合同无效危房出租的合同效力认定

案例索引

年7月27日，晶晶酒店通过公开招标的方式中标获得租赁某供销社所有的办公大楼的权利。

年8月29日，晶晶酒店与某供销社签订《租赁合同》，约定，某供销社将办公楼平方米建筑（不包括门卫室以及洪都农商行实际占用面积）出租给晶品酒店，用于经营商务宾馆。租赁期限为十五年。合同签订后，某供销社依照约定了交付了租赁房屋。

年10月26日，晶晶酒店与某建筑公司签订加固改造工程《协议书》，晶晶酒店将租赁的房屋以包工包料的方式发包给某建筑公司加固改造。开工时间年10月26日，竣工时间年1月26日。

年1月3日，在加固施工过程中，案涉建筑物大部分垮塌。

涉案租赁合同是否有效？

法院判决

关于案涉《租赁合同》的效力问题。本院认为：案涉租赁房屋属于应尽快拆除全部结构的D级危房。

《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋不得出租。《商品房屋租赁管理办法》虽在效力等级上属部门规章，但是，该办法第六条规定体现的是对社会公共安全的保护以及对公序良俗的维护。

在案涉房屋已被确定属于存在严重结构隐患、或将造成重大安全事故、应当尽快拆除的D级危房的情形下，双方当事人仍签订《租赁合同》，约定将该房屋出租用于经营可能危及不特定公众人身及财产安全的商务酒店，明显损害了社会公共利益、违背了公序良俗。从维护公共安全及确立正确的社会价值导向的角度出发，对本案情形下合同效力的认定应从严把握，司法不应支持、鼓励这种为追求经济利益而忽视公共安全的有违社会公共利益和公序良俗的行为。故案涉《租赁合同》已违背公序良俗并损害社会公共利益，应为无效。

实务总结

违反行政规章一般不影响合同效力，但违反行政规章签订租赁合同，约定将经鉴定机构鉴定存在严重结构隐患，或将造成重大安全事故的应当尽快拆除的危房出租用于经营酒店，危及不特定公众人身及财产安全，属于损害社会公共利益、违背公序良俗的行为，应当依法认定租赁合同无效，按照合同双方的过错大小确定各自应当承担的法律责任。

案例援引自：()最高法民再97号

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