文｜Enl
近期，戴德梁行发布研究报告《大中华区写字楼供应/需求前沿趋势》，该报告统计了中国21个主要城市的核心商圈甲级写字楼情况。
写字楼，对于任何一个渴望在世界经济中占据一席之地的城市而言，它不仅是一座城市的面子，更是城市参与世界经济的竞争利器。
全国21个主要城市的核心商圈甲级写字楼，表现究竟如何？各大城市究竟谁更发达？
这份报告，揭晓了诸多城市不愿意透露的一面。
写字楼存量和空置率，谁最高？
先来看，主要城市核心商圈的甲级写字楼，存量和空置率数据。
从上图可以看到，在主要城市中，北京甲级写字楼存量最高达到了万平方米，台北空置率最低仅有2.10%。
写字楼，对接的是商务需求，反应的是高端服务业。
通常来讲：一个城市的写字楼存量越高，空置率越低，说明这个城市的高端服务业越发达，反之则说明城市缺乏高端服务业。
基于这点出发，21个主要城市中，甲级写字楼存量在万方以上，空置率在20%以内的有：北京、上海、深圳、广州、香港、成都、杭州、苏州、台北。
这9城当中，有6城是一线城市，有3城是二线城市。
先具体来看一线城市的数据。
按照约定成俗的说法，广义来讲国内有6个一线城市即：北京、上海、深圳、广州、香港、台北。
这6个一线城市的核心商圈甲级写字楼存量和空置率，遥遥领先其他二线城市。即便是写字楼空置率最高的深圳，放在二线城市中，也能排第四位。
接下来再看看二线城市的数据。
在诸多二线城市中，甲级写字楼存量达到了万平方米的有9城：西安、成都、武汉、长沙、南宁、天津、南京、杭州、苏州。
万平方米的写字楼存量，说明城市内部的中央商务区（CBD）建设得肯定不差，但高楼大厦的背后，却存在令人担忧的一幕。
这9城中，甲级写字楼空置率在20%以上的高达6城，在30%以上的达到了3城，仅有成都、杭州、苏州在20%以下。
这说明，诸多二线城市的写字楼需求并没有想象中的高，许多二线城市还缺乏有力的现代服务业支撑。
比如南宁，年GDP仅有.94亿元，排在全国第47城，经济总量不及南京的一半，但在甲级写字楼存量方面却超越了长沙、天津、南京等诸多强二线城市。
超前规划，实力却没跟上的后果就是，南宁写字楼空置率几乎是全国最高的存在。
在这份报告中，南宁核心商圈的甲级写字楼空置率高达39.10%，连城市最繁华地段都这样，更何况，非核心地段？
写字楼谁最贵？
如果一座城市的写字楼存量很高，空置率很低，同时它的租金也很高；不用猜，这一定是一座高度发达的一线城市。
前面提到了各大城市的写字楼存量和空置率，这里看下各大城市核心商圈甲级写字楼的租金水平。
从租金排名来看，城市写字楼最贵的前10城分别是：香港、北京、上海、台北、深圳、杭州、南京、广州、成都、青岛。
其中，第一贵香港月平方租金高达.1元，不仅大幅领先二线城市，还甩开了同档次的一线城市。
例如上海核心商圈的甲级写字楼月平方租金仅有.9元，不及香港核心的一半。
双城均是一线城市，同为金融中心，写字楼租金差距为何如此之大？
这与双城土地面积及写字楼存量有关。
年，上海核心商圈的甲级写字楼存量达到了.32万方，仅次于北京，排名全国第二，而香港仅有万方，不到上海一半，排名全国第五。
尽管从排名来看，香港甲级写字楼存量不算低了，但要结合城市面积来综合考量。
香港城市面积为平方公里，核心地段的甲级写字楼占万方已经算得上是国内写字楼密度最高城市之一。
香港城市面积小，不能像国内其他城市一样随心所欲地修建写字楼；同时香港作为全球性金融中心城市，金融、贸易、保险等现代服务业高度发达，租金能成为国内第一贵，也在情理之中。
具体梳理城市核心商圈甲级写字楼的租金水平，大致可以划分三个档次。
第一档；租金在元每平方米以上的城市：香港、北京、上海、台北、深圳。
第二档；租金在元每平方米以上的城市：杭州、南京、广州、成都、青岛、武汉。
第三档；租金在元每平方米以下的城市：厦门、苏州、大连、西安、天津、长沙、重庆、无锡、沈阳、南宁。
核心商圈甲级写字楼历来是城市最繁华的地带，这里的租金水平能够检阅一座城市的发展水平和高端服务业究竟是实还是虚。
建设写字楼，谁热情更高？
城市有没有潜力成为一线城市，写字楼供应量是重要指标。
未来城市甲级写字楼供应前3城分别是：广州、深圳、成都。
3城供应量都超过了万平方米，在供应量上遥遥领先其他城市。
其中，深圳的供应量更是达到了惊人的.92万平方米。
如果建成，届时深圳甲级写字楼的存量将达到多万平方米，写字楼第一城非深圳莫属。
此外，身为二线城市的成都在甲级写字楼建设方面也有极高的热情。
未来成都写字楼供应量约为.59万平方米。
如果能如期兑现，成都写字楼存量有望超越西安、香港，成为写字楼第五城。
事实上，近年来成都金融、IT、互联网、保险、贸易等高端服务业发展迅速，写字楼需求一直居高不下。
空置率就是最好的佐证。
成都的甲级写字楼空置率为12.80%，与香港相当，是二线城市里少有的低空置率城市。
低空置率，意味着城市内部有高端服务业的旺盛需求，需求推动供应。
成都写字楼供应能排在全国前三，实属正常。
从上述数据中可以看到，一线城市毫无疑问地碾压了二线城市，但越来越多的二线城市正呈现出一线实力。
其中，成都和杭州无疑是最有潜力的两个城市。
前者成都，在空置率、存量、供应量方面都取得了喜人的成绩；后者杭州虽然成绩没有成都亮眼，但空置率、存量、租金方面也反映了杭州有潜力快速加入一线城市行列。
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