南宁的摩天大楼数量，在全国是能排上号的。
年超米的高楼多达39栋，比北京、杭州等一线、强二线城市还要多。
▲中国城市建成和封顶+高楼统计（来源：百度贴吧）
这些摩天大楼里，又以写字楼为主力。
早几年，摩天大楼建设和写字楼空置率问题还常被全国人民当成饭后谈资。
如今，南宁空置率早已由两年前巅峰时期的54.3%，降到39.1%。
怎么降的？哪里降了？还会继续降吗？
今天和大家盘一盘南宁写字楼话题。
21城甲写数据公开，南宁算老几？
前些日子，戴德梁行发布《大中华区写字楼供应/需求前沿趋势》报告，公布年大中华区21个主要城市核心商圈甲级写字楼市场数据。
南宁被列入其中，与其他一二线城市一竞高下。
全国34个省级行政区域，南宁能上榜，侧面说明了南宁甲级写字楼数据一定有其可圈可点之处。
▲年大中华区21城核心商圈甲级写字楼市场数据（来源：戴德梁行）
①存量和未来供应排名靠前。
目前，南宁甲级写字楼存量.8万㎡，排10位；未来供应79.3万㎡，排11位。
无论现在还是未来，规模都很大。
②空置率和租金不好看。
写字楼空置率，一直算南宁的“虐点”。
最新统计中，南宁甲级写字楼空置率为39.1%，在21个城市中排第1；租金为67.9元/㎡/月，排到了最后。
两个“第一”，都不咋地。
▲核心商圈甲级写字楼平均租金排名（制图：城市战争）
短暂的空置率高企，主要是因为-年连续3年间，有大规模的甲级写字楼上市，市场需要时间消化。
但好的方面，我们也该看到，南宁甲写空置率在年达到峰值之后，已经开始稳步回落。
▲南宁甲级写字楼平均租金水平和空置率（来源：戴德梁行）
③看吸纳量。
吸纳量可能是很多人忽视的一项指标。
你可别小看它。吸纳量是报告期内销售和出租房屋的数量之和，从市场实际需求去看，反映一座城市的经济活力。
南宁甲级写字楼年净吸纳量21.1万㎡，排7位，挤进21城的前1/3席位。
▲核心商圈甲级写字楼净吸纳量排名（制图：城市战争）
在戴德梁行的年度报告中提到，年下半年租赁需求更为活跃，吸纳量达11.8万㎡，较上半年大幅上升25.1%，并推动空置率比上年末进一步下降8.3个百分点，达到年以来最低点。
▲年净供应量处于近年来第2位
诚然，南宁的甲级写字楼市场和全国一二线城市相比，仍有不少差距。
但和过去的自己对比，吸纳量提高了，空置率下降了，再也不会被人瞧不起了。
只用两年，五象空置率砍半
空置率下降，哪个板块是最大的“功臣”？或者说，哪个板块的空置率降得最多？
没错，就是五象新区。
成也萧何败也萧何。五象新区曾把写字楼推向高点，现在空置率“腰斩”同样有五象的功劳。
年开始，五象新区写字楼喜迎建设及供应高峰期。片区内甲级写字楼空置率便开始“迎风飘扬”，年上半年的峰值，高达80.2%。
巢筑好了，下一步是引凤。
此后三年，通过政府和五象新区的一系列招商引资，每次统计空置率均有下降。最近一次统计中，年下半年五象商圈空置率43%，三年降了近一半。
▲五象商圈近年空置率对比（数据来源：戴德梁行）
大量企业涌入五象甲级写字楼，是空置率下降的根本原因。
年五象新区（自贸试验区南宁片区）高质量发展情况通报新闻发布会透露，去年片区新设立企业突破00家、同比增长%以上。
对比自贸区揭牌后各阶段时间节点统计的情况，去年自贸区内累计新增企业数量达到了空前的水平。
▲五象近年累计新增企业情况对比
同样，在爱企查搜索五象有代表性的写字楼情况，注册地在五象，且实际开业的公司真挺多。
▲五象主要写字楼注册企业数量
不群对此也深有感觉，现在总部基地地铁站上下班高峰期的人流、中午餐厅和商业区的客流、写字楼内的办公人群和停车场车辆数，比前些年热闹多了。
▲早9点地铁总部基地站，4号线实拍
一条条数据和实地感官证明了一件事：五象新区甲级写字楼，早已被塞得满满当当！
五象空置率凭啥“腰斩”？
城市的外扩，新区的崛起，也牵动着各个板块的兴起和落寞。
青秀有最早发展的南湖板块、金湖板块，在五象新区之前，还有出道即巅峰的凤岭板块（东盟商务区）。
▲年下半年南宁甲级写字楼市场各区域概况示意（来源：戴德梁行）
看到五象新区楼宇经济有了些起色，有人就开始啃柠檬了：“都是从青秀商圈吸过来的”、“只会抢人算什么英雄好汉”。
▲鉴盘侠早两年留言区的论调
诚然，近年来陆续有企业从青秀搬到五象办公，五象空置率下降，有“抢”的成分。
过去3年，大家都看到了五象新区写字楼空置率“腰斩”，却忽略了租金和政策给五象新区带来的优势。
▲过去3年，南宁甲级写字楼空置率和租金变化
3年间，五象新区的平均租金在逐年升高，仔细一看，也就涨了3.35元/㎡/月，五象写字楼租金依旧是4个板块中，最低的那个。
加上近年来五象新区为了招商引资，给企业设置了租金补贴、落户奖励等优惠政策，大大降低了企业运营成本。
有便宜不占，是傻蛋！
但需要注意的是，其他板块对新企业的吸引力不足，也是五象空置率回落的原因之一。
像金湖、南湖板块，其写字楼入住率已饱和多年，可选择的位置较少。加上开发得早，办公环境相对陈旧，对新企业、大企业的吸引力不足。
像凤岭、南湖板块，年下半年平均租金最高达到86.88元/㎡/月，是五象板块租金的1.66倍，初创企业和小企业无力负担。
真有趣，青秀写字楼引以为豪的地段和租金，最后竟然成了五象写字楼的嫁衣。
今年43.4万㎡新供应，南宁准备好了吗？
年，南宁在甲级写字楼市场全年无新供应下，达成空置率逐季度下降的成就。
但新的甲写正在路上。
年，南宁将有43.4万㎡甲级写字楼投入使用，与年的供应量规模相当。主要有金投中心、富德广场、富雅国际商务大厦，仍然集中在凤岭和五象。
那么，今年高位新增供应，还能守住“稳稳的降幅”吗？
▲甲级写字楼未来供应（来源：戴德梁行）
这里搬运专业机构戴德梁行的观点：
随着五象火车站、平陆运河、南宁机场改扩建等重大基建项目即将启动建设，以及中央要求适度超前开展基础设施投资，建筑业、交通运输业以及相关的工程咨询等专业服务业有望为中长期南宁写字楼市场提供有效支撑。此外，随着“南宁渠道”功能持续提升，南宁与东盟的合作交流将更趋繁荣，物流、外贸、旅游、会展等行业对甲级写字楼的需求将稳步增长。
简言之，随着南宁重大基建项目的启动，上下游行业将持续增长，甲级写字楼的需求依旧旺盛。
要知道，第三产业为南宁贡献了大量GDP，而第三产业中蓬勃发展的金融、保险、贸易、互联网、高科技等行业，更是需要写字楼来做载体。
只要南宁还在发展，写字楼经济只会越做越火。
▲南宁人口、第三产业情况（来源：戴德梁行）
当然，写字楼也不只有商办属性。
全国多座城市都兴起过追逐高端写字楼商业的热潮。写字楼集群有助于拔高城市定位，能够集中展示一座城市形象，建立高大上的门面。
南宁同样需要高端CBD，去营造现代化都市氛围。
如果南宁能一直保持向好趋势，稳住吸纳，虹吸来自南宁、广西甚至全国各地的企业，形成更强的产业集群。强首府，或许真没那么遥远。
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文-阅不群编-小马哥
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