对于房地产的投资，主要的投资标的有住宅、商铺、公寓、写字间，前面分析了散户为什么不能碰商铺和公寓，今天来说说写字间。
本篇文章成立的前提，是散户想要给闲散资金找一个投资的渠道和载体，单纯想获得稳定的现金流，主要说的这一类投资客，如果是自己企业要自用的、公司名义买商业形态的产品因为涉及到避税的、整栋买自主经营的，不在此讨论之列，所以希望阅读文章的你，不要带立场的看，观点可以交流，立场只能代表自己。
买任何一个投资品，应该先搞清楚它的产品属性。
写字间这类形态的投资品，和商铺和公寓有所不同，主要是使用它的人群不同，公寓主要是居住的租金回报，商铺主要是针对个体的商户，写字间主要针对的是各个行业的大小企业主，这几类形态的物业，不同点是针对的人群不一样，共同点是：
①好的物业都是自持的，对于散户来说，特别是现在，散户是没有资源能拿到这些位置好的优质资产的，能在市场上流通的，都是普通的资产。
②这几类资产都是靠租金收益的，房产本身的增值空间是很少的，所以投资这几类资产主要要计算租金回报率，租金收益是受到经济波动而起伏的，而且也是会受到生活方式、消费方式和办公方式的变化而变化。
③这几类物业的交易摩擦成本都特别高，税费很高，决定了流通性很差，如果着急用钱，可能即使降价卖便宜卖，也不是想卖就能卖的，比如现在有些人之前买的商铺，现在想买住宅，把资产从新配置一下，发现商铺卖不掉，虽然他的商铺位置还不错，租金汇报也挺好的，但是没有接盘的。对于这类物业，无论大小，有能力也有意愿买的，永远都是买方市场，他们买这个物业的前提是抄底，要有能打动他们的低价，他们才会出手。
对于写字间，现在各个城市的发展，都在大搞CBD和超高层，因为每个城市的商业用地供应是很多的，作为我们散户，得到的信息永远都是这个物业的投资回报率很高，租金有多么可观，但是我们永远得不到一个信息，那就是写字间市场的供需关系到底如何，现在市场空置率有多少，未来有没有这么多的企业要用这些写字间，比如西安，现在成熟区域的写字楼空置率二三十，现在仍然各个地方都在搞CBD，市场真的有这么大的需求吗？
真正好的写字楼，都不会散售的，因为开发商自己运营，整体招租，自己的物业和招商团队，是可以获得稳定收益的，然后在资本市场或者金融市场，是可以获得稳定的现金流的，而散售的都是一锤子买卖。
另外，现在市面上很多的公寓和高端公寓，都是写字楼改的，因为写字楼不好卖，改成小户型的公寓或者高端的类住宅公寓，做成精装房，然后往出卖，一方面更好卖，而且还能制造卖点，卖溢价，虽然买这类房子的人，资金能力都比较雄厚，但是我只能说有钱人的世界我还是不能理解或者隔行如隔山对每个人都适用。
另外，最近几年，随着写字楼供应越来越大，对于之前买的写字楼，随着房龄越来越大，物业跟不上的，交通不便利的，产品形态落后的，租金都在越来越低，空置期越来越多，租客也不稳定，更不要说递增了，所以很多人买的时候欢天喜地信心满满，真正买到手算账的时候，对错只有自己知道。
转载请注明：http://www.0431gb208.com/sjszyzl/4874.html
