作者丨小睿编辑丨雨禾来源丨地产资管网（ID：thefutureX）
作为一家中国领先的、专业致力于文创、科创企业发展的服务商，德必集团已形成一套成熟的经营模式：即集园区投资、设计、建设、招商、运营等为一体的德必模式，并得以在近年来相对严酷的外部大环境下，保持着稳健的发展。
目前，德必的业务范围覆盖上海、杭州、南京、苏州、北京、成都、西安、长沙、意大利佛罗伦萨、意大利米兰、美国硅谷等全球十余个城市；服务文科创企业超家，园区白领人数逾20万人；打造出德必易园、德必WE、德必运动LOFT三个系列品牌。
德必究竟是如何在当前市场环境下生存与发展的？为此我们采访到德必文化创意产业发展集团董事总经理高振中，探究这一文化创意产业园区领军企业背后的故事。
1.德必如何以文创产业园区起家，又是因为什么战略切换到文科创融合这样的发展路径？
高振中：首先创始人的个人情怀，德必的董事长贾波先生一直希望做一些对社会发展进步有贡献的事情，加上团队对产业内容的研究，最后决定做了德必这样一个平台。
年德必第一个创意产业集聚区徐汇创意阁在上海落成；年，随着法华创意树林建成招商，德必开始尝试针对文化创意企业的创新服务……
随着大环境的变化，文科创融合、协同发展成为一种趋势。科创作为发展的中坚力量为文创提供了坚实的基础，文创同时赋能科创，带来更多附加值，两者互为相补。基于以上考虑，德必在保持核心文创产业园区发展的优势外，融合科创的理念，协同发展。
2.近两年来产业园区效益下行，出现诸如空置率高升、招商困难等问题，是否是因为前几年过剩式的开发，甚至有些企业以产业园区的名义囤地导致的？
高振中：任何行业都有供需关系。比如，袁隆平教授不断研发改良杂交水稻，是因为大家的吃饭问题还没有被彻底解决。类比办公需求也一样，当市场的供应越来越大，就会出现空置率上升、招商困难的问题。
产业园区和写字楼都是办公空间的提供者，区别在于产业园区具有产业集聚的功能，写字楼只是出租办公空间。当一个企业规模较小时，它只有基本的办公需求，比如整洁宽阔的空间、安全的保障措施等。但随着它自身的发展，企业的简单需求会向产业集聚方向发展，寻求企业间更多合作，这时候办公需求就会从简单的1.0向2.0模式升级。
所以随着经济的发展，很多写字楼也在往产业集聚靠拢，想以产业的方式维持写字楼里面的生态，提供一些与企业同频共振的服务。这其中，一方面产业园区本身发展，供应量在增加；另一方面是写字楼的数量也在增加，并且在以产业集聚的方式进行升级。但一个地区的产业发展和办公需求是有限的，供应量的大幅提升必然导致地区型产能过剩。
3.企业办公需求正在从基本的1.0模式向产业集聚的2.0模式升级，您认为未来产业园区能摆脱以税收优惠吸引，到回归产业集聚功能的初衷吗？
高振中：未来的文化产业园区一定会回归到最初的产业集聚功能的初衷，不管现在业内人士愿不愿意承认。其实业内最早的文化产业园区，更多的是通过创意、艺术空间等形式去传达一些不一样的理念，而随着产业和时代的发展，这个出发点渐渐有些错位，演变成由商业利益引导的物理空间集聚。
早期的文化产业园非常有活力和集聚的感觉，是因为艺术家在一个地区集聚，相互探讨做艺展等，于是这个地区变的越来越知名，但对一个地区而言，这样的形态无法产生足够的经济回报，所以最后会被做商业的人商业化，现在很多艺术区就是这样产生的。商业化就意味着成本增加，一些艺术家会因为付不起租金而离开，慢慢这个地区就失去了最初的艺术氛围。
德必想做的就是回归初心，在产业化的基础上回归到文化。文化作为第一标识，其次才是产业，只有有文化的产业才有氛围、创意和灵感，产业才有灵魂，这是本与末的关系。所以，近两年我们做了很多小剧场、主题文化园区，跟一些艺术团体合作，每年都会做一些艺术类的活动。
4.除了提供物理空间和软硬件服务，是否考虑过向投融资平台、资产管理平台这样的方向发展？
高振中：按照目前的规划，我们的定位是产业服务商。现在的平台更像是端口化的概念，我们不提供直接的金融服务，但是会通过筛选，为园区内的企业链接最合适的外部资源。
5.从产业园区目前提供的服务来看与联合办公的区别不是很大，您怎么看待联合办公提出的孵化与创新服务呢？
高振中：除了之前一些真正盈利的做孵化的众创空间，现在大多数联合办公提供的企业服务更倾向于C端服务，而不是真正的B端。一般来说，入驻联合办公空间的企业大都处于初创期，员工是2-3个合伙人，企业的组织架构不完善，财务、法务、人事等方面的问题非常少，运营决策也带有强烈的个人意志自由。
德必提供的服务看似和联合办公企业相差不大，但是我们希望提供的是真正的企业服务。入驻德必的企业基本上在商业模式，人才结构，盈利模型都是成熟的。所以，我们会提供完善的企业年度预算和结算，人才战略储备，财务与法务方面服务。
6.您怎么看，房地产市场在产品打造上，诸如联合办公、长租公寓、商业地产新零售等一些创新型的产品？
高振中：首先创新是值得肯定和鼓励的，但是创新不是喊口号，应该是实实在在做出产品来，现在经常一夜之间出现了一个创新的行业，那是不现实的，所以叫产业升级更准确一点。
我认为真正的创新来源于内部，而不是跟风式的喊口号。比如产品定制化，可以称为产品创新、模式创新等，是有产出效益的。但是现在因为互联网时代的冲击，很多商业模式被“创新”和“互联网化”，同时又没有学习到真正的互联网理念，所以导致最后的故事讲不下去。
德必所做的创新比较落地，比如怎样帮客户节省面积，怎么最大程度地利用公共空间等，在这方面积累了相当的经验。未来我们可以为客户提供更好的硬件服务，而不是另打造一个产品，这是我们理解的创新。
7.对于年的市场环境德必有什么期许和规划？
高振中：我认为明年的经济还是维稳吧，客观上不存在大起大落的因素。
年，德必希望能够与更多志同道合的朋友，特别是文科创类产业内的企业展开合作，在产业园区行业加入一些新的有意思的内容，在这个领域一起深耕下去。
究其本质，文化创意产业的灵魂是文化，创意源于文化并高于文化，文创产业园区有了文化才有了灵气与品位，才更有竞争力，从某种意义上来说，文化创意产业的内核就是“文化+创意”；另一方面，文创产业园区的核心运营能力是经营的基础，为企业提供精准的服务永远是竞争的利器。从这两点来说，德必给了我们更多的启示，而以严谨、匠心的态度助力打造更多成功的文化产品，或许就是德必对年最大的期待。
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