p与给s这是拿铁房产观的第篇原创
这一篇写给需要买豪宅的人，总价万以上，文末附购买策略。
不得不说，-年这轮房价涨幅，真的把中心区的价格都翻倍了。
一众楼盘都要喊出10万加了，怪不得领导要限价了。
三年前天河海珠的一手盘，大概也就是五万左右。
现在什么情况呢，沿江一带的一手都是10万加，偏远的汇景台也要剑指10万加。
不仅房价贵了，利率还高了，买房成本大大增加。
01、不好卖才放松
大家都在预测明年限价放松，没错，利率都降了，调控松一点也正常。
那放松的背后原因是什么，不还是不好卖嘛。
拿保利天珺举例，你们看到的是被秒光，实际上你现在去买低楼层的还能够买得到，真实案例，有一个咨询我的小伙伴没花任何茶水费还买到了20几层的。
详文可看：羊城楼评：保利天珺，不一定适合你
开发商都等着年后开盘卖高价，等着限价放松是吗？
说白了就是客不多，因为卖不起价，不得不全款筛客了，等到年后市场回暖了，大不了接受你贷款呗。
没错，年广州将会整体进入豪宅年，天河的汇景台、臻颐府、合生缦云都要开盘了，海珠的赤沙TOD、保利天珺、保利华洲路地块、中海蚝壳洲项目也要来了。
那这些高价盘，能不能带火市场，拉动二手价格上涨呢？
不仅不会火，极有可能滞销，更加带动不了二手价格上涨。
02、整体上市，竞争加剧
这些盘由于占据了中心区地段，都想做高端市场，把客群稳定在-万以上。
这部分需求一部分是高端买家，一部分是置换客群，那他们的购买力如何呢？我们来看看。
是不是以为年一千万以上的豪宅卖了套你就满意了，那如果你知道总价超过万以上的才一半不到时，是不是就大跌眼镜了。
在市场趋冷的时候，豪宅也不好卖。
何况还有一堆千万级的入市，竞争这么大，想要畅销就更难了。
这部分需求其实容易受到外部环境影响，他们虽然不在乎升值，但是他们会在乎值不值得买。
何况又面临美联储加息，资本市场的剧烈波动等影响。
这里有人说了，豪宅不都抗跌吗？
豪宅也要看是哪里的豪宅，哪个地段的豪宅，豪宅最在乎的是地段，地段一般的豪宅也会跌。
03、购买力的缺乏
真正的豪宅购买力，主要还是在北上深，广州的豪宅买家数量不多。
一是整体房价偏低，外围空间太大，可选择太多。
二是横盘期的需求萎缩。
三是热度分化。
对于置换客而言，你要卖掉万的房子才能买得起-万的吧，即便付得起首付，也要看看月供够不够吧。
买得起万以上的，其实也不用卖房了，除非腾名额。
目前广州的刚需市场集中在-万之间，这部分的房源主要以天河海珠越秀为主，如果今年这部分需求热度上来，他们卖掉房子才有可能选择万以上的豪宅盘。
所以，这部分需求不释放，那豪宅的需求一样上不来。
热度分化指的是可能赤沙TOD很热，但是隔壁盘又卖得一般。
不过我的判断赤沙项目由于货量大，有一定高开低走的趋势。
04、大部分位置一般
广州豪宅不给力的另一个原因，就是位置都比较一般。
保利天珺为什么一般，被环城高速分割，实际上已经不属于万胜围板块了，是另一个价格体系了。
汇景台有什么好？汇景新城的涨幅在天河来看是垫底的，你汇景台能好得到哪里去，何况还被前面的龙禧山遮挡，当年龙禧山也是卖了好久才卖掉。
那好的位置，一直没有卖地，也没有品相和卖相非常好的盘。
年成交总价最多的臻林府，单价接近13万，天河公园西门板块，无非也就是夹在一堆老破楼后面，出入口极不方便，而且又是没啥花园的连体楼。
还有那些低层望马路，高层望城中村的。
大面积豪宅里面，卖相比较好的，还是珠江新城东区、保利天悦。
沿江一带太缺乏好房子了，天河年的豪宅风向标还是要看臻溋铭铸了，也不知道这个盘能不能给点力，海珠就看赤沙TOD了。
房子所在的周边的城市面貌是会影响房价涨幅的，城市面貌不好，价格卖不上去，二手市场上也会相应折价。
而豪宅在这一属性上表现得更为明显。
目前在广州，涨幅能够排前且翻倍的，还属于城市面貌比较好，位置地段好，或者两岸沿江一带的。
这个沿江指的是珠江新城到万胜围一带，这条景观长廊才是最值钱的。
05、到底要不要买？
想要等他便宜也不可能，虽然竞争大，卖相不好，但是他的稳定客群是有的。
如果你只是追求居住品质，当然没问题，但我建议小户型优先，比如以内的四房，或者总价不过万。
一方面是因为这种面积段将来流通性更好，另一方面是豪宅面积有下降趋势。
为什么这么说呢，目前总价超过万的，只有珠江新城才能承受这样的庞大市场。
也就是面积大概在以上的超豪宅四房，或三加一房，比如嘉裕公馆、花城湾，或者东区的誉峰、金碧华府等。
这些流通性是比较不错的，如果超过万地段一般的，且单价又突破10万加的，上升压力必然比较大。
豪宅除了要对比地段，还要对比稀缺性。
一般人所理解的稀缺性是地段、江景、大面积等，这里所说的稀缺是对比未来是否有同样的竞争对手，或者有更高级别的竞争对手。
我认为琶洲未来会有更多的竞争对手出来，琶洲CBD成型了，地段价值上来了，就可以开始卖高价地了。
看完以上的长篇废话之后，如果你还要问，到底要不要买呢？
买呀，他们充分竞争、深度博弈的时候不买，你等他们贵的时候买吗？
何况，不好卖的时候，你才能够和开发商讨价还价，有可能买到满意的朝向和楼层。
另外，开发商是最精的，在房价上涨的时候，一定是以最高的溢价卖给你。
如果市场偏冷，反而是入驻中心区的好时候，其他刚需买家同理。
自住客是可以坚决买入的，投资的话要看具体楼盘和户型，不要一概而论。
预计未来两年，是广州豪宅市场深度博弈的两年，慢慢让大家接受中心区房价门槛越来越高的两年，让市场消化10万加这个价格的两年，以及提高你认知上限的两年。
未来五年金融城、琶洲的利好会持续释放，写字楼建好了，人是要填进去的，这部分高收入人群是要买房的。
回到文章开头，年的广州豪宅市场我还是依然不看好。
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