大城市买房，拼的是城市资源占有尺度
说是豪宅引领复苏，没毛病。不过，其中有一点值得注意，几个城市中最先动作的深圳，那个豪宅项目居然是一个公寓。虽然其中有一些其他的故事，但是，我们依然需要思考一下，为什么开发商会拿公寓来作秀？住宅，他就不香吗？其实，不是住宅不香，而是在一线城市，无论是开发商还是很多购房者眼中，公寓和住宅是一样的，没有区别。国内一线城市出现了很多公寓豪宅，比如北京华贸中心的顶层CEO“空中别墅”以及银泰中心柏悦居柏悦府，深圳万象城和深圳湾壹号等项目，都深受高端人士追捧。深圳湾壹号别以为这是有钱人任性，所以才不在乎物业类型，买公寓也成了很多普通购房者的选择。16年的时候，北京就出现了“类住宅”产品的成交量比商品住宅还要高的情况！当我们武汉对限购的理解，还局限在住宅范畴时，一线城市早就几乎同步把公寓也纳入了调控范围。不控不行啊，太火爆了。这是开发商和购房者双向选择的结果。如果放眼国际大都市、超一线城市，也是如此，公寓甚至是城市最有价值的不动产存在形式。川普住的不就是自家写字楼顶层的公寓吗？网上所有盘点世界豪宅的文章，最后出场也是价值最高的，逃不开纽约曼哈顿one57和伦敦海德公园一号的公寓。纽约曼哈顿one57还有，看过《老友记》的朋友就知道，非富豪阶层如果想住在城市里，依然还是公寓，区别无非是地段和品质。这种趋势，就如同城市进化的必然之路一样，你可以不喜欢，但你不能不接受。没办法，主城区内没多少纯住宅用地的供应，商业公寓甚至写字楼里的总裁公寓，成为城市都会中心解决居住的唯一载体。大都市，卖的不是房子，是地段，是城市资源。02光谷中心城，走在武汉楼市最前沿说回武汉，别提跟纽约伦敦相比，就是跟北上广深等国内一线城市也有较大差距。但是这并不代表在武汉的局部区域，不会率先出现全面“商业物业”，让你不得不放弃对纯住宅的执念——光谷中心城。当光谷的含义还只局限在鲁巷一带的时候，由于规划视野的局限，导致光谷的城市功能有很多缺陷。有时候光谷也会给哥一种“未老先衰”的感觉。这不是说光谷在经济、产业、人口，或者发展趋势和潜力上有什么问题，而是体现在光谷的城市界面和城市功能这些最直观的呈现上。一个30岁的新区，本应该风华正茂，从前些年开始，居然都开始搞旧改了，这是什么节奏？而湖泊绿地公园，可逛可吃的市井气，艺术人文氛围，在这里统统缺失。纵然很多开发商挖空心思，在光谷的鲁巷-关山板块兑现种种奇思妙想，其实也很难改变区域的气场——打娘胎里出来的毛病，这不是后天能轻易改变的。规划者低估了光谷30年的发展速度。也不能过分苛责，毕竟武汉当初把解放大道规划为60米宽时，都被多数人批评铺张浪费。“所以，zf大笔一挥，目光向东。这次轮到我们普通人低估了光谷中心城了，大家都以为这里最终不过是一个更加宜居的溢出区域。后来大家都傻眼了，zf根本就不按套路出牌。靠规划把地卖得飞起的地方有，但是靠规划能把商业地块卖得飞起的，可能只有光谷中心城了。这个区域，单单重点规划的商业就达到14个，总商业体量超过万方。什么概念？湖北一年新增的商业面积也就这个数量级。那么，光谷中心城消化的掉这么大体量的商业吗？IBM、惠普、西门子、小米、华为、长江存储、天马微电子、华大基因等企业，妥妥的先进生产力代表，纷纷入驻光谷中心城及其周边，沿着高新大道8公里的长度内，资金密度是极高的，这里总投资已经超过亿元。这完全改变了区域内的人群结构，产生了大量高知高收入人群，这就是大家敢在光谷中心城重注商业的底气。光谷中心城定位为光谷行政商务中心，肩负太重的光谷商业商务功能先导，就是要依托一栋又一栋摩天大楼，一个又一个购物中心，一条又一条商业街，去承载板块商务商业中心的定位。这种玩法，已经非常接近深圳前海自贸区——作为粤港澳大湾区的核心区域，前海的住宅用地比例只有7%，完全是靠商业商务来推进区域的发展。换一个角度，那就是光谷中心城，必须走在武汉楼市的前面。这里，由于天生过于耀眼的功能定位，以及随之承载定位的不动产业态，可能将成为武汉第一个全盘接受商业不动产存在形式的区域。03中心城的中心，带来最强城市资产属性除了商业布局以外，光谷过去踩过的所有的坑，光谷中心城全部跳过了。聚集了近万人的光谷，过去地铁二号线到鲁巷就戛然而止。急的光谷自己先上了两条有轨电车——没办法，救急先。光谷中心城，衔玉而生，还没成气候，就有了两条地铁。最逗的是11号线，都还没并联进地铁网络就先开始运行了。不是说光谷是“披着城市外衣的工业园”吗？5大城市生态公园，构建一个最生态和谐的城市中心，够不够？一下子纽约中央公园的范就立起来了。还有53万方的亚洲最大单个地下空间项目——光谷中心城地下空间走廊，包含商业街、地铁、艺术空间等多种业态，将交通通达性、商业性、艺术性完美融合。就在地铁11号线光谷五路站、新月溪公园和地下空间走廊的交汇地带，就是武汉美桥富力广场。他所在的区位，堪称把光谷中心城最精华的城市红利一网打尽。项目占地面积约2.2万方，总建面约22万方，其中包括约4.1万方商业和12.5万方商业办公空间，没有住宅，是一座集商业、商务、文化、休闲、生态公园于一体的高端城市综合体项目。项目的西侧是光谷五路，也是光谷中心城的中轴，串联总部经济区、金融商务服务区、文创产业区、商业配套区和居住区，向北接花山门户，南至江夏。项目位于光谷中心城最核心的金融商务服务区，属于区域中心地带，北面有管委会和政务服务中心所在的行政服务区以及科技会展功能为主的文创产业区；东侧和北侧则是总部经济区。除富力之外，在这片区还云集了绿地、瑞安、碧桂园、龙湖、中粮等多家房企巨头，也从侧面反映了光谷中心城的价值潜力。而大家群策群力之下，也非常有助于区域的价值兑现。项目在光谷中心城的中心，享受到的是区域内最核心的资源配套。这也就决定了位于这里的不动产有着极高的城市资产属性。如果说有什么缺陷，那就是这里的居住属性非常薄弱。本身区域内部大量商务人群就会有居住需求，而总部经济区、会展经济又会带来大量高端差旅、居住需求。武汉美桥富力广场的LOFT公寓产品很好的填补了这一点。04资产属性的最终落位——居住光谷产生的大量高收入人群，他们不是oldmoney，他们身上最强烈的标签就是年轻，他们的想法是很多样的。项目毛坯交付，改造灵动，适用多种场合。更重要的是，开发商没有依仗绝对优势的资源就变得“豪横”，去打造总裁大平层。小面积段，总价更亲民，让这份宝贵的城市红利下沉，无论是居家还是创业办公，对于资产积累有限的年轻人，都提供了足够的包容性。现在推出的是4.5米层高LOFT公寓产品，主推为66平米面积段两个产品，少量88平米和92平米户型。或许有人会觉得4.5米层高有些矮。首先，这个只能说因人而异，你要是姚明那身高，普通住宅的层高也压抑。其次，武汉之前也出台了相关规定，办公单一分割单元（含单元办公）套内建筑面积不得小于平，对层高也有不超过4.5米的限制。照这个规定，别说5米以上层高的公寓，就是武汉美桥富力广场这样4.5米层高的小面积段LOFT公寓都将会变成稀缺产品。对于最典型的应用场景——居住，开发商就给大家展示了相当高的舒适性。66平米的建面，做出3房2卫，这还是在做出了一个挑高客厅，保证公共区域舒适性的前提下，功能性和舒适性都有照顾到。赠送的可优化功能室，甚至可以再改出一个书房变成4房，给孩子作为学习空间就非常好了。86平米户型在居住尺度上就更奢侈一些。三房两厅，主卧套房设计，带独立衣帽间，且居住空间主要放在2楼，有更好的私密性。居住属性上并不会差住宅太多。设想一下，假如住在这里，上班从电梯直通光谷中心城的地下长廊坐地铁，7分钟的路程不再是面对拥挤的车流和人潮，而是繁华的商业步行街；下班回家，可以选择走地上，沿着新月溪公园，一路伴着美景；周末，你可能会有选择困难症，都不知道去哪一家商场逛才好，光是地下长廊，就足够让你腿发软。这样从内到外构建出生活的氛围，才是一个好的公寓产品。对于这个非常具有TOD概念的综合体，哥个人最看重的是他紧邻新月溪公园。寸土寸金的繁华商务区，拿出如此大的空间去做城市绿地，代价是很大的，但是对于城市气质、功能和宜居性的提升，却又无可比拟。多年以后，我们或许会感叹这一神来之笔。正如同前文提到的纽约中央公园，也许当初设计师的初衷只是给城市留下一个慢下来的空间，但结果却造就了城市规划中永恒的经典，成为城市价值提升的最强助推器。武汉的商业产品，一直缺乏类似想象力。主要因为，我们城市还没发展到那种阶段——城市核心区，资源高度富集，同时为支撑板块的商务功能，纯住宅比例极低。光谷东/光谷中心城，有可能会成为武汉第一个，全面接受商业产品属性的板块。作为光谷下一个30年发展引擎，这里已经排斥纯住宅落地。武汉美桥富力广场在区位和产品优势的加持下，稳定的多元化持有收益保障，对于寻求资产重新配置的人，是很好的选择。致房友们，由于转载请注明：http://www.0431gb208.com/sjszyzl/1160.html
