接上篇。5种房子，5个地产圈不愿让外人知道的小秘密
机会成本最高的别墅
数了一下，我总共亲手操盘过5个别墅项目，参与过的别墅盘应该有十个左右。主城的、近郊的、远郊的，小面积经济型、大面积豪奢型，几乎全部经手过。
近二十年来，别墅这种非普通住宅大致有过这么几个阶段。
初始阶段：主城别墅，但空有别墅形态，户型、景观、社区配套都比较缺乏，就是个大点的房子。
近郊阶段：主城区别墅，总价相比普通商品住宅要高得多，导致受众群体狭窄。于是，同样具备别墅形态、面积、空间感的郊区别墅诞生，单价大幅降低，受众群体增加。
远郊阶段：城里的房子虽好，但远离自然、山水。于是，一些群体开始对富集自然环境的远郊别墅开始感兴趣，作为周末居住的第二居所存在。
经济型别墅阶段：郊区土地相对便宜，成了很多中小开发商的热土，别墅这种产品供应出现井喷，明显供大于求之下，同质化严重。于是，主打中产阶层人生第一套的经济型别墅开始诞生，面积小、总价低，并大受欢迎。
过剩阶段：即便经济型别墅降低了客户门槛，但别墅客群始终狭窄，库存与日俱增。加上近年来住宅涨幅大幅高于别墅，部分别墅客群被引流至住宅。别墅出现大面积过剩，仅少数优质项目去化较好。
再从我经手过的近十个别墅项目来看，无论是以上哪一个别墅阶段，市场表现大致只分为三类：
1、销售期表现不错，价格节节高。但交房之后，二手别墅市场横盘，成交量低、价格阴跌；
2、销售期即去化困难，得依靠大规模分销、中介销售。一旦沦为二手别墅，几乎无人问津；
3、拥有超稀缺资源的别墅项目，定价较高，销售速度缓慢但平均，二手别墅市场价格稳步上涨，甚至真正的有价无市。
之所以别墅在进入二手房阶段就开始贬值，主要原因有3点：1、别墅客群规格较高，除非拥有稀缺资源的那些别墅，否则宁愿买新的不买旧的；2、别墅装修成本较高，但竣工即贬值。且富豪阶层各人品味不同，出售时装修反而减分；3、大部分普通别墅社区，施工水准、用材并不高端，物业服务水平也不高，交付后很容易出现各种问题，导致涨幅不高甚至贬值。
总得来说，别墅这种产品光有别墅外形及略高一筹的资源配套是明显不够的，必须拥有重量级稀缺资源，如城市核心地段、优质人文自然景点等。但这种高端别墅并非普通阶层可以得到的，某种程度上，就像是高端阶层的专属。因此，对于普通群体、中产而言，购买别墅的机会成本太高。
集体用地小产权房
都说小产权房没交过土地出让金，没有土地使用权，是过去时代的特殊产物。现在国家明确表示不能登记、不可确权、不得交易。但如果我说现在还有小产权房在建、在售，你们信吗？
事实上，目前还有一些商人通过租赁集体用地的方式，或者在非住宅用地上建设商品房格局的房子，并对外出售。
这种房子，多出现在乡镇和小县城，依然属于小产权房范畴，拿不到不动产证，也无法签订正式的商品房买卖合同。但架不住这种房子便宜，且一般在小范围内流通，买的人也无所谓有没有房产证。事实上，购买这种类型的小产权房是非常危险的，一旦上层出现变动，土地租赁关系发生改变，房子随时可能成为违建。届时，就不是有没有不动产证的问题了。
除了这种新建的小产权房外，留存在世的小产权房国家已经明确不予确权，但依然不乏有人投资这种房子。其目的是对赌未来可能的拆迁，进行获得赔偿。这里建议，除非自己有明确的消息，小产权房也进行赔偿，否则不建议对这种房子存有任何投资、购买幻想。
伤不起的商铺
在以前，一铺富三代。而如今，一铺负三代。
究其原因，一是电商冲击；二是商铺过剩。
但商铺依然还在源源不断地兴建，且种类繁多。社区商业街、区域商业体、城市大型综合体、专业市场、裙楼商业等等。
那么，商铺还能不能买？该如何练就一副火眼金睛呢？几个业内经验如下：
1、线下商铺对人口密度要求极大，因此入住率高、社区规模大的刚需盘反而更受欢迎；
2、当然，社区商业相对而言要比其他各类商业优质一些，起码有基础需求存在；
3、自持比例低于50%的大型商业，噱头大于实质，未来回报率堪忧；
4、带租约销售的商铺，羊毛出在羊身上；
5、专业市场类项目，各级城市几乎都饱和了，除非是老项目迁新址，否则新增项目90%玩不转；
6、产城项目商业、小镇项目商业、各种金街商业等，别去看概念、未来多么吸引人，也别去看这个项目所谓的选址、定位、招商、运营等，就盯住一点：未来这里有没有人、大量的人。商业格局几乎成熟且饱和的当下，50%新增项目直接玩不转，30%差强人意，真正优质的不会超过20%。
公寓、写字楼、小产权、别墅、商铺，地产圈的“黑五类”。曾经都辉煌过，但现在大部分处境尴尬。究其原因，这5类房子随着时代变迁都出现了替代者，例如在家办公削减了写字楼需求，电商更是令商铺急转直下，公寓跑不赢大市增幅被住宅替代等等。加上供应居高不下、市场库存、空置巨大，投资回报偏低这个事实是无法被忽视的。
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