客人，那生意的多寡也就可想而知了，所以租赁签一定要看周边是否有合适方便的停车场，可提供多少车位，可否跟这些停车场合作统付。结语餐饮选址是个系统工程，需要考虑的因素很多，哪怕是通俗易懂的“金角银边草肚皮“也有很多学问可讲。扫码加我转载请注明：http://www.0431gb208.com/sjszlfa/951.html
