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把IRR拆解后，就能找出谁是南郭先生
讨论IRR的文章很多，对于项目投资经营管理来说无疑是一个重要的项目指标。往往IRR越高，说明项目很牛或者操盘人、操盘团队很牛。但其实到底哪个环节做的牛?哪些团队成员做的牛呢？这个时候，我们很有必要聊一聊IRR是由什么组成的，背后的组成逻辑是什么？
用例子说明，IRR分解成以下三个部分：
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假设一个项目的现金流如下（详见表一）：
该项目的IRR为10.24%。
首先，将IRR分解出第一个组成部分——初始回报率（IY）为：第一年的现金流/投资支出，
即IY=/=5%，
也就是说单纯的项目初始投资回报给IRR的贡献值为5%。
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2
接着，我们继续分解出IRR的第二个组成部分——经营现金流变化（详见表二）：
计算IRR的第二个组成部分——经营现金流变化（CFC）是基于项目的退出时回报率和初始回报率一致，即不考虑项目增值的部分的条件假设，单纯考虑项目经营过程的的现金流变化时对IRR的影响。因此在表二的公式中，对于退出时的资本现金流进行了修正，即用第五年的经营现金流/初始回报率=修正后退出时的价值=/5%=。所以，经过修正后，总现金流发生了变化，此时的IRR的值为9.23%。
那么，
经营现金流变化的IRR组成部分为：
（CFC）=9.23%-5%=4.23%。
换句话说就是，在不考虑项目初始回报和增值回报的时候，单纯项目的经营现金流变化给IRR的贡献值为4.23%。
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3
然后，我们进一步分解出IRR的第三个组成部分——增值回报变化（详见表三）：
通过理解了IRR的第二个组成部分(CFC）的计算，我们可以看到这种分解IRR的方法是基于条件假设以及控制变量，从而得出的一种逻辑关系理解。
所以IRR第三个组成部分——增值回报变化（YC）也是基于假设该项目的经营现金流始终不变（始终为），同时根据表一、表二的信息，
计算项目退出回报率=第五年经营现金流/退出时的价值=/=4.8%。
那么，基于以上条件假设得的退出价值=/4.8%=。所以，经过修正后，总现金流发生了变化，此时的IRR的值为5.95%。
那么，
增值回报变化的IRR组成部分为：
（YC）=5.95%-5%=0.95%。
换句话说就是，在不考虑项目初始回报和经营现金流变化的时候，单纯项目的增值回报给IRR的贡献值为0.95%。
最后，我们将三部分相加：
IRR=IY+CFC+YC
=5%+4.23%+0.95%=10.18%。
我们从表一看到，未分解的IRR=10.24%,与小编通过以上三部分条件假设进行分解的IRR总和10.18%，差距只有0.06%，可以说是极其小的偏差，该偏差主要来源于三个组成部分具有一定的交互效应。
IRR
分/解/应/用
GAMETIME
那么，理解了IRR的三个组成部分，我们如何应用呢？
如果说资产管理就是对项目的“投、融、管、退”进行全过程管理，那么IRR就是反应了资产管理的各个过程的效率和贡献。
项目的主要四个阶段：
1、选择资产
2、收购/投资资产
3、项目经营管理
4、项目出售交易/退出
而各个阶段对于IRR的贡献率，可以由下图进行分解：
在选择资产和投资资产的时候，往往就决定了项目的IY和YC，所以，在衡量这个项目做选择投资决策的团队的贡献率，可以参考IY和YC，尤其是看IY。IY越高，说明前期项目投资的决策和项目价格谈判越优秀，反之。为什么经常有人说投资的坑都是后期运营团队在填，因为IY太差，就要靠后面的CFC填坑啊。
项目经营管理的水平高低就反应在CFC对IRR的贡献值，CFC越高，说明项目的经营管理水平越高，对IRR的贡献越大。把CFC计算出来，能打压一下那些含着金钥匙出生的项目，但其实运营水平一般的团队。也能体谅一下那些实在是带不动投资猪队友的高水平运营团队。
但即使IY和CFC不行，如果你卖的时机好，找到好买家，退出时得到一个漂亮的YC，项目同样也可以获得一个优秀的IRR。当然，你遇到“傻子”的概率还是比较低的，前期资产的选择和投资以及经营不好，接盘侠肯定也不好找。
简而言之，分解IRR可以帮助我们识别项目做的优秀的部分和不足的部分，团队中谁是南郭先生，谁是牛人。
总的来说，通过以上IRR分解方法，从背后的逻辑来分析理解IRR，以IRR=IY+CFC+YC的分解公式，让大家更深入的掌握和使用IRR，从而更好的服务于我们对项目的理解和对团队贡献的理解。
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